대전지방법원 2026타경600103. 대전 중구 오류동 삼성아파트 5동 3층 305호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콩크리트조 슬래브지붕 15층 내 3층입니다. 현재 등기부상 소유자는 박경혜이고, 말소기준은 2020.09.02. 설정된 주식회사에스비아이저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이고 채무자는 들녘농업회사법인주식회사입니다. 이후 2021.02.03. 같은 에스비아이저축은행의 채권최고액 174,000,000원 근저당권과 2026.01.20. 임의경매개시결정이 이어졌으며, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리상 체크 포인트는 현황조사에서 확인된 KIM BRIAN YOUNGJIN입니다. 전입일은 2021.04.07.로 말소기준인 2020.09.02.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 임차관계 자체는 추가 확인이 필요합니다. 현재 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600103 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 오류동 175-1 삼성아파트 5동 3층305호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 중구 계룡로 852 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중임. |
| 구조 / 층 | 철근콩크리트조 슬래브지붕 15층 내 3층 305호 |
| 소유자 | 박경혜 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 531,000,000원 / 371,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 354,520,064원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2012.12.11. 설정됐던 한국씨티은행 채권최고액 72,000,000원 근저당은 2015.12.17. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2020.09.02. 에스비아이저축은행 채권최고액 480,000,000원 근저당입니다. 2021.02.03. 설정된 추가 근저당과 2026.01.20. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| KIM BRIAN YOUNGJIN | 2021.04.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입일 2021.04.07.은 말소기준 2020.09.02.보다 늦으므로 현황조사 기준 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 존재하더라도 대항력에 기초한 잔존 보증금 승계 위험으로 보기는 어렵습니다. 다만 보증금 자체가 미상이고 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰 가격은 최근 거래보다 낮다
삼성아파트 동일 면적대 실거래는 12건이며, 최근 12개월 표본은 10건입니다. 최근 12개월 평균은 488,000,000원, 최신 거래는 2026.05.의 420,000,000원입니다. 현재 최저매각가 371,700,000원은 최근 12개월 평균의 76.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 108.57㎡ | 13 | 420,000,000원 |
| 2026.02 | 108.57㎡ | 15 | 490,000,000원 |
| 2025.12 | 108.57㎡ | 12 | 500,000,000원 |
| 2025.10 | 108.57㎡ | 15 | 490,000,000원 |
| 2025.09 | 108.57㎡ | 8 | 515,000,000원 |
| 2025.09 | 108.57㎡ | 8 | 515,000,000원 |
| 2025.08 | 107.73㎡ | 10 | 500,000,000원 |
| 2025.07 | 107.73㎡ | 14 | 470,000,000원 |
| 2025.06 | 107.73㎡ | 12 | 490,000,000원 |
| 2025.06 | 107.73㎡ | 12 | 490,000,000원 |
| 2025.04 | 107.73㎡ | 10 | 490,000,000원 |
| 2025.03 | 107.73㎡ | 12 | 490,000,000원 |
전체 12건 평균은 488,333,333원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균 488,000,000원과 최신 거래 420,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -0.4%로 하락 방향입니다. 따라서 과거 고가 거래만 보고 가격 메리트를 과장하기보다는 최신 거래 420,000,000원을 함께 기준으로 잡아야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 371,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,003,800원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사에스비아이저축은행 | 480,000,000원 | 365,696,200원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사에스비아이저축은행 | 174,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 기준 654,000,000원 중 예상배당은 365,696,200원, 미배당은 288,303,800원입니다. 현재 회차에서 신청채권 청구액 354,520,064원은 시뮬레이션상 충족되는 것으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 371,700,000원 | 365,696,200원 | 288,303,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 260,189,999원 | 255,747,339원 | 398,252,661원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 182,132,999원 | 178,783,137원 | 475,216,863원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권 청구액 354,520,064원이 충족되는 시뮬레이션이지만, 2회·3회 유찰 시에는 신청채권자 배당액도 청구액에 미달합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서대전네거리역 북서측 인근으로, 대단지 아파트를 배후로 각종 근린생활시설과 단독주택 및 주상복합건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 오룡역·서대전네거리역과 시내버스정류장이 소재합니다.
- 단지 규모. 삼성아파트는 2,526세대이며 준공일은 1986.12.10.입니다.
- 도로. 단지 북동측 약 35m 내외, 남측 약 10m 내외, 남서측 약 20m 내외 포장도로와 접하고 북동측 정문을 통해 단지 내 도로와 연결됩니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 시가지경관지구(일반), 상대보호구역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 평지·부정형, 아파트용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,193,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 자료. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 거래 우선. 전체 평균 488,333,333원보다 최근 12개월 평균 488,000,000원과 최신 거래 420,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 확인. 최근 대비 과거 거래 추세는 -0.4%입니다. 과거 고가 거래만으로 적정가를 높여 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 전입자 확인. KIM BRIAN YOUNGJIN은 2021.04.07. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 말소기준 확인. 2020.09.02. 에스비아이저축은행 근저당이 말소기준이며, 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 배당 추정에 반영되지 않았습니다.
- 내부 상태 확인. 이해관계인 부재로 내부 이용상황과 마감재는 외부관찰 및 탐문내용 등을 참작해 평가됐습니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하고, 승부처는 현재 가격과 점유 확인
이 사건의 말소기준은 2020.09.02. 에스비아이저축은행 근저당입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현황조사상 전입자도 2021.04.07. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 감정가 531,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 371,700,000원으로 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 평균 488,000,000원의 76.2%이며 최신 거래 420,000,000원보다 낮습니다. 다만 거래 추세가 -0.4%인 만큼, 가격 메리트는 인정하되 하락 흐름과 1986.12.10. 준공 단지라는 점을 함께 봐야 합니다. 결론적으로 권리상 인수 위험은 낮고 현재 가격은 최근 시세 아래지만, 보증금이 확인되지 않은 점유자의 임대관계와 최신 시세 흐름을 최종 대조하는 것이 핵심입니다.
