대전지방법원 2025타경504143. 대전 유성구 궁동 다솔아파트 102동 304호입니다. 감정평가상 이용상태는 방3·거실·주방 및 식당·욕실2의 아파트이며, 12층 건물 중 3층에 위치합니다. 사용승인일은 1995.01.13., 동일 면적 실거래 비교 대상은 전용 84.82㎡입니다. 등기상 소유자는 홍영수입니다.
권리분석의 기준은 2017.05.19. 신한은행 근저당입니다. 등기 당시 채권최고액은 151,200,000원이고, 2021.12.31. 변경등기에는 채권최고액 78,100,000원이 기재돼 있습니다. 제공된 배당 시뮬레이션은 신한은행 채권액을 151,200,000원으로 반영했습니다. 이후 페퍼저축은행·우리카드 가압류와 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각 소멸 처리돼 있으며, 계산상 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504143 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 궁동 395-3 다솔아파트 102동 3층 304호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 84.82㎡ · 방3·거실·주방 및 식당·욕실2 · 12층 중 3층 |
| 소유자 | 홍영수 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 205,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 149,663,069원 |
| 경매개시 채권자 | 에이치엠자산관리대부 주식회사 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 정리
현재 분석의 핵심은 2017.05.19. 설정된 신한은행 근저당입니다. 2025.01.06. 페퍼저축은행 가압류 38,185,887원, 2025.01.15. 우리카드 가압류 8,317,409원, 2025.12.31. 임의경매개시결정은 모두 그 이후입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 최근 시세의 71.8%
가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 다솔아파트 전용 84.82㎡의 전체 12건 평균은 291,308,333원이지만, 최근 12개월 거래 2건 평균은 286,500,000원, 최신 거래는 2026.04. 288,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -2.0%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.82㎡ | 9 | 288,000,000원 |
| 2025.10 | 84.82㎡ | 10 | 285,000,000원 |
| 2025.02 | 84.82㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2024.11 | 84.82㎡ | 11 | 303,000,000원 |
| 2024.04 | 84.82㎡ | 5 | 281,000,000원 |
| 2024.01 | 84.82㎡ | 11 | 299,000,000원 |
| 2024.01 | 84.82㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2023.05 | 84.82㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2022.04 | 84.82㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2021.11 | 84.82㎡ | 11 | 295,000,000원 |
| 2021.10 | 84.82㎡ | 11 | 294,700,000원 |
| 2021.09 | 84.82㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.82㎡ | 2건 | 286,500,000원 |
현재 최저매각가 205,800,000원은 최근 12개월 평균의 71.8%입니다. 최신 거래 288,000,000원과 비교해도 현재 경매 최저가는 상당히 아래에 있습니다. 전체 평균 대비 비율은 70.6%이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 보는 것이 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,681,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 151,200,000원 | 151,200,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사페퍼저축은행 | 38,185,887원 | 38,185,887원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 8,317,409원 | 8,317,409원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,415,504원 |
현재 최저가 205,800,000원 가정에서는 배당표상 채권자 청구액 197,703,296원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 4,415,504원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 205,800,000원 | 197,703,296원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 144,060,000원 | 141,243,160원 | 56,460,136원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 100,842,000원 | 98,630,212원 | 99,073,084원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉암초등학교 남서측 인근이며 충남대학교 대덕캠퍼스 등 교육시설을 배후로 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 제반 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 중 3층이며 사용승인일은 1995.01.13.입니다.
- 도로. 아파트단지 남서측으로 대로, 동측으로 소로에 접합니다.
- 토지. 10,931.4㎡ 부정형·평지의 아파트부지이며 공시지가는 1,723,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·연구개발특구·국가산업단지 등이 포함되며 교육환경 보호구역과 역사문화환경보존지역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 다솔아파트는 172세대이며 전용 84.82㎡ 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준. 전체 평균 291,308,333원보다 최근 12개월 평균 286,500,000원과 최신 거래 288,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 2.0% 낮아졌으므로 과거 고가 303,000,000원을 기준으로 할인폭을 과대평가하지 마세요.
- 임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 신한은행 근저당은 최초 151,200,000원에서 2021.12.31. 78,100,000원 변경 기록이 있습니다. 배당표는 151,200,000원을 반영하므로 원본과 실제 채권액을 대조하세요.
- 후순위 권리 원본 대조. 2022.01.05. 설정된 바로크레디트대부 근저당과 이후 에이치엠자산관리대부로의 권리이전·질권 기록은 말소기준 이후 등기입니다. 최신 등기부 원본으로 매각조건을 다시 확인하세요.
- 내부 상태. 이해관계인 부재로 내부 상태가 건축물현황도·외부관찰·탐문을 바탕으로 평가됐습니다. 실제 수선비를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인과 적정 응찰가’가 승부처
이 사건은 가격과 권리 구조가 비교적 명확합니다. 2017.05.19. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 294,000,000원에서 1회 유찰돼 205,800,000원까지 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 286,500,000원의 71.8%로, 신건 단계와 달리 현재 회차에는 실거래 대비 할인폭이 존재합니다. 다만 최근 가격 흐름은 -2.0%이고 임대관계가 미상이라는 점은 남습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 0원이라는 장점과 실거래 대비 할인폭이 강점이지만, 최종 응찰 전에는 실제 점유관계·내부 상태와 최신 등기 원본을 확인하는 것이 핵심입니다.
