대구지방법원 2025타경9452. 대구 남구 봉덕동 앞산보성아파트 9동 4층 508호, 전용 76.44㎡ 아파트입니다. 감정가는 158,000,000원이지만 4회 유찰로 최저매각가는 37,936,000원까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 24%에 취득할 수 있을 것처럼 보입니다. 하지만 등기부와 매각물건명세서를 함께 보면 판단이 완전히 달라집니다. 경매개시결정보다 먼저 전입한 대항력 있는 임차인이 존재하고, 그 임차인의 보증금이 최저매각가보다 훨씬 크기 때문입니다.

임차인 박지영은 2024.03.19 전입 및 점유를 시작했고, 2024.02.15 확정일자를 받았습니다. 경매개시결정은 그보다 늦은 2025.10.02입니다. 따라서 임차인은 매수인에게 대항할 수 있으며, 매각물건명세서에도 배당으로 보증금을 전액 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 이 사건에서는 최저매각가가 아니라 실질취득액을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심

과거 한국주택은행과 대구축산업협동조합의 근저당권은 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 중심은 2025.10.02 경매개시결정과 그보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 경매개시결정이 말소기준권리로 표시되어 있더라도, 그 이전인 2024.03.19부터 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 인수 문제까지 없어지는 것은 아닙니다.

박지영의 임차권등기는 경매개시 이후인 2025.12.31에 이루어졌지만, 임차인의 전입 및 점유는 경매개시보다 앞섭니다. 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도, 보증금 미변제 잔액에 관한 매수인 인수 위험은 별도로 남습니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

임차권등기에는 서울보증보험주식회사가 보증금반환채권 양수에 따른 대위자로 기재되어 있습니다. 이는 임차인 박지영과 별개로 보증금 90,000,000원을 한 번 더 합산해야 한다는 뜻이 아닙니다. 실제 임차인은 박지영 1명이며, 보증금도 90,000,000원 한 건으로 판단합니다. 다만 실제 보증금반환채권의 귀속 및 배당금 수령 주체는 입찰 전 원본 문서로 확인해야 합니다.

따라서 4회 유찰이라는 사실만으로 가격이 극단적으로 저렴해졌다고 볼 수 없습니다. 추가 유찰로 낙찰가가 낮아지면 임차인에게 돌아갈 배당도 줄어들어, 매수인이 인수하는 보증금이 그만큼 증가합니다. 실질취득 부담은 보증금 90,000,000원 부근에서 사실상 고정되는 구조입니다. 현재 예상액이 보증금보다 약간 큰 것은 매각대금에서 먼저 차감되는 추정 집행비용 때문입니다.

② 시세 비교 — 최저가 26.1%가 아니라 실질취득 62.6%

앞산보성아파트는 360세대 단지로, 비교 대상은 전용 76.44㎡ 동일 면적의 실거래입니다. 과거 전체 7건 평균은 185,714,285원이지만, 2021년의 높은 거래가가 포함되어 있습니다. 따라서 가격 판단에는 최근 12개월 4건 평균 145,500,000원과 최신 거래 151,000,000원을 우선 적용합니다.

최저매각가 37,936,000원은 최근 12개월 평균의 26.1%에 불과합니다. 하지만 임차보증금 인수까지 반영한 실제 취득 부담은 91,082,848원으로, 최근 평균의 약 62.6%입니다. 최신 실거래 151,000,000원과 비교하면 약 60.3% 수준입니다.

즉, 실질취득 기준으로도 최근 실거래 평균보다 낮은 가격인 것은 맞습니다. 다만 그 차액 전체를 곧바로 안전한 수익으로 볼 수는 없습니다. 최근 거래 추세가 과거 대비 -39.2%로 하락했고, 재건축정비사업이 진행 중인 단지이기 때문입니다.

③ 예상배당표 (매각가 37,936,000원 가정)

집행비용 1,082,848원은 추정치입니다. 임차보증금 미배당액 53,146,848원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 신청채권자 김영복의 청구액 98,900,000원은 전액 미배당으로 추정됩니다. 당해세 및 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

