대구지방법원 2025타경9704. 경산시 중방동 ‘중방동엘리트타워’ 1층 110호입니다. 사건 용도 표기는 대지이지만, 감정평가상 대상은 구분건물인 근린생활시설-소매점이고 집합건축물대장상 전유부분 면적은 51.24㎡입니다. 현재는 공실상태이며 업종 인테리어 이전의 기본건물 상태로 조사됐습니다. 등기상 현 소유자는 송상원이고, 권리분석의 기준이 되는 권리는 2025.07.25. 설정된 여을순의 채권최고액 450,000,000원 근저당권입니다.
이 물건은 권리 자체보다 가격과 환금성 확인이 더 중요합니다. 현재 최저매각가는 329,770,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 시세를 확인할 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 현재 공실인 근린생활시설은 실제 임대수요·공실기간·상권 경쟁력에 따라 가치 차이가 커질 수 있으므로, 숫자상 유찰률과 실제 시장가를 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9704 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 중방동 888 중방동엘리트타워 1층 110호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 / 구분건물(근린생활시설-소매점) · 현재 공실 |
| 전유부분 / 층 | 51.24㎡ · 지하1층 지상5층 중 1층 110호 |
| 소유자 | 송상원 |
| 감정가 / 최저가 | 673,000,000원 / 329,770,000원 (2회 유찰) |
| 경매채권 / 청구 | 여을순 / 450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 사용승인일 | 2019.02.27 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
등기의 흐름은 조금 특이합니다. 2019.04.04. 송상원이 거래가 670,320,000원에 소유권을 이전받았고, 2021.08.02.에는 여을순에게 거래가 1,250,000,000원으로 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 그러나 그 여을순 명의 소유권이전등기는 2025.07.25. 확정판결을 원인으로 말소됐고, 현재 등기상 소유자는 송상원으로 표시됩니다. 같은 날 여을순 앞으로 채권최고액 450,000,000원의 근저당권이 설정됐으며, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그보다 앞선 경산농업협동조합의 572,000,000원 근저당권과 국민은행의 516,000,000원 근저당권은 이미 등기부상 말소돼 있습니다. 이후 2025.11.05. 여을순을 채권자로 한 임의경매개시결정이 들어왔고, 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 회차는 2회 유찰 상태로 최저매각가가 329,770,000원, 감정가 673,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 230,839,000원, 4회 유찰 시 161,587,300원으로 내려갑니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 어느 회차도 “시세보다 싸다”라고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 329,770,000원 | 324,353,220원 | 125,646,780원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 230,839,000원 | 226,807,254원 | 223,192,746원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 161,587,300원 | 158,525,078원 | 291,474,922원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 329,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,416,780원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 여을순 | 450,000,000원 | 324,353,220원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 여을순의 채권최고액 450,000,000원 중 324,353,220원이 배당되고 125,646,780원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 구분건물인 근린생활시설-소매점으로, 현재 공실상태이며 업종 인테리어 이전의 기본건물 상태입니다.
- 입지. 경산시 중방동 ‘경산사거리’ 남동측 인근으로, 도로변 상가지대와 후면의 단독·다세대·아파트 등 일반 주택지대가 혼재합니다.
- 교통. 일반차량 출입이 원활하고 인근에 시내버스정류장, 북동측 인근에 임당역이 있어 대중교통을 포함한 일반교통여건은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 동측으로 왕복 3차선 포장도로, 북측 및 남측으로 2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 대지권 대상 토지는 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·시가지조성사업지역에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지 지표. 공시지가 1,921,000원/㎡, 토지면적 961.6㎡로 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층 지상5층 건물 중 1층 110호이며 사용승인일자는 2019.02.27입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원점 확인. 감정가 673,000,000원과 현재 최저가 329,770,000원의 차이보다 실제 동일·유사 상가 매매사례를 우선 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 현재 공실이므로 실제 임대가능 업종·보증금·임대료·공실기간을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황과 인도 상태를 매각 전 다시 대조해야 합니다.
- 소유권 변동 원인 확인. 2021.08.02. 여을순 소유권이전이 2025.07.25. 확정판결로 말소된 이력이 있으므로 등기 원본과 관련 판결 내용을 입찰 전에 대조하는 것이 안전합니다.
- 근저당 미배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 125,646,780원은 배당 부족액이며, 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만 가격은 따로 검증해야 한다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2025.07.25. 여을순 근저당권 450,000,000원이고 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 현재 및 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 물건은 감정평가상 근린생활시설-소매점·현재 공실이고 이미 2회 유찰됐습니다.
따라서 결론은 단순합니다. 권리는 통과, 가격은 검증. 최저가 329,770,000원이 감정가의 49%라는 숫자는 입찰 관심을 끌 만하지만, 실거래 시세가 없는 이상 그 비율만으로 저평가 여부를 결정해서는 안 됩니다. 실제 상권·임대수요·유사 점포 거래가를 확인해 329,770,000원이 시장가격보다 충분히 낮은지 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
