대구지방법원 2025타경9571. 대구 동구 신천동 현대하이페리온1단지 101동 21층 2101호, 전용 115.66㎡ 아파트입니다. 감정평가상 남향·계단식이고 내부는 방4·주방·거실·욕실2 등으로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 박민아이며, 2015.07.11 매매를 원인으로 2016.01.04 소유권이전등기를 마쳤고 당시 거래가액은 485,000,000원입니다.
권리의 중심은 2024.06.13 설정된 동일새마을금고 근저당권 552,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025.10.28 동일새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 현재 회차의 배당 계산에서는 근저당에 403,005,000원이 배당되고 148,995,000원이 미배당으로 남지만, 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9571 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신천동 148-4 현대하이페리온1단지 21층 101-2101호 |
| 도로명 | 대구광역시 동구 국채보상로 861 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 115.66㎡ · 남향 · 계단식 · 방4·주방·거실·욕실2 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 29층 건물 내 21층 · 사용승인 2007.04.05 |
| 소유자 | 박민아 · 2015.07.11 매매 · 2016.01.04 소유권이전 · 거래가액 485,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 585,000,000원 / 409,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동일새마을금고 / 471,683,360원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
① 권리 흐름 — 현재 살아 있는 핵심은 동일새마을금고 근저당
과거에는 현대건설주식회사·농업협동조합중앙회·주식회사신한은행·농협은행주식회사· 대구희망신용협동조합 근저당과 이용주·배성희 전세권 등이 있었지만 모두 이미 말소된 등기입니다. 경매 시점에서 기준이 되는 권리는 2024.06.13 을구 15번 동일새마을금고 근저당이고, 2025.10.28 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 최근 흐름은 하락
현대하이페리온1단지는 212세대, 사용승인일은 2007.04.05입니다. 제공된 단지 비교거래 12건의 전체 평균은 579,333,333원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 542,000,000원, 최신 거래는 2026.05의 558,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 -9.4% 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 106.75㎡ | 17 | 558,000,000원 |
| 2026.05 | 124.99㎡ | 10 | 570,000,000원 |
| 2025.08 | 124.99㎡ | 22 | 580,000,000원 |
| 2025.06 | 106.75㎡ | 8 | 460,000,000원 |
| 2025.04 | 124.99㎡ | 25 | 580,000,000원 |
| 2024.09 | 124.99㎡ | 18 | 600,000,000원 |
| 2024.07 | 115.66㎡ | 8 | 570,000,000원 |
| 2024.05 | 124.99㎡ | 19 | 605,000,000원 |
| 2023.12 | 124.99㎡ | 23 | 595,000,000원 |
| 2023.12 | 115.66㎡ | 18 | 585,000,000원 |
| 2023.05 | 124.99㎡ | 16 | 650,000,000원 |
| 2023.03 | 124.99㎡ | 21 | 599,000,000원 |
현재 최저매각가 409,500,000원은 최근 12개월 평균 542,000,000원의 75.6%입니다. 최신 거래 558,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 신건이었던 감정가 585,000,000원과 달리 1회 유찰된 현재 회차는 가격 차이가 생긴 상태입니다. 다만 최근 추세가 -9.4%이므로 전체 평균 579,333,333원만 보고 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 409,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,495,000원 |
| 1. 을구 15번 근저당 · 동일새마을금고 | 552,000,000원 | 403,005,000원 |
| 미배당 · 동일새마을금고 | 148,995,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,495,000원을 제외한 403,005,000원이 동일새마을금고 근저당에 배당됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 148,995,000원이지만, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 409,500,000원 | 403,005,000원 | 148,995,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 286,650,000원 | 281,836,900원 | 270,163,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 200,655,000원 | 197,045,830원 | 354,954,170원 | 0원 |
유찰이 진행되면 동일새마을금고의 미회수액은 커지지만, 제공된 각 회차 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차보증금 때문에 실질취득비용이 고정되는 인수형 구조가 아니라, 낙찰가 자체가 실질취득비용의 중심이 되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청구중고등학교 동측 인근에 위치하며, 청구삼거리에서 벤처밸리네거리로 이어지는 간선도로 주변에 아파트단지·주상복합아파트·오피스텔·업무용건물·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 남측 도로변과 서측·동측 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 29층 건물 내 21층으로, 사용승인일은 2007.04.05입니다. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지기·도시가스 개별난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)에 해당하며, 대로2류·소로3류와 접하거나 저촉됩니다. 공시지가는 3,562,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 단지 비교거래 12건은 460,000,000원부터 650,000,000원까지 분포하며 최근 12개월 평균은 542,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2024.06.13 을구 15번 동일새마을금고 근저당을 기준으로 등기부 원본과 매각물건명세서를 다시 대조합니다.
- 점유관계 확인. 별도 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입관계를 확인합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 579,333,333원보다 최근 12개월 평균 542,000,000원과 최신 거래 558,000,000원을 우선 기준으로 봅니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간 대비 -9.4%이므로 과거 고가 거래만으로 응찰가를 높이지 않습니다.
- 배당과 인수 구분. 동일새마을금고 미배당 148,995,000원은 매수인 인수금이 아니며 현재 계산상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원자료를 직접 확인합니다.
맺으며 — 권리는 정리되고, 승부처는 최근 시세와 점유 확인
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2024.06.13 동일새마을금고 근저당이 말소기준이고 현재 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰된 최저매각가 409,500,000원은 최근 12개월 평균 542,000,000원의 75.6%로 내려와 있습니다.
다만 가격 판단에는 한 가지 제동장치가 필요합니다. 최근 실거래 흐름이 -9.4%이고, 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점입니다. 따라서 전체 평균 579,333,333원과의 단순 할인율보다 최근 평균·최신 거래·실제 점유상태가 더 중요합니다. 권리상 인수는 0원, 가격은 최근 시세 아래, 최종 확인 포인트는 하락 흐름과 점유관계로 정리할 수 있습니다.