추가 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 늘어나는 인수액

현재 최저가에서 추가로 유찰되어 26,555,200원 또는 18,588,640원으로 내려가더라도, 실질취득 합계는 각각 90,877,994원과 90,734,596원으로 추정됩니다. 낙찰가의 큰 하락과 달리 전체 취득금액의 변화는 작습니다. 각 회차의 차이는 추정 집행비용 등 배당계산의 차이에서 발생합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 남구 봉덕동 경북여자상업고등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 주택, 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 형성된 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있습니다. 주변 간선도로 및 교통시설 접근성을 고려한 교통 사정은 무난한 편으로 평가되었습니다.
• 건물. 1984.06.25 사용승인된 철근콘크리트조 지상 5층 건물 중 4층 세대입니다. 전용면적은 76.44㎡이고 도시가스 개별난방 및 위생·급배수설비가 설치되어 있습니다.
• 현장 상태. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 내부구조와 마감상태는 외부관찰 및 탐문에 기초하여 개략적으로 평가되어 실제 하자와 수선 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 재건축. 앞산보성재건축정비사업이 진행 중입니다. 해당 토지는 정비구역 및 지구단위계획구역에 포함됩니다. 사업 진행 단계, 조합원 지위 및 승계 가능 여부, 향후 추가 부담 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지 규제. 제3종일반주거지역이며 교육환경 보호구역 등의 규제가 적용됩니다. 공시지가는 1,954,000원/㎡로 조사되어 있습니다.
• 환금성. 360세대 단지이며 전용 76.44㎡ 거래가 확인됩니다. 다만 과거 고가 거래 이후 최근 거래가격이 낮아졌고, 최근 대비 과거 거래 추세 지표는 -39.2%입니다. 재건축 진행 상황도 거래가격과 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 최저가 37,936,000원만 보지 말고 보증금 인수 53,146,848원을 합한 91,082,848원을 현재 회차의 예상 취득 부담으로 계산하세요.
• 대항력 임차인. 박지영의 전입일 2024.03.19, 확정일자 2024.02.15, 보증금 90,000,000원 및 임차권등기 내용을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
• 보증기관 대위. 서울보증보험주식회사의 보증금반환채권 양수 및 등기대위 관계를 확인하세요. 동일 보증금을 중복 계산해서는 안 되지만, 실제 채권자 및 정산 상대방을 명확히 해야 합니다.
• 추가 유찰 효과. 5회 또는 6회 유찰을 가정하더라도 실질취득액은 약 90,000,000원 수준으로 유지됩니다. 낮아지는 최저매각가를 전체 취득비용의 동일한 하락으로 오인하지 마세요.
• 가격 추세. 최근 12개월 평균 145,500,000원과 최신 거래 151,000,000원을 기준으로 비교하고, -39.2%의 하락 추세를 반영하여 가격 안전마진을 검토하세요.
• 재건축 권리. 앞산보성재건축정비사업 관련 사실조회회신과 정비사업 자료를 확인하여 매수인의 권리 승계, 추가 비용, 사업 진행에 따른 제한을 점검하세요.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자, 주택 인도 여부, 보증금 정산 조건 및 명도 가능 시점을 확인하세요.
• 내부 상태. 감정 당시 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 누수, 배관, 설비, 수선비 등 실제 상태를 현장에서 확인하세요.
• 관리비·추가 비용. 체납된 공용관리비와 재건축 관련 비용, 취득세 및 기타 취득 부대비용을 별도 점검하세요.
• 최종 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 정비사업 관련 문서를 반드시 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가는 낮지만, 보증금은 남는다”

이 사건의 가장 큰 착시는 감정가 158,000,000원 대비 최저매각가 37,936,000원이라는 숫자입니다. 겉으로는 감정가의 약 24%에 아파트를 취득할 수 있을 것처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 90,000,000원 중 미배당되는 금액을 매수인이 인수해야 하므로, 현재 최저매각가 기준 실질취득은 91,082,848원으로 올라갑니다.

추가 유찰이 발생하더라도 낙찰가 감소분만큼 인수 보증금이 늘어나므로 전체 취득 부담은 약 90,000,000원 수준에 머무릅니다. 따라서 4회 유찰에 따른 표면적인 할인율 76%를 실제 취득 할인율로 받아들여서는 안 됩니다.

그렇다고 가격 측면의 가능성이 전혀 없는 것은 아닙니다. 실질취득액 약 91,082,848원은 최근 12개월 평균 실거래가 145,500,000원의 약 62.6%로, 비교 기준에 비해 낮은 수준입니다. 다만 최근 시세 추세가 -39.2%이고, 재건축정비사업이 진행 중이며, 선순위 임차보증금의 인수와 정산 문제가 존재한다는 점에서 일반적인 아파트 경매보다 검토할 변수가 많습니다.

결론은 권리 주의·가격 검토·재건축 확인입니다. 최저가만 보고 접근하면 위험하지만, 보증금 인수액을 포함한 실질취득 기준으로는 최근 거래 평균과 가격 차이가 존재합니다. 핵심은 추가 유찰 횟수가 아니라 임차보증금 인수 구조를 정확히 이해하고, 재건축 관련 권리와 실제 취득비용을 확인하는 것입니다.