대구지방법원 2025타경9704. 경산시 중방동 경산사거리 남동측 인근, 중방동엘리트타워 1층 110호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이지만, 감정평가상 대상은 전유면적 51.24㎡인 구분건물, 근린생활시설(소매점)입니다. 대지권 대상 토지는 일반상업지역에 위치합니다. 감정평가 당시 내부는 업종 인테리어 이전의 기본건물 상태였고, 현재 공실로 조사된 물건입니다.
이 경매의 특징은 가격이 크게 떨어졌다는 사실만이 아닙니다. 등기 이력에는 2021년 소유권이전, 확정판결에 따른 해당 등기의 말소, 이후 근저당권 설정과 임의경매가 연결되어 있습니다. 현재 소유자는 송상원이고, 신청채권자이자 근저당권자는 여을순입니다. 권리의 소멸 구조는 비교적 단순하지만, 소유권 변동 경위는 별도로 살펴볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9704 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 중방동 888 중방동엘리트타워 1층 110호 |
| 도로명주소 | 경상북도 경산시 대학로28길 6-3 |
| 물건종류 | 사건 용도 표기: 대지 / 감정 이용상태: 집합건물(근린생활시설·소매점) |
| 전유면적 / 층 | 51.24㎡ · 지하 1층, 지상 5층 건물의 1층 110호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 사용승인 | 2019.02.27 |
| 이용상태 | 근린생활시설(소매점) · 공실 · 기본건물 상태 |
| 소유자 | 송상원 (단독소유) |
| 감정가 | 673,000,000원 |
| 현재 최저가 | 161,588,000원 (4회 유찰 · 감정가 대비 24.01%) |
| 신청채권자 | 여을순 |
| 청구금액 | 450,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.07.25 · 을구 5번 근저당권 · 여을순 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2025년 여을순 근저당권
핵심은 2025.07.25 설정된 여을순의 근저당권입니다. 을구 5번, 채권최고액 450,000,000원으로 현재 말소기준권리에 해당하며, 이 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 이후 2025.11.05 기입된 임의경매개시결정 역시 매각에 따라 소멸합니다.
과거 경산농업협동조합의 채권최고액 572,000,000원 근저당권은 2021.08.02 말소됐고, 국민은행의 채권최고액 516,000,000원 근저당권도 2023.03.27 말소됐습니다. 따라서 두 과거 근저당권은 현재 낙찰자가 인수할 채무로 취급하지 않습니다.
임차인·점유 관계. 확인된 임차인은 0명이며 감정평가상 점포는 공실입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 공실이라는 조사 결과만으로 모든 임대차 가능성이 법적으로 배제된다고 단정할 수 없습니다. 상가 임차인의 사업자등록·점유 및 우선변제권 관련 사항은 입찰 전 확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 4회 유찰이 곧 시세 할인은 아니다
감정가 673,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 161,588,000원, 감정가 대비 24.01% 수준입니다. 겉보기 할인폭이 매우 크지만, 상가 물건의 감정가와 실제 거래 가능 가격은 구분해서 평가해야 합니다.
| 구분 | 가격 | 감정가 대비 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 673,000,000원 | 100% | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 161,588,000원 | 24.01% | 4회 유찰 · 현재 입찰 기준 |
| 5회 유찰 시 | 113,111,600원 | 16.81% | 추가 유찰 가정 |
| 6회 유찰 시 | 79,178,120원 | 11.76% | 추가 유찰 가정 |
등기에는 2019년 송상원의 매매 거래가액 670,320,000원과 2021년 여을순의 매매 거래가액 1,250,000,000원이 기록되어 있습니다. 그러나 이는 과거 소유권 거래 이력이며, 특히 2021년 이전등기는 이후 확정판결로 말소됐습니다. 이 금액들을 현재의 정상 실거래 시세로 사용하는 것은 부적절합니다.
현재 입찰 판단에 필요한 동일 건물·유사 상가의 최근 거래가격과 임대수익 기준 가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가 161,588,000원이 현 시세보다 저렴한지, 수익률 측면에서 적정한지 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 낮다는 이유만으로 가격 가점을 부여하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,588,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,062,232원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 여을순 | 450,000,000원 | 158,525,768원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 161,588,000원 |
최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,062,232원을 공제한 뒤 근저당권자 여을순에게 158,525,768원이 배당됩니다. 채권최고액 기준 291,474,232원이 미배당되고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
여기서 중요한 구분이 있습니다. 미배당 291,474,232원이 낙찰자의 추가 부담금은 아닙니다. 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이므로, 해당 미배당 채권액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 현재 확인된 권리 기준 예상 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 매수인 인수는 0원, 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 161,588,000원 | 158,525,768원 | 291,474,232원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 113,111,600원 | 110,728,038원 | 339,271,962원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 79,178,120원 | 77,352,914원 | 372,647,086원 | 0원 |
집행비용은 회차별 추정금액으로 반영된 배당 시뮬레이션입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 추가 유찰 시 가격은 가정치이며 확정된 향후 매각가격은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 경산시 중방동 소재 경산사거리 남동측 인근입니다. 주변은 도로변 상가지대이고 후면에는 단독주택·다세대주택·아파트 등의 주거지가 형성되어 있습니다.
