대전지방법원 2026타경83. 대전 중구 문화동 효성상아맨션 4동 4층 401호, 전용 61.33㎡ 아파트입니다. 감정가는 279,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 136,710,000원입니다. 말소기준권리는 2021년 5월 31일 설정된 서대전농업협동조합의 채권최고액 120,000,000원 근저당입니다. 그 뒤에 설정된 국민건강보험공단 압류, 대전광역시 중구 압류, 이번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 이력은 오래됐지만 현재 분석의 핵심은 단순합니다. 1984년·1993년 근저당, 2009년·2012년 근저당과 과거 압류·가압류·경매개시결정은 이미 말소돼 있습니다. 현재 소유권은 정길해의 지분 2분의 1과 2분의 1로 등재돼 있고, 현존하는 말소기준 근저당 이후 권리에서 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경83 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 문화동 1-46 효성상아맨션 4동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 61.33㎡ · 철근콘크리트조 · 지하1층/지상7층 중 4층 |
| 소유자 | 정길해 (지분 2분의 1 + 지분 2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 136,710,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서대전농업협동조합 / 98,076,443원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2021.05.31. 을구 8번 서대전농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원입니다. 이후 2023년 국민건강보험공단 압류와 대전광역시 중구 압류, 2026년 서대전농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거의 한국주택은행·대림요업· 농업협동조합중앙회·서대전농업협동조합 근저당과 여러 압류·가압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 48.8%까지 내려왔지만 하락 추세
효성상아맨션 전용 61.33㎡의 제공된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 307,200,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 280,000,000원, 최신 거래 역시 2024.04 · 280,000,000원입니다. 현재 최저가 136,710,000원은 이 최근 시세의 48.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 61.33㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2023.10 | 61.33㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2022.06 | 61.33㎡ | 3 | 328,000,000원 |
| 2021.10 | 61.33㎡ | 3 | 328,000,000원 |
| 2021.07 | 61.33㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 61.33㎡ | 2건 | 280,000,000원 |
다만 전체 평균 307,200,000원을 기준으로 할인폭을 과장해선 안 됩니다. 과거 320,000,000원~328,000,000원 거래가 전체 평균을 끌어올리고 있고, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -13.9%입니다. 즉 가격 자체는 최근 거래 대비 크게 낮아졌지만, 시장 방향은 하락 추세였다는 점을 동시에 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,713,940원 |
| 2. 근저당 · 서대전농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,996,060원 |
현재 회차 매각가 136,710,000원에서는 집행비용 2,713,940원과 근저당권 120,000,000원을 배당한 뒤 소유자 잔여 13,996,060원이 계산됩니다. 채권 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 136,710,000원 | 120,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 95,697,000원 | 93,574,454원 | 26,425,546원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 66,987,899원 | 65,382,117원 | 54,617,883원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 중구 문화동 글꽃중학교 북서측 인근으로, 공동주택·근린생활시설·교육시설 등이 형성된 아파트지대입니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 현황 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상7층 건물의 4층 401호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전·화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,279,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함되고, 일부 도로·소로에 접합니다.
- 규모. 효성상아맨션은 296세대, 1984.01.01 준공으로 제공돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.05.31. 을구 8번 서대전농업협동조합 근저당권이 기준이며 이후 현존 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본으로 최종 대조하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 307,200,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래인 280,000,000원을 가격 기준으로 우선 사용하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -13.9%이므로 과거 320,000,000원~328,000,000원 거래를 현재 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 물건 상태 확인. 1984.01.01 준공 아파트이므로 내부 상태와 설비 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 배당 변동 요인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당과 다를 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 충분히 내려왔다
이 물건의 핵심은 매수인 인수 0원과 2회 유찰입니다. 현재 최저매각가 136,710,000원은 최근 12개월 실거래 평균 280,000,000원의 48.8%로 내려와 있습니다. 말소기준 이후 현존 권리도 매각으로 소멸하고, 현재·3회·4회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 최근 거래 추세가 -13.9%로 하락했고 임대관계가 미상인 만큼, 가격 할인폭만 보고 결론내리기보다 실제 점유와 내부 상태를 확인하는 것이 마지막 관문입니다. 권리구조는 우호적이고 가격도 최근 거래 대비 낮지만, 하락장과 점유 확인을 빼놓아서는 안 되는 물건입니다.
