수원지방법원 2024타경14052. 오산시 가수동 현대테라타워씨엠씨 지식산업센터동 13층 에프1317비호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 한진해이고, 2023년 5월 31일 설정된 하나은행 근저당권의 채권최고액은 202,800,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준이 되며, 이후 2024년 12월 27일 접수된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 2023년 4월 10일 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었지만, 2023년 5월 31일 신탁재산 처분에 따른 한진해 명의 소유권이전과 함께 1번 신탁등기가 말소됐습니다. 따라서 이 신탁등기가 낙찰자에게 별도로 승계되는 구조는 아닙니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경14052 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 수목원로88번길 35, 지식산업센터동 13층에프1317비호 (가수동, 현대테라타워씨엠씨) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 · 지하 2층, 지상 29층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 한진해 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 71,687,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 169,047,702원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.31. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 202,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 0원
하나은행 근저당권은 말소기준권리이자 경매신청채권자의 담보권입니다. 신청 청구액 169,047,702원은 채권최고액 202,800,000원보다 작습니다. 현재 최저가 71,687,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 하나은행 예상배당은 69,996,634원이고, 채권최고액 기준 132,803,366원이 미배당됩니다.
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 실제 점유자와 사용관계는 현장에서 별도로 확인해야 합니다. 등기상 인수권리가 없다는 사실과 점유·명도 확인은 구분해서 판단해야 합니다.
② 가격 구조 — 감정가 34.3%, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 미확정
감정가 209,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 71,687,000원입니다. 수치상 감정가의 34.3%까지 낮아졌지만, 이를 곧바로 시장가치 대비 할인율로 해석할 수는 없습니다. 동일 물건군의 최근 실거래 비교가 없기 때문에, 현재 확인되는 것은 감정가 대비 가격뿐이며 실제 매매시장 대비 저가 여부는 별도 검증 대상입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 하나은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(34.3%) | 71,687,000원 | 69,996,634원 | 132,803,366원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 50,180,900원 | 48,877,644원 | 153,922,356원 | 0원 |
| 5회 유찰 시(16.81%) | 35,126,630원 | 34,094,351원 | 168,705,649원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 71,687,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,690,366원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 202,800,000원 | 69,996,634원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 하나은행 배당에 사용되고 소유자 잔여금은 0원입니다. 하나은행 미배당은 132,803,366원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 오산시 가수동 가수중학교 남동측 인근이며, 주변에는 근린생활시설·지식산업센터·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 오산역(1호선)이 있으며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 건물은 지하 2층·지상 29층 철근콘크리트 구조이며 사용승인일은 2023.04.03.입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수, 시스템 냉난방, 승강기, 화재탐지·경보, 스프링클러와 옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 왕복 3~4차선, 동측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 토지면적은 30,485.1㎡, 공시지가는 848,100원/㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역·성장관리권역·중점경관관리구역이며, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2023.11.20.~2028.11.19.입니다.
- 공부 차이. 제시목록에는 건물 22층 면적이 3,508.86㎡, 집합건축물대장에는 3,058.86㎡로 표시돼 있어 원본 대조가 필요합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 조사. 감정가 대비 34.3%만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 같은 건물과 인근 지식산업센터의 실제 매매가·임대료를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 소유자 사용인지 임차인·사업자 점유인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 공장 이용 가능성. 현재 공장으로 이용 중이므로 매수 목적과 실제 사용계획이 건물 용도 및 관리규정에 맞는지 점검하세요.
- 유찰 원인 확인. 3회 유찰이 단순 가격 문제인지, 공실·관리비·이용 제한·수요 부족과 관련된 것인지 구분해야 합니다.
- 허가구역 확인. 토지거래계약 허가구역 표기가 있으므로 본 집합건물 거래에 대한 적용 범위와 절차를 관계기관에 확인하세요.
- 공부 불일치 대조. 22층 면적의 제시목록·건축물대장 차이가 본 물건의 권리와 가치에 영향을 주는지 원본 서류로 확인하세요.
- 관리 상태 점검. 시스템 냉난방·승강기·소방설비의 작동 상태와 관리비 부담, 공용부분 유지 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 점유 현황을 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 검증된 저가”
이 물건의 장점은 명확합니다. 신탁등기는 이미 말소됐고, 하나은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시된 인수권리와 법정지상권도 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실은 매력적으로 보일 수 있으나, 이미 3회 유찰됐고 임대관계와 실제 수익상태가 확인되지 않았습니다. 최근 실거래와 임대수익을 검증하지 않은 상태에서는 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다. 권리는 합격, 가격과 환금성은 확인 후 판단. 이 물건의 승부처는 낮은 숫자 자체가 아니라 실제 사용가치와 임대·재매각 수요를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.