대전지방법원 2026타경600232. 충청남도 금산군 금산읍 상리 40-16에 있는 단독주택과 토지입니다. 감정평가상 주택으로 이용 중이며, 토지는 191.4㎡의 대지입니다. 현재 소유자는 김오현이고, 2024년 2월 16일 소유권을 취득한 뒤 같은 달 28일 금산신용협동조합 앞으로 채권최고액 72,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

그 이후 비엔케이캐피탈 주식회사 가압류 27,715,630원, 금산 신용협동조합 가압류 20,080,821원, 2026년 2월 4일 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계와 명도 상대방은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸

말소기준은 2024.02.28. 설정된 금산신용협동조합 근저당권 72,000,000원입니다. 2025년 비엔케이캐피탈 가압류와 금산 신용협동조합 가압류, 2026년 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 과거 전세권과 근저당권들은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.

② 가격 — 2회 유찰로 49%, 그러나 시세 비교는 별개

감정가 133,144,800원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 65,240,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 45,668,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 31,967,599원(감정가 24%)으로 계산돼 있습니다.

다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수 없습니다. 단독주택과 토지는 개별 입지·대지 형상·건물 상태·제시외 건물 등에 따라 가격 편차가 클 수 있으므로, 실제 입찰 판단에서는 현지 거래사례와 토지·건물 상태를 별도로 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 65,240,000원 가정)

채권 총액 119,796,451원 가운데 63,665,680원이 배당되고, 미배당액은 56,130,771원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 물건·입지 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 금산읍 행정복지센터 북측 인근이며 주변은 주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
• 이용. 현재 주택으로 이용 중이며 위생·급배수설비와 난방설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 대 191.4㎡, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 297,700원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 배수구역, 하수처리구역에 지정되어 있습니다.
• 공부 차이. 감정요항표에는 특이사항 없음으로 기재됐지만, 매각물건명세서상 공부는 시멘트기와지붕, 현황은 함석기와지붕입니다.
• 부속시설. 외부 수도시설과 화단 등은 토지 감정평가에 포함되어 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 시세부터 별도 확인. 현재 최저가 65,240,000원은 감정가의 49%지만, 시장 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 판단하지 마세요.
• 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 방문을 통해 실제 점유자와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되어 있으므로 현황·범위·사용상태를 확인하세요.
• 지붕 현황 대조. 공부상 시멘트기와지붕과 현황 함석기와지붕의 차이를 직접 확인하세요.
• 토지 규제 확인. 제2종일반주거지역 외 역사문화환경보존지역·배출시설설치제한지역 등의 지정 내용을 이용계획과 함께 확인하세요.
• 권리 원본 대조. 말소기준 근저당, 가압류, 경매개시결정과 실제 매각물건명세서 내용을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만, 49%만 보고 가격을 결론 내리면 안 된다

이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2024.02.28. 금산신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 65,240,000원 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

반면 가격 판단은 아직 열려 있습니다. 두 번 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래가가 없어 이 금액이 실제 시세 대비 싼지는 알 수 없습니다. 여기에 일괄매각·제시외 건물, 지붕 현황 차이와 임대관계 미상이라는 현장 점검 항목도 남아 있습니다. 권리는 합격권, 가격은 현지 시세 확인 후 판단. 이 사건은 감정가 할인율보다 실제 물건과 지역 시세를 확인하는 과정이 더 중요합니다.