대구지방법원 2025타경9464. 대구 동구 효목동 275-7의 토지 91.8㎡와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 주건물은 1층 점포 및 주택, 2층 주택으로 이용되고 별도 변소가 있으며, 일괄매각에 제시외 건물도 포함됩니다. 현재 소유자는 서미숙입니다. 신청채권자는 한아름신용협동조합이고 청구금액은 122,088,822원입니다.
등기만 보면 가장 중요한 날짜는 2021.04.20입니다. 이날 설정된 한아름신용협동조합 근저당권 144,000,000원이 말소기준입니다. 하지만 그보다 훨씬 앞선 2011.09.28 한국토지주택공사 전세권 40,000,000원이 남아 있고, 이 권리는 등기 분석상 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리로 표시돼 있습니다. 여기에 이진수는 2011.09.27, 홍승표는 2020.05.11 전입해 둘 다 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 낙찰가만으로 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9464 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 효목동 275-7 · 대구광역시 동구 효신로16길 25 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 1층 점포 및 주택 · 2층 주택 · 변소 |
| 토지 | 91.8㎡ · 지목 대 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 서미숙 |
| 감정가 / 최저가 | 383,807,100원 / 383,807,100원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한아름신용협동조합 / 122,088,822원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 핵심
2013.12.06 설정된 한국토지주택공사의 별도 전세권 40,000,000원은 2021.12.14 해지로 말소됐습니다. 2008년 농업협동조합중앙회 근저당 24,000,000원도 2009.08.13 해지돼 이미 말소됐고, 2024년 대구신용보증재단 가압류 18,556,805원 역시 2024.02.28 해제로 말소됐습니다. 현재 경매를 실행한 한아름신용협동조합 근저당과 2025.10.13 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 둘 다 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이진수 | 2011.09.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| 홍승표 | 2020.05.11 | 미상 | 미상 | 2025.11.24 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 |
실제 임차인은 2명입니다. 이진수는 2011.09.27, 홍승표는 2020.05.11 전입해 둘 다 말소기준일 2021.04.20보다 앞섭니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 배당 후 얼마가 남아 매수인에게 승계되는지를 숫자로 계산할 수 없습니다. 홍승표는 2025.11.24 배당요구를 했지만, 보증금 자체가 미상이라 미배당 잔액 역시 확정할 수 없습니다.
③ 시세 — 실거래 비교 없이 감정가만으로 판단 금지
동일 용도·인근 거래를 비교할 실거래 수치가 없어 감정가 383,807,100원이 시장가격 대비 높은지 낮은지를 정량적으로 검증할 수 없습니다. 특히 이 물건은 단순 주택 한 채가 아니라 1층 점포 및 주택, 2층 주택의 혼합 이용이고 중심상업지역에 위치해 있어, 일반 아파트처럼 동일평형 평균가로 판단할 수 있는 유형도 아닙니다.
더구나 선순위 전세권과 보증금 미상 대항력 임차인이 있어 입찰자가 부담할 총액은 최저매각가보다 커질 수 있습니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 싸다거나 비싸다고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 383,807,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,173,299원 |
| 2. 전세권 · 한국토지주택공사 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 한아름신용협동조합 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 193,633,801원 |
위 배당계산은 매각가 383,807,100원에서 집행비용 6,173,299원, 한국토지주택공사 전세금 40,000,000원, 한아름신용협동조합 144,000,000원을 반영한 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금 미상 임차인 2명의 실제 배당 및 승계액은 확정할 수 없습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 383,807,100원 | 0원 | 193,633,801원 |
| 1회 유찰 · 80% | 307,045,680원 | 0원 | 117,947,040원 |
| 2회 유찰 · 64% | 245,636,544원 | 0원 | 57,397,632원 |
한아름신용협동조합의 청구금액은 122,088,822원이고, 각 회차 계산에서는 144,000,000원이 배당되는 것으로 잡혀 있어 신청채권은 충족됩니다. 하지만 회차가 내려가더라도 선순위 권리와 임차보증금 문제가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 따라서 유찰로 최저가가 307,045,680원 또는 245,636,544원까지 내려간다는 사실만으로 가격 메리트가 생겼다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 점포 및 주택, 2층은 주택으로 이용되고 별도 변소가 있습니다. 단독주택과 상업용 이용이 섞인 형태입니다.
- 주위환경. 경북수협네거리 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통을 포함한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 91.8㎡, 평지·정방형이며 세로한면(가) 도로 조건입니다. 공시지가는 1,986,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구이며 소로3류에 접하고, 비행안전제6구역(전술)·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 건물. 세멘벽돌조 스라브즙 2층 건물과 세멘부록조 스라브즙 단층 건물이며 위생·급배수·도시가스·난방설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 한국토지주택공사 전세권 원본 확인. 2011.09.28 전세금 40,000,000원 전세권이 말소기준보다 앞서고 등기상 매수인 인수로 표시됩니다. 존속·말소 여부와 배당관계를 반드시 재확인해야 합니다.
- 이진수 보증금 확인. 2011.09.27 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 홍승표 보증금 확인. 2020.05.11 전입, 2025.11.24 배당요구가 확인됩니다. 보증금과 확정일자가 미상이므로 미배당 승계 여부를 따져야 합니다.
- 전세권과 임차인의 관계 확인. 한국토지주택공사 전세권의 범위가 2층 전부로 기재돼 있어 점유자와 전세권의 실제 관계를 확인해야 중복부담 여부를 판단할 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물도 포함됩니다. 현황과 매각대상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 혼합용도 명도 확인. 1층 점포·주택, 2층 주택 구조이므로 각 층 및 부분별 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교 수치가 없고 선순위 인수액도 미확정이므로 감정가 또는 유찰가만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
맺으며 — “신건 3.83억”보다 먼저 볼 것은 선순위 권리
이 사건은 권리분석이 가격분석보다 앞서는 물건입니다. 신건 최저가는 383,807,100원이지만, 2011년 한국토지주택공사 전세권 40,000,000원이 말소기준보다 앞서고, 이진수와 홍승표 두 사람도 모두 말소기준 이전 전입자입니다. 게다가 두 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
배당 계산상 현재 회차부터 2회 유찰까지 채권 미배당액은 0원으로 나타나지만, 그것이 곧 매수인 인수액 0원을 의미하지는 않습니다. 선순위 전세권과 대항력 임차인의 미확정 보증금이 남아 있기 때문입니다. 실거래 비교도 없어 가격 메리트를 별도로 검증하기 어렵습니다. 결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 이 물건은 최저가가 내려가는지를 볼 것이 아니라, 선순위 전세권과 두 임차인의 실제 보증금·배당·승계관계가 얼마로 정리되는지를 먼저 확인해야 합니다.
