대구지방법원 2025타경9632. 대구 수성구 만촌동 대방신세계타운 1층 101호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 265,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 185,500,000원입니다. 등기부만 보면 2011.08.25. 반야월새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 반야월새마을금고 추가 근저당권·아이엠캐피탈 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 없음”으로 끝내면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 이익호의 전입일은 2004.12.22.로, 말소기준권리인 2011.08.25. 근저당권보다 앞섭니다. 따라서 이익호는 대항력이 있는 임차인이고, 배당으로 돌려받지 못한 보증금이 있다면 매수인이 그 잔액을 인수할 수 있습니다. 문제는 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않는다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9632 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 만촌동 998-17 대방신세계타운 1층 101호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 수성구 만촌로 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 · 제B동 3층건 중 1층 101호 |
| 소유자 | 김현수 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 185,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 84,902,150원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
말소기준권리는 2011.08.25. 반야월새마을금고 근저당권 8,750,000원입니다. 이후 2015.12.04. 설정된 같은 금고의 13,000,000원 근저당권, 2025.04.18. 아이엠캐피탈 가압류 31,333,397원, 2025.10.31. 임의경매개시결정과 2025.12.09. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이익호 | 2004.12.22 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 |
실제 임차인은 1명입니다. 이익호는 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사됐습니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력은 인정되는 구조지만, 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 배당표에서 계산되는 “매수인 인수 0원”을 그대로 안전금액으로 받아들여서는 안 됩니다. 그 숫자는 미상 보증금이 반영되지 않은 산출값이고, 실제 미배당 보증금이 존재하면 그 잔액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인만으로는 결론을 못 낸다
현재 최저가는 감정가 265,000,000원의 70%인 185,500,000원입니다. 그러나 동일 조건의 확인된 실거래 비교자료가 없어 이 금액이 시장가보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 더구나 이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 미상이라, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득비용 자체가 열려 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,397,000원 |
| 1. 근저당 · 반야월새마을금고 | 8,750,000원 | 8,750,000원 |
| 2. 근저당 · 반야월새마을금고 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 아이엠캐피탈 | 31,333,397원 | 31,333,397원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 129,019,603원 |
위 배당산출은 집행비용과 등기상 채권을 기준으로 한 계산입니다. 이익호의 보증금과 우선변제 관련 금액이 확인되지 않아 임차인 배당·미배당 인수액은 반영돼 있지 않습니다. 따라서 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 임차보증금 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 만촌네거리 북측 인근으로 단독주택·다가구주택·아파트·근린생활시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 고려할 때 다세대주택으로서 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물 중 1층 101호이며 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 남서측 약 20M 포장도로와 북서측 약 4M 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·비행안전제6구역에 포함되고 중로1류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 362.6㎡, 공시지가 2,724,000원/㎡로 조사됐습니다.
- 규모. 대방신세계타운(B)은 6세대이며 사용승인일은 2003.05.21.입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이익호 보증금 확인. 현재 가장 중요한 미확정값입니다. 보증금이 확인돼야 실제 인수액과 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 우선변제 여부와 경매절차에서 실제 배당받는 범위를 확인해야 미배당 승계액을 판단할 수 있습니다.
- 점유 지속 여부 확인. 대항력은 점유와 주민등록의 계속 여부가 중요하므로 현황조사 이후 변동을 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 가격 판단 금지. 현재 최저가는 감정가 70%이지만 실거래 비교자료가 없어 시장가 대비 할인 여부는 확인되지 않습니다.
- 회차별 숫자의 한계. 2회 유찰 시 129,849,999원, 3회 유찰 시 90,894,999원으로 내려가도 대항력 임차인의 미상 보증금 위험이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
- 신청채권 확인. 신청채권자의 청구액은 84,902,150원이며 시나리오상 신청채권자 배당액은 21,750,000원으로 전액 만족되지 않는 것으로 산출돼 있습니다.
맺으며 — “70% 할인보다 보증금 확인이 먼저”
이 물건의 첫인상은 감정가 265,000,000원에서 한 번 유찰돼 185,500,000원까지 내려온 70% 물건입니다. 하지만 권리분석에서는 할인율보다 순서가 중요합니다. 이익호는 2004.12.22. 전입해 2011.08.25. 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이고, 보증금이 미상입니다. 이 보증금이 얼마인지, 경매에서 얼마를 배당받는지 알아야 낙찰자가 떠안을 금액과 실질취득비용이 결정됩니다.
등기상 후순위 근저당·가압류는 소멸하지만 그것만으로 안전한 물건이 되는 것은 아닙니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 시세보다 싸다는 근거도 없습니다. 따라서 결론은 “가격 판단 보류, 임차보증금 확인 우선”입니다. 보증금과 배당관계가 확인되기 전에는 감정가 대비 할인폭만 보고 입찰가를 정하면 안 됩니다.
