대전지방법원 2026타경600185. 대덕구 덕암동 대림빌리지 3층 304호, 전용 47.52㎡ 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태는 방3·주방 및 식당·욕실 등으로 확인됩니다. 현재 소유자는 서정인이고, 2018년 1월 25일 증여로 소유권을 취득한 뒤 2018년 2월 7일 대전북부새마을금고 근저당 13,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤의 추가 근저당·압류· 가압류·강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저가는 24,010,000원으로 감정가의 49%입니다. 배당 시뮬레이션상 집행비용을 제외한 매각대금은 선순위 근저당 2건과 일부 가압류에 배당되고, 후순위 채권에는 상당한 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당은 후순위 채권자의 문제이고, 제공된 권리관계상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600185 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 덕암동 15-5 대림빌리지 3층 304호 · 덕암북로96번길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 47.52㎡ · 다세대주택(방3·주방 및 식당·욕실 등) · 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 서정인 (2018.01.25. 증여로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 24,010,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 3,574,176원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 확인된 임차인 신고가 없어 대항력 임차인 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계는 입찰 전에 현황조사 및 현장 확인으로 최종 점검할 필요가 있습니다. 등기상 말소기준은 2018.02.07. 대전북부새마을금고 근저당 13,000,000원이며, 이후 2019년 추가 근저당 6,500,000원, 국민건강보험공단 압류, 제이비우리캐피탈·이중순· 더블유에스비2409유동화전문 유한회사 등의 가압류와 신한카드 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 표본은 1건
대림빌리지는 총 16세대이고, 비교 가능한 거래는 1건입니다. 확인된 거래는 2022년 1월, 전용 43.76㎡, 2층, 59,000,000원입니다. 제공된 최근 시세지표와 최신 거래금액도 모두 59,000,000원으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 43.76㎡ | 2 | 59,000,000원 |
| 시세지표 | — | 1건 | 59,000,000원 |
현재 최저가 24,010,000원은 시세지표 59,000,000원의 40.7%입니다. 감정가 49,000,000원 자체도 이 거래금액보다 낮습니다. 따라서 숫자만 놓고 보면 할인폭은 분명 큽니다. 다만 비교 거래가 1건뿐이고 그 거래시점이 2022.01이므로, 59,000,000원을 곧바로 현재 확정 시세로 단정하기에는 표본이 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 832,180원 |
| 1. 근저당 · 대전북부새마을금고 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 2. 근저당 · 대전북부새마을금고 | 6,500,000원 | 6,500,000원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 5,070,586원 | 3,677,820원 |
| 4. 가압류 · 이중순 | 15,636,114원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 15,619,371원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 더블유에스비2409유동화전문 유한회사 | 5,832,321원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 3,574,176원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 65,232,568원 중 예상 배당액은 23,177,820원이며 미배당은 42,054,748원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신탄중앙중학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모아파트·단독 및 다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다. 남동측 인근에 KT&G가 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 남서측 인근에 신탄진IC가 위치합니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 건축물현황도상 방3, 주방 및 식당, 욕실 등 구조입니다. 철근콘크리트조 4층 건물 중 3층 304호입니다.
- 토지·도로. 대체로 가로장방형 평지의 주거용 건부지이며 북측 및 동측으로 소로에 접합니다. 토지면적은 311.3㎡, 공시지가는 700,300원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접함, 가축사육제한구역입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대이고 확인된 비교 거래가 1건이라, 대단지 공동주택보다 거래 표본과 매수층이 제한적일 가능성을 입찰가에 반영할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 실제 현장 점유자를 입찰 전에 다시 확인하세요.
- 시세 표본의 한계. 비교 거래가 2022.01의 1건뿐입니다. 59,000,000원을 현재 확정 시세처럼 사용하지 말고 주변 다세대 거래와 현재 매물을 함께 확인해야 합니다.
- 환금성 검토. 16세대 소규모 빌라이고 경매 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 취득가뿐 아니라 향후 매도 기간과 매수층을 보수적으로 보세요.
- 배당 미달과 인수 구분. 후순위 채권에 42,054,748원의 미배당이 예상되지만 제공된 권리관계상 이를 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분 및 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗, 승부는 환금성”
이 사건의 핵심은 복잡한 인수권리가 아닙니다. 말소기준인 2018년 대전북부새마을금고 근저당 이후 권리가 모두 소멸하고, 제공된 자료상 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 24,010,000원으로 감정가 49,000,000원의 49%까지 내려와 가격 숫자만 보면 충분히 낮습니다. 확인된 거래 59,000,000원과 비교하면 40.7% 수준입니다.
다만 이 시세 근거는 2022.01 거래 1건이고 단지도 16세대에 불과합니다. 그래서 이 물건은 “권리분석은 단순하지만, 가격 판단은 거래 희소성과 환금성을 보수적으로 봐야 하는 다세대”로 정리하는 편이 맞습니다. 싸게 낙찰받는 것 자체보다, 실제 점유관계와 주변 다세대의 현재 거래수준을 확인한 뒤 되팔 수 있는 가격까지 역산하는 것이 입찰의 승부처입니다.
