128,100,000원
대구지방법원 2025타경9778. 대구 동구 서호동 해성미가아파트 7층 801호, 전용 80.29㎡ 물건입니다. 김완석이 2014.08.26. 매매를 원인으로 209,000,000원에 취득했고, 2014.09.17. 소유권이전과 함께 우리은행 근저당 143,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 우리카드·신용보증기금·남선영· 비엠더블유파이낸셜서비스코리아·대구대건신용협동조합의 가압류와 대구광역시 동구의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 낙찰자가 등기상 후순위 채무를 떠안는 구조는 아닙니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정평가 요항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있고, 거주인의 부재 및 폐문 때문에 내부구조도 외부관찰·탐문과 단지 내 평가사례를 바탕으로 개략 조사됐습니다. 따라서 임차인이 없다고 확정해서 접근하는 것은 금물입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9778 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 서호동 8-4 해성미가아파트 7층 801호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 동구 경안로109길 32 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 80.29㎡ · 철근콘크리트구조 10층건 중 7층 801호 |
| 소유자 | 김완석 · 2014.08.26. 매매 · 거래가액 209,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 128,100,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 에이치에프더블유오이유동화전문 유한회사 |
| 청구액 | 105,769,536원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
현재 말소기준은 2014.09.17. 우리은행 근저당권입니다. 그보다 앞서 2014.08.19. 방촌새마을금고 명의로 설정됐던 근저당권들은 2014.09.23. 등기말소돼 이미 정리된 상태입니다. 우리은행 근저당 이후 발생한 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 가격 할인은 크지만 표본은 얇다
해성미가 동일 전용면적 80.29㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2025.02. 3층 184,000,000원, 이전 거래는 2023.09. 8층 172,000,000원입니다. 전체 평균은 178,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 184,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 80.29㎡ | 3 | 184,000,000원 |
| 2023.09 | 80.29㎡ | 8 | 172,000,000원 |
| 평균 | 80.29㎡ | 2건 | 178,000,000원 |
현재 최저가 128,100,000원은 전체 실거래 평균 178,000,000원의 72.0%, 최근 12개월 평균 184,000,000원의 69.6%입니다. 현재 산정상 인수액이 0원이므로 실질취득도 128,100,000원으로 같아, 가격만 놓고 보면 최근 거래 수준과 차이가 큽니다.
추세도 최근 거래가 이전 거래보다 7.0% 높은 흐름입니다. 따라서 하락 추세 때문에 할인율이 과장된 사례는 아닙니다. 다만 거래 표본이 2건뿐이고 가장 최신 거래월도 2025.02이므로, 184,000,000원을 현재 확정 시세처럼 보는 것은 경계해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,593,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 143,000,000원 | 125,506,600원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 30,926,879원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 19,805,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 남선영 | 36,631,500원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 7,526,752원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 대구대건신용협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 337,890,131원 중 예상배당은 125,506,600원이고, 미배당은 212,383,531원입니다. 이 미배당액은 후순위 채권자의 손실 구간이지 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 현재 산정상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 반야월초등학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 간선도로와 시내버스 승강장이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 10층건 중 7층 801호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구이며, 남측으로 폭 약 6미터 도로와 접합니다. 공시지가는 1,041,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 단지 규모. 해성미가는 26세대이며 준공일은 2014.08.08.입니다.
- 환금성. 단지 경매 평균 유찰 9.8회, 매각률 14.29%로 가격 할인과 별개로 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상이고 내부가 폐문 상태로 조사됐으므로 실제 점유자와 전입관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 현재 계산상 인수는 0원이지만 최종 입찰 전 매각물건명세서에서 인수할 권리와 임차관계를 다시 대조하세요.
- 환금성 우선. 26세대 단지에 평균 유찰 9.8회·매각률 14.29%라는 지표를 입찰가 상한에 직접 반영해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 동일 면적 거래가 2건뿐이므로 184,000,000원을 단일 기준가격으로 고정하지 말고 실제 매물 호가와 현장 상태를 함께 확인하세요.
- 세금·배당 변수. 대구광역시 동구 압류가 존재하고 당해세는 예상배당표에 반영되지 않았으므로 배당순위 변동 가능성을 확인하세요.
- 내부 상태. 거주인 부재·폐문으로 내부가 개략 조사됐으므로 수리비와 실제 내부 상태를 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 환금성은 보수적으로”
이 물건의 장점은 명확합니다. 1회 유찰된 최저가 128,100,000원은 최근 12개월 평균 184,000,000원의 69.6%이고, 현재 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 우리은행 근저당 이후 등기권리 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 가격 할인만으로 높은 점수를 주기에는 걸리는 부분이 분명합니다. 해성미가는 26세대에 불과하고 단지 경매 평균 유찰이 9.8회, 매각률은 14.29%입니다. 동일 면적 실거래도 2건뿐입니다. 여기에 감정요항상 임대관계가 미상이고 내부 조사도 폐문으로 제한됐습니다. 따라서 결론은 “권리·가격은 긍정적, 점유와 환금성은 확인 후 결정”입니다. 이 물건의 승부처는 할인율 자체가 아니라 실제 점유 상태와 낙찰 후 매각 가능한 가격을 얼마나 보수적으로 잡느냐입니다.
