대구지방법원 2025타경9717. 대구 수성구 지산동 1040-10의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정상 이용상태는 근린생활시설 및 주택이고, 토지는 262.6㎡의 대지로 주상용 이용상태입니다. 소유자는 박해진·이순화가 각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 현재 최저매각가는 919,280,000원으로, 감정가 1,313,255,840원에서 한 차례 유찰돼 70%까지 낮아졌습니다.
권리의 중심은 2017.11.14 설정된 수성1가새마을금고 채권최고액 416,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤에 설정된 같은 금고의 근저당 5건과 대구신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 전세권과 대구은행 근저당은 이미 말소돼 현재 인수대상으로 남지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9717 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 지산동 1040-10 · 대구광역시 수성구 무학로31길 55 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 대 262.6㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 박해진 2분의 1 · 이순화 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,313,255,840원 / 919,280,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 588,799,479원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유권은 2005.05.24 박해진·이순화에게 각 2분의 1씩 이전됐습니다. 과거 김경춘의 전세권과 한국투자신탁증권주식회사로 이전된 전세권은 2004.12.29 말소됐고, 2013년 대구은행 근저당과 조창기 전세권도 2017.11.15 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석에서 기준이 되는 것은 2017.11.14 수성1가새마을금고 근저당 416,000,000원입니다.
② 임차인 — 전입은 늦지만 보증금 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박정미 | 2018.07.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
박정미의 전입신고일은 2018.07.18로 말소기준권리인 2017.11.14 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 현재 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
③ 가격 구조 — 감정가 70%, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 별개
현재 회차는 1회 유찰로 최저매각가가 919,280,000원까지 내려왔습니다. 감정가 1,313,255,840원의 70%입니다. 한 번 더 유찰되면 643,496,000원, 3회 유찰 시 450,447,200원 시나리오가 제시됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 919,280,000원 | 0원 | 215,967,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 643,496,000원 | 57,058,960원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 450,447,200원 | 248,177,272원 | 0원 | 0원 |
중요한 점은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 다른 개념이라는 것입니다. 2회·3회 유찰 시 담보권자가 전액 배당받지 못하는 구간이 생기더라도, 이 사건의 시나리오상 그 부족액을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다. 매수인 인수는 전 회차 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 919,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,592,800원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 수성1가새마을금고 | 416,000,000원 | 416,000,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 수성1가새마을금고 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당 · 수성1가새마을금고 | 28,000,000원 | 28,000,000원 |
| 4. 을구 10번 근저당 · 수성1가새마을금고 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 5. 을구 11번 근저당 · 수성1가새마을금고 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 6. 을구 12번 근저당 · 수성1가새마을금고 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 7. 갑구 3번 가압류 · 대구신용보증재단 | 7,720,000원 | 7,720,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 215,967,200원 |
현재 최저매각가 919,280,000원 가정에서는 채권자 청구 691,720,000원이 전액 배당되고 소유자에게 215,967,200원이 남는 구조입니다. 집행비용은 11,592,800원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구두산초등학교 북측 인근이며, 주변은 단독주택·다가구주택·상가·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 감정상 건물은 근린생활시설 및 주택으로 이용 중이며, 토지는 주상용입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층 건물이며, 주택부분에는 도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지. 대 262.6㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로각지이며 공시지가는 1,861,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고, 소로1류와 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박정미 임대차 확인. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 범위를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황과 감정평가 범위를 현장에서 대조하세요.
- 근린생활시설·주택 이용상태 확인. 건물 내부 이용구획과 실제 점유관계를 확인해 명도 범위를 판단하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 할인율 자체를 시장가 할인으로 해석하지 말고 토지와 건물을 별도로 검토하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 추가 유찰 시 채권자 미배당은 늘어도 현재 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 현황은 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.11.14 수성1가새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 담보권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 박정미도 2018.07.18 전입으로 기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수는 모두 0원입니다.
다만 ‘인수 0’만 보고 단순한 안전물건으로 끝내면 부족합니다. 박정미의 보증금과 우선변제 관계를 확인해야 하고, 토지 262.6㎡와 근린생활시설·주택, 제시외 건물이 함께 매각되는 구조입니다. 현재 가격은 감정가의 70%까지 내려왔지만, 권리상 할인과 시장가 대비 할인은 같은 말이 아닙니다. 이 물건의 승부처는 권리 인수보다 현장 점유와 복합용도 건물의 실제 가치 확인에 있습니다.
