대전지방법원 2026타경35. 세종 소담동 펠리체타워2 1층 110호입니다. 사건상 용도는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설로, 상호명 “땡후루”로 이용 중이었으나 현재는 영업중단 상태로 조사됐습니다. 등기부상 현재 소유자는 백희자이고, 말소기준권리는 2017.12.21. 설정된 논산농업협동조합 근저당권 684,000,000원입니다. 이후 2026.01.19. 같은 채권자가 임의경매를 신청했고, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리보다 더 큰 쟁점은 가격과 환금성입니다. 감정가 638,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 446,600,000원이지만, 최근 12개월 실거래 평균은 108,833,333원, 최신 거래는 2026.01의 115,000,000원입니다. 전체 실거래 평균 126,083,333원보다도 현재 최저가는 크게 높습니다. 특히 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -17.4%로 내려가는 상황이어서 단순히 “감정가의 70%까지 내려왔다”는 이유로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경35 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 576 펠리체타워2 1층 110호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(상호명 “땡후루”) · 현황 영업중단 |
| 대상면적 | 37.98㎡ |
| 소유자 | 백희자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 638,000,000원 / 446,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 논산농업협동조합 / 671,935,238원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 인수액은 0원
2017.09.28. 비에스산업개발주식회사 명의로 소유권보존 후 주식회사생보부동산신탁으로 신탁등기가 이뤄졌고, 해당 신탁등기는 2017.12.21. 말소됐습니다. 같은 날 백희자 앞으로 소유권이전과 논산농업협동조합 근저당권 684,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 2026.01.19. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세가 우선, 현재가는 410.4%
펠리체타워2의 실거래 자료는 12건이 있으나, 본건 대상면적 37.98㎡와 거래 표본의 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 절대가격을 그대로 일대일 비교하기보다 가격 수준과 방향성 확인용으로 보는 것이 안전합니다. 그럼에도 현재 최저가와의 괴리는 매우 큽니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 30.74㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2026.01 | 30.74㎡ | 7 | 119,500,000원 |
| 2025.05 | 21.93㎡ | 7 | 92,000,000원 |
| 2024.01 | 30.74㎡ | 7 | 127,000,000원 |
| 2022.08 | 24.91㎡ | 8 | 121,000,000원 |
| 2022.03 | 30.74㎡ | 8 | 136,500,000원 |
| 2021.11 | 30.74㎡ | 8 | 132,000,000원 |
| 2021.11 | 30.74㎡ | 6 | 134,000,000원 |
| 2021.10 | 30.25㎡ | 8 | 135,000,000원 |
| 2021.10 | 30.25㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2021.10 | 30.74㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2021.10 | 30.25㎡ | 7 | 131,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 108,833,333원 |
전체 12건 평균은 126,083,333원이지만 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 108,833,333원과 최신 거래 115,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 최저가 446,600,000원은 최근 12개월 평균의 410.4%이고, 전체 평균 기준으로도 354.2%입니다. 최근 거래가 과거 거래 대비 17.4% 하락한 점까지 감안하면 현 회차를 “유찰돼 싸진 물건”으로 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 446,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,866,000원 |
| 1. 근저당 · 논산농업협동조합 | 684,000,000원 | 439,734,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 684,000,000원 기준 미배당액은 244,266,000원입니다. 신청채권자의 청구액은 671,935,238원이며 현 회차 예상배당 439,734,000원으로는 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소담동 행정복지센터 북측 인근, BRT 대로변의 중대규모 상가·근린생활시설과 후면 대규모 아파트단지가 혼재하는 노선 상가지대입니다. 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 서측으로 BRT 노선이 통과하며 인근 시내버스 승강장이 있어 교통이용편의도는 양호한 편입니다.
- 이용상태. 근린생활시설 “땡후루”로 이용 중이었으나 현황 영업중단 상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하4층·지상9층 중 1층 110호이며 사용승인일은 2017.09.25입니다.
- 도로. 서측 광대로변, 동측 중로변에 접하며 대상 토지는 평지의 세로장방 형태입니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며 광로3류와 중로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지. 토지면적은 1,320.0㎡, 공시지가는 3,954,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 환금성. 단지 경매 통계상 평균 2.5회 유찰, 매각률 0.0%입니다. 최근 실거래 방향도 -17.4%로 하락해 가격 설정을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 평균 126,083,333원보다 최근 12개월 평균 108,833,333원과 최신 거래 115,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 본건 대상면적 37.98㎡와 실거래 표본 21.93㎡·24.91㎡·30.25㎡·30.74㎡가 일치하지 않습니다. 면적·층·상가 위치에 따른 가치 차이를 별도로 확인해야 합니다.
- 영업중단·점유 확인. 감정 당시 근린생활시설 영업중단 상태이고 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가의 70%까지 유찰됐다는 사실만으로 저가라고 판단하면 안 됩니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 410.4%입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 312,620,000원, 3회 유찰 218,834,000원 시나리오도 최근 실거래 수준과 함께 비교해야 합니다.
- 배당·원본 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영될 수 있으므로 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 배당요구관계를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전보다 가격 괴리가 더 크다”
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준이 명확하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 가격에 있습니다. 1회 유찰된 현재 최저가 446,600,000원은 최근 12개월 실거래 평균 108,833,333원의 410.4%이고, 최근 시장 추세도 -17.4%입니다. 비교 면적이 본건과 정확히 일치하지 않는 한계까지 있어 시세 판단에 보수성이 더 필요합니다. 근린생활시설이 현재 영업중단 상태이고 임대관계가 미상이며, 경매 통계도 평균 2.5회 유찰· 매각률 0.0%입니다. 권리는 통과, 현 가격은 보류. 이 물건은 낮아진 감정가 비율보다 실제 거래시장과의 괴리를 먼저 봐야 합니다.
