대구지방법원 2025타경9452. 앞산보성 9동 4층 508호, 전용 76.44㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저매각가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다. 박지영은 2024.03.19 전입·점유했고, 말소기준인 2025.10.02 경매개시결정보다 앞섭니다. 확정일자는 2024.02.15, 보증금은 90,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

현재 최저가 77,420,000원에서 집행비용 1,793,560원을 먼저 제외하면 임차인 예상배당은 75,626,440원이고, 보증금 잔액 14,373,560원이 남습니다. 따라서 매수인의 경제적 부담은 최저가 77,420,000원에 인수액을 더한 91,793,560원입니다. 이후 더 유찰돼도 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어, 제공된 시나리오상 실질취득 총액은 계속 약 90,000,000원대에 머뭅니다. 즉 이 물건은 최저가 하락률만으로 가격을 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기는 후순위지만 대항력의 출발점은 더 빠르다

등기부상 현재 경매의 말소기준은 2025.10.02 경매개시결정입니다. 을구 6번 주택임차권등기는 2025.12.31로 그보다 늦어 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 임차인 박지영의 전입·점유일은 2024.03.19로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 자료상 대항력 있음으로 판정되어 있고, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는 범위는 매수인에게 남습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 91,793,560원을 놓고 봐야 한다

앞산보성 전용 76.44㎡의 실거래는 7건이 확인됩니다. 전체 평균은 185,714,285원이지만 2021년 거래 265,000,000원·270,000,000원과 2023년 183,000,000원이 포함되어 있어 현재 가격 판단의 주근거로 삼기 어렵습니다. 최근 12개월 4건 평균은 145,500,000원, 최신 거래는 2026.02 151,000,000원입니다.

현재 최저가 자체는 최근 12개월 평균의 53.2%이지만, 그 비율은 이 사건의 실제 가격 메리트를 과장합니다. 대항력 보증금 인수까지 더한 현재 실질취득 91,793,560원을 기준으로 비교하면 최근 12개월 평균의 63.1%, 최신 거래 151,000,000원의 60.8% 수준입니다. 즉 인수를 반영해도 최근 실거래보다 낮은 가격인 것은 맞지만, 최저가 77,420,000원만 놓고 ‘반값 이하’라고 표현하는 것은 부정확합니다.

③ 예상배당표 (매각가 77,420,000원 가정)

현재 회차에서 임차보증금 미배당액은 14,373,560원으로 매수인 인수 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

이 표가 이 사건의 구조를 가장 잘 보여줍니다. 3회 유찰 시 매각가는 54,194,000원으로 내려가지만 인수액은 37,181,492원으로 늘어 실질취득은 91,375,492원입니다. 4회 유찰 시에도 37,935,800원에 인수 53,147,044원을 더해 91,082,844원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 총부담이 보증금 수준에 수렴하는 대항력 인수형 구조입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 전용 76.44㎡ 아파트로 이용 중이며, 앞산보성은 360세대입니다.
• 입지. 경북여자상업고등학교 서측 인근으로 주택·아파트단지·학교·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 건물 중 4층이며, 사용승인일은 1984.06.25입니다. 도시가스 개별난방입니다.
• 도로. 단지 남측·서측 왕복 2차선 포장도로, 북측 폭 약 12m, 동측 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
• 정비사업. 앞산보성재건축정비사업이 진행 중이며, 정비구역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 1,954,000원/㎡이며 대지권 목적 토지는 17,497㎡의 완경사·부정형 토지입니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조·설비·마감상태와 내부하자 유무는 구체적으로 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 12개월 동일 면적 거래는 4건이고 최근 가격 추세 지표는 -39.2%입니다. 실질취득가가 최근 거래보다 낮더라도 재매각 가격은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 기준 77,420,000원 + 인수 14,373,560원 = 91,793,560원입니다.
• 추가 유찰 효과를 과대평가하지 않기. 3회 유찰 시 실질취득 91,375,492원, 4회 유찰 시 91,082,844원으로 총부담은 크게 내려가지 않습니다.
• 임차보증금 실제 배당액 확인. 박지영은 대항력·우선변제권이 모두 인정된 상태이며 보증금 90,000,000원 중 미배당분이 매수인 부담으로 연결됩니다.
• 재건축정비사업 확인. 정비사업이 진행 중인 단지이므로 입찰 전에 해당 호수와 관련된 정비사업 진행상황을 확인해야 합니다.
• 내부상태 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부하자·구조변경 유무를 구체적으로 확인하지 못했습니다.
• 최근 시세 중심으로 상한 설정. 전체 평균 185,714,285원보다 최근 12개월 평균 145,500,000원과 최신 거래 151,000,000원을 우선 기준으로 보아야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근-과거 가격 추세 -39.2%를 응찰가 판단에서 제외하면 안 됩니다.

맺으며 — “77,420,000원짜리 물건이 아니다”

이 사건은 최저가가 감정가의 49%까지 내려와 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 박지영의 대항력 있는 보증금 90,000,000원이 핵심입니다. 현재 회차에서 14,373,560원을 매수인이 인수하므로 실질취득은 91,793,560원이고, 추가 유찰 시에도 인수액이 커져 총부담은 약 90,000,000원대에서 거의 고정됩니다.

그렇다고 가격 메리트가 사라지는 것은 아닙니다. 실질취득 91,793,560원은 최근 12개월 평균 145,500,000원의 63.1%, 최신 거래 151,000,000원의 60.8% 수준입니다. 다만 최근 가격 추세가 -39.2%이고 재건축정비사업이 진행 중이며 이미 2회 유찰됐습니다. 결론은 “인수액을 반영해도 최근 실거래보다 낮지만, 하락장과 재건축 변수를 감수해야 하는 조건부 가격 메리트”입니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 90,000,000원 보증금 구조를 정확히 계산한 뒤 얼마까지 응찰할 것인가입니다.