- 교통. 일반차량 출입이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 북동측 인근에 임당역이 소재해 감정평가상 일반 교통여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 도로 접근. 건물 부지는 동측 왕복 3차선 포장도로, 북측과 남측 2차선 포장도로에 접합니다. 도로 접근성과 개별 호실의 실제 노출도는 구별해 확인해야 합니다.
- 건물 현황. 철근콘크리트구조, 2019.02.27 사용승인 건물입니다. 외벽은 화강석 및 강화유리 마감이며 공동 위생·급배수시설이 설치되어 있습니다.
- 내부 상태. 1층 110호는 소매점 용도의 근린생활시설로 조사됐으며, 감정평가 당시 공실이고 내부는 업종 인테리어 이전의 기본건물 상태입니다. 업종에 따라 내부 공사와 설비 비용이 별도로 필요할 수 있습니다.
- 토지·규제. 대지권 대상 토지는 중방동 888·889번지이며, 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·시가지조성사업지역에 해당합니다. 토지 관련 공시지가는 1,921,000원/㎡로 표시되어 있습니다.
- 공부 적합성. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 사건의 대지 용도 표기와 구분건물 감정 이용상태를 함께 검토해야 합니다.
- 환금성. 공실 상태의 소규모 근린생활시설이므로 임차 수요와 향후 매각 수요가 중요합니다. 입지상 교통 여건이 양호하다는 사실만으로 임대수익률이나 환금성이 높다고 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각목록·대지권 대조. 사건 용도는 대지, 감정 이용상태는 구분건물 소매점입니다. 실제 매각대상인 1층 110호와 대지권의 범위를 매각목록·등기부·집합건축물대장으로 대조해야 합니다.
- 확정판결과 소유권 변동 확인. 2024.04.25 확정판결을 원인으로 2025.07.25 여을순 명의 소유권이전등기가 말소된 경위와 같은 날 설정된 근저당권을 확인해야 합니다.
- 임차인·공실 재확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유 상태, 상가건물 임대차 관련 사업자등록 및 확정일자 사항을 확인해야 합니다.
- 최신 상가 시세 확보. 중방동엘리트타워 또는 인근의 유사한 1층 상가 거래사례를 확인해야 합니다. 감정가 대비 24.01%라는 이유만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 않아야 합니다.
- 임대수익 검증. 현실적인 보증금·월 임대료·공실 기간을 조사하고, 취득비용·인테리어비·보유비용을 포함해 실제 수익성을 따져야 합니다.
- 현장 상태 확인. 내부가 기본건물 상태라는 감정평가 내용을 전제로 소매점 영업에 필요한 인테리어, 급배수·전기설비, 냉난방시설 및 실제 출입 동선을 점검해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용, 당해세와 배당에 영향을 주는 우선채권을 확인해야 합니다. 예상 인수액 0원이 모든 부대비용 0원을 뜻하지는 않습니다.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 161,588,000원과 추가 유찰 가정가격 113,111,600원·79,178,120원을 동일한 임대수익 및 환금성 기준으로 비교해야 합니다. 향후 매각가격이 반드시 이 시나리오대로 확정되는 것은 아닙니다.
- 최종 원본 대조. 매각기일 2026.11.04 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 법원의 매각조건을 최신 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 24%”보다 중요한 것은 실제 시장가치
경산 중방동엘리트타워 1층 110호는 권리와 가격의 평가를 분리해야 하는 근린생활시설 경매입니다. 등기상 과거 근저당권은 이미 말소됐고, 2025년 여을순 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인은 없고, 현재 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격 측면의 불확실성은 큽니다. 감정가 673,000,000원이 4회 유찰 끝에 161,588,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 이를 현재 시세 대비 할인이라고 해석할 근거는 없습니다. 감정평가상 공실인 소매점이고, 최근 거래가격과 임대수익도 검증되지 않았습니다. 여기에 확정판결에 따른 소유권이전등기 말소 이력까지 있어 추가적인 권리 확인이 필요합니다.
종합 판단은 C등급, 신중 검토 대상입니다. 권리상 예상 인수액이 0원이라는 점은 긍정적이지만, 다회유찰·상가 공실·환금성 불확실성·가격 검증 부족을 고려하면 낮은 최저가만으로 높은 투자 매력을 부여하기 어렵습니다. 현 시세와 실현 가능한 임대수익을 확인하기 전에는 입찰가격 판단을 보류하는 것이 합리적입니다. 이 물건의 승부처는 최저가의 할인폭이 아니라 실제로 임대하고 다시 매각할 수 있는 가격이 얼마인가에 있습니다.
