대전지방법원 2026타경600158. 대전 중구 태평동 340-1, 수침로105번길 31의 4층 403호 아파트입니다. 소유자는 채움주택건설주식회사이고, 말소기준권리는 2023.03.31. 설정된 한밭새마을금고 근저당입니다. 최초 채권최고액은 276,000,000원이었고 2023.07.03. 216,000,000원으로 변경됐으며, 2026.06.17. 주식회사새마을금고자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다. 경매 매각에서는 이 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되므로 등기상 매수인에게 남는 인수액은 0원입니다.
이 사건에서 눈에 띄는 것은 2025.04.10. 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권 110,000,000원입니다. 그러나 전입일 2023.06.16.이 말소기준권리 2023.03.31.보다 늦어 대항력은 없습니다. 또한 한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 분류돼 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 0명이고, 110,000,000원을 낙찰가에 더해 실질취득가로 계산할 사안도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600158 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 태평동 340-1 · 대전광역시 중구 수침로105번길 31 · 4층 403호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트 단위세대(1세대) · 지하1층/지상10층 건물 |
| 비교 기준 면적 | 76.1076㎡ |
| 소유자 | 채움주택건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 363,000,000원 / 254,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 105,915,793원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2023.03.31. 한밭새마을금고 근저당입니다. 2025.10.20. 대전광역시 중구 압류는 2025.11.07. 이미 해제·말소됐고, 2026.01.26. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정도 말소기준 이후 권리입니다. 근저당권은 2026.06.17. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐지만 기준 근저당 자체의 순위가 앞서 있는 구조는 변하지 않습니다.
② 임차권 — 110,000,000원 등기는 있지만 매수인 승계 0원
| 명의 | 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 없음 전입 2023.06.16 | 배당요구 확정일자 2023.07.07 · 순위 별도 확인 | 보증기관 승계 신고 매수인 인수 0원 |
③ 시세 비교 — 가격 메리트는 있으나 하락 추세 확인
어반리츠는 29세대, 2022.11.29. 준공 단지입니다. 비교 가능한 거래는 3건이며, 최근 12개월 거래 2건은 모두 350,000,000원입니다. 이전 2024.09. 거래는 400,000,000원이었고, 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -12.5%입니다. 전체 평균 366,666,666원보다 최근 12개월 평균 350,000,000원을 가격 판단 기준으로 우선하는 게 맞습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 79.34㎡ | 6 | 350,000,000원 |
| 2025.10 | 79.27㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2024.09 | 82.69㎡ | 2 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 350,000,000원 |
현재 최저매각가 254,100,000원은 최근 12개월 평균 350,000,000원의 72.6%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득 기준 가격도 254,100,000원이며, 최근 실거래 350,000,000원보다 낮습니다. 따라서 현재 회차는 가격상 할인 구간으로 볼 수 있습니다. 다만 거래 표본이 3건에 불과하고 최근 흐름이 -12.5%인 점 때문에 과거 400,000,000원 거래나 전체 평균만으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 254,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,357,400원 |
| 1. 근저당 · 한밭새마을금고 | 276,000,000원 | 249,742,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 105,915,793원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 381,915,793원 중 예상 배당액은 249,742,600원, 미배당은 132,173,193원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(감정가 70%) | 254,100,000원 | 249,742,600원 | 132,173,193원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(감정가 49%) | 177,870,000원 | 174,579,820원 | 207,335,973원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(감정가 34%) | 124,508,999원 | 121,965,873원 | 259,949,920원 | 0원 |
유찰이 진행되면 선순위 채권자의 미배당은 커지지만, 이 사건은 대항력 있는 임차보증금이 낙찰자에게 이전되는 구조가 아니므로 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 낙찰가가 내려가면서 미배당이 늘어도 그 미배당을 낙찰자가 추가 부담하는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 중구 태평동 태평중학교 남측 인근으로, 단독·다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 형성된 주거지역이며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 지하1층·지상10층 건물이며, 위생·급배수·난방·소방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 세장형이며 현황 주상복합용 건부지로 이용 중이고, 북측 및 동측 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소규모주택정비 관리지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역·상대보호구역에 포함되고 소로3류와 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 1,571.0㎡, 공시지가 911,600원/㎡이며 지목은 대입니다.
- 환금성. 어반리츠는 29세대이고 비교 실거래가 3건입니다. 최신 두 거래는 350,000,000원으로 같지만 거래 표본이 많지 않아 개별 호수의 실제 매도 가능 가격은 추가 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.03.31. 한밭새마을금고 근저당이 기준이며, 2026.06.17. 근저당권자가 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 내역까지 원본 등기에서 확인하세요.
- LH 임차권 확인. 보증금 110,000,000원, 전입 2023.06.16, 확정일자 2023.07.07, 임차권등기 2025.04.10.입니다. 대항력 없음과 배당요구 관계를 매각물건명세서 원본으로 재확인하세요.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 366,666,666원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래인 350,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 이전 거래 추세가 -12.5%이므로 400,000,000원 거래를 현재 시세의 중심값으로 사용하지 않는 것이 안전합니다.
- 현장 상태 확인. 아파트 단위세대로 이용 중이며 임대관계는 미상입니다. 실제 점유·관리 상태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 관련 원본과 체납 여부를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 하락 추세까지 함께 본다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.03.31. 근저당이 말소기준이고, 한국토지주택공사의 110,000,000원 임차권은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없으며 보증기관 승계 신고이므로 실제 임차인 보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 결과적으로 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 현재 최저가 254,100,000원이 최근 12개월 평균 및 최신 거래 350,000,000원의 72.6%라는 점이 분명한 장점입니다. 다만 최근 거래가 이전 400,000,000원에서 350,000,000원대로 내려와 추세가 -12.5%이고 실거래 표본도 3건입니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격도 할인 구간이지만 하락 추세를 반영해 보수적으로 상한을 정하는 물건입니다.
