대구지방법원 2025타경9370. 대구 북구 구암동 그린빌3 제303동 제1층 제101호, 전용 49.71㎡ 아파트입니다. 감정가는 115,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 80,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 소유자는 윤영필이며 2021년 10월 28일 매매를 원인으로 149,000,000원에 취득했습니다.
등기 흐름은 조금 독특합니다. 2006년 농업협동조합중앙회 근저당은 2021년 12월 29일 말소됐고, 같은 날 설정된 리드코프 근저당 149,500,000원도 2022년 1월 10일 해지로 말소됐습니다. 이어 도로교통공단 명의 전세권 145,000,000원이 설정됐고 2022년 2월 22일 주택도시보증공사로 이전됐습니다. 현재 경매개시결정 역시 주택도시보증공사가 채권자로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9370 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 구암동 786 그린빌3 303동 1층101호 |
| 도로명 | 대구광역시 북구 구암서로 41 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.71㎡ · 제303동 1층 101호 |
| 소유자 | 윤영필 · 2021.10.28 매매 · 거래가액 149,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 80,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
① 권리 흐름 — 종전 담보권은 말소, 경매는 HUG가 개시
2006년 농업협동조합중앙회 근저당은 2021년 말소됐고, 2021년 설정된 주식회사리드코프 근저당도 2022년 해지로 말소됐습니다. 도로교통공단의 전세금 145,000,000원 전세권 역시 등기부상 이미 말소된 권리로 표시되며, 그 전세권은 2022년 2월 22일 주택도시보증공사 앞으로 이전된 이력이 있습니다. 이후 2025년 12월 22일 주택도시보증공사가 임의경매를 개시했습니다.
임차인 조사 내역은 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상이고 현장조사 당시 거주인이 부재해 내부 상태를 확인하지 못했습니다. 따라서 별도 임차보증금 합산이나 대항력 임차인 인수액은 계산되지 않으며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가 8,050만원, 최근 평균의 67%
그린빌3차 전용 49.71㎡의 최근 거래 12건은 2026년 6월부터 8월 사이에 집중돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 120,091,666원, 최신 거래는 2026년 8월 134,000,000원입니다. 현재 최저매각가 80,500,000원은 최근 평균의 67.0% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.71㎡ | 10 | 134,000,000원 |
| 2026.08 | 49.71㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2026.07 | 49.71㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 49.71㎡ | 1 | 111,000,000원 |
| 2026.07 | 49.71㎡ | 1 | 111,000,000원 |
| 2026.07 | 49.71㎡ | 13 | 142,000,000원 |
| 2026.07 | 49.71㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2026.07 | 49.71㎡ | 6 | 114,100,000원 |
| 2026.07 | 49.71㎡ | 6 | 124,000,000원 |
| 2026.06 | 49.71㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2026.06 | 49.71㎡ | 13 | 125,000,000원 |
| 2026.06 | 49.71㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 평균 | 49.71㎡ | 12건 | 120,091,666원 |
12건의 거래 범위는 110,000,000원~142,000,000원입니다. 특히 같은 1층 거래도 2026년 8월 110,000,000원, 2026년 7월 111,000,000원 거래가 확인됩니다. 현재 최저가 80,500,000원은 이 1층 거래들보다도 낮고, 최근 12건 평균 대비 비율은 67.0%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,849,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 78,651,000원 |
현재 회차 80,500,000원 가정 시 집행비용 1,849,000원을 제외한 78,651,000원이 잔여로 계산됩니다. 현재 계산에 반영된 채권자 배당액은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 가격 — 유찰될수록 인수는 여전히 0원
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 80,500,000원 | 78,651,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 56,350,000원 | 54,935,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 39,445,000원 | 38,334,990원 | 0원 |
현재 회차에서 이미 최근 평균 대비 67.0% 수준입니다. 추가 유찰 시 56,350,000원, 39,445,000원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있고, 각 회차의 계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 아파트로 이용 중입니다. 제303동은 철근콘크리트조 철골경사지붕 지하1층·지상18층 건물이며 본건은 1층 101호입니다.
- 입지. 대구광역시 북구 구암동 운암고등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트·상가·학교·공공기관·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 및 간선도로 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 북측·동측은 왕복 4차선, 남측은 폭 약 15m 포장도로에 각각 접합니다.
- 단지 규모. 그린빌3차는 총 1,389세대이며 사용승인일은 2000.08.25입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 토지면적 44,305.2㎡, 공시지가 1,703,000원/㎡, 평지·정방형·중로각지입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 4번 전세권과 4-2 이전등기 확인. 도로교통공단 전세권 145,000,000원과 주택도시보증공사 이전등기의 현재 상태를 등기사항전부증명서 원본에서 최종 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가 당시 거주인 부재로 임대관계와 내부 상태는 확인되지 않았습니다.
- 1층 가격 비교. 같은 전용 49.71㎡ 1층 거래가 110,000,000원·111,000,000원으로 확인되므로 현재 최저가 80,500,000원과 직접 비교해 응찰 상한을 정할 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 내부 마감과 구조를 직접 확인하지 못해 동류형 구분건물의 일반적인 마감상태를 참고해 감정평가됐습니다.
- 관리비·세금 확인. 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격은 강하고, 마지막 확인은 전세권 등기
이 물건은 감정가 115,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 80,500,000원까지 내려왔습니다. 같은 전용면적 최근 12건 평균은 120,091,666원, 최신 거래는 134,000,000원, 같은 1층 거래도 110,000,000원과 111,000,000원이 확인됩니다. 따라서 현재 가격은 최근 시세와 비교해 분명한 간격이 있습니다.
권리 계산에서는 임차인 없음, 매수인 인수 0원입니다. 다만 이 사건의 핵심 확인점은 도로교통공단 전세권 145,000,000원과 주택도시보증공사로의 이전등기입니다. 종전 전세권은 말소된 것으로 표시되지만, HUG 이전등기와 경매개시가 이어지는 구조인 만큼 입찰 직전 등기 원본을 다시 확인해야 합니다. 가격은 매력적이고 계산상 인수는 없지만, 전세권 등기 흐름의 최종 대조가 남은 사건으로 정리됩니다.
