대전지방법원 2026타경46. 대전 대덕구 덕암동 덕암아파트 15층 1508호, 전용 34.58㎡ 아파트입니다. 소유자 정영태가 2021년 50,000,000원에 취득한 당일 최성출 앞으로 채권최고액 45,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 이번 사건의 말소기준권리입니다. 이후 금산군 압류, 임의경매개시결정, 서민금융진흥원 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
가격도 눈에 띕니다. 감정가 64,700,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 45,290,000원입니다. 동일 전용면적의 최근 12개월 거래 평균은 65,000,000원, 최신 거래는 2026년 2월 62,000,000원입니다. 최근 시세 대비 최저가 비율이 69.7%이고 최근 거래군의 추세도 +2.6%로 음수가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경46 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 덕암동 3-7 덕암아파트 15층 1508호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 34.58㎡ · 철근콘크리트라멘 및 벽식구조 · 15층 중 15층 |
| 소유자 | 정영태 (2021.11.24. 소유권이전 · 거래가액 50,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 64,700,000원 / 45,290,000원 (1회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구 | 최성출 / 32,457,369원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 확인되지 않습니다. 핵심은 2021.11.24. 설정된 최성출 근저당권입니다. 채권최고액은 45,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 금산군 압류와 서민금융진흥원 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 69.7%
덕암아파트 전용 34.58㎡ 동일면적의 확인 거래는 12건입니다. 전체 평균은 63,916,666원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선해서 봅니다. 최근 12개월 거래 4건의 평균은 65,000,000원, 최신 거래는 2026년 2월 62,000,000원입니다. 현재 최저가 45,290,000원은 최근 12개월 평균의 69.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 34.58㎡ | 10 | 62,000,000원 |
| 2025.06 | 34.58㎡ | 13 | 66,000,000원 |
| 2025.05 | 34.58㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2025.03 | 34.58㎡ | 10 | 62,000,000원 |
| 2025.02 | 34.58㎡ | 4 | 68,000,000원 |
| 2025.02 | 34.58㎡ | 9 | 69,000,000원 |
| 2025.01 | 34.58㎡ | 12 | 67,000,000원 |
| 2024.11 | 34.58㎡ | 4 | 59,000,000원 |
| 2024.07 | 34.58㎡ | 2 | 60,500,000원 |
| 2024.02 | 34.58㎡ | 11 | 63,500,000원 |
| 2024.02 | 34.58㎡ | 11 | 62,000,000원 |
| 2023.12 | 34.58㎡ | 7 | 58,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 34.58㎡ | 4건 | 65,000,000원 |
전체 거래 범위는 58,000,000원~70,000,000원이고 전체 평균은 63,916,666원입니다. 다만 전체 평균보다 최신 데이터를 우선하면 최근 12개월 평균 65,000,000원과 최신 거래 62,000,000원이 비교 기준입니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 추세는 +2.6%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,215,220원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 최성출 | 45,000,000원 | 44,074,780원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 서민금융진흥원 | 8,594,480원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 53,594,480원 중 예상 배당액은 44,074,780원이고, 미배당은 9,519,700원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 45,290,000원 | 44,074,780원 | 9,519,700원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 31,702,999원 | 30,732,345원 | 22,862,135원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 22,192,099원 | 21,392,641원 | 32,201,839원 | 0원 |
현재 회차에서는 경매 신청채권자의 청구액 32,457,369원이 배당 범위 안에 들어오지만, 2회 유찰 시 시뮬레이션에서는 채권 배당액이 30,732,345원으로 줄어 신청채권 전액 충족이 되지 않습니다. 다만 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신탄중앙중학교 북측 인근이며, 주변은 단독주택·연립주택·점포·상가가 혼재한 기존주택지대입니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트라멘 및 벽식구조 평슬라브지붕 15층 건물의 15층 1508호이며, 위생·급배수·난방·승강기 2대·소방설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 약 10미터 내외, 북동측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 대체로 사다리형의 평탄한 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 749,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류·중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 덕암아파트는 250세대이며 사용승인일은 1998.11.17.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 7번 최성출 근저당권(2021.11.24., 채권최고액 45,000,000원)이 기준입니다.
- 임차관계 현장 확인. 권리자료상 임차인은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태는 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 동일면적 평균 65,000,000원과 최신 거래 62,000,000원을 우선 비교 기준으로 두는 것이 적절합니다.
- 15층 상태 확인. 대상은 15층 건물 중 15층입니다. 내부현황은 집합건축물대장 도면과 일반적인 아파트를 기준으로 평가됐으므로 내부상태를 별도 확인해야 합니다.
- 관리비·체납 확인. 배당표에는 관리비나 실제 당해세 변동이 모두 반영된 것은 아니므로 관련 금액을 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격 할인폭은 크다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 45,290,000원으로 최근 12개월 동일면적 평균 65,000,000원의 69.7%까지 내려왔습니다. 최신 거래도 62,000,000원이고 최근 거래 추세가 +2.6%로 확인돼, 최근 시세 대비 할인 구간이라는 판단은 데이터로 뒷받침됩니다.
다만 감정평가 당시 임대관계와 내부현황은 직접 확인되지 않았고 대상 호수는 15층 중 15층입니다. 따라서 권리상 인수 0원이라는 장점과 현재 가격 차이는 분명하되, 최종 응찰가는 점유·내부상태·체납 여부를 확인한 뒤 정하는 것이 핵심입니다.
