대구지방법원 2025타경9824. 대구 수성구 욱수동 시지5차태왕하이츠 102동 5층 503호 아파트입니다. 감정가는 276,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 193,200,000원입니다. 등기상 핵심은 2014년 3월 28일 설정된 삼성생명보험주식회사의 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며 채권최고액은 최초 180,000,000원, 2022년 변경등기에는 143,800,000원이 기재돼 있습니다. 이후 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당 역시 말소기준 뒤 권리로 매각으로 소멸합니다.
임차인은 확인되지 않았고 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 떠안으면서 실질취득가가 높아지는 구조가 아닙니다. 현재 회차에서는 최저매각가 193,200,000원 자체가 실질취득의 기준가격으로 기능합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9824 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 욱수동 130 시지5차태왕하이츠 102동 5층503호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 80.8508㎡ · 철근콘크리트조 22층 건물 중 5층 503호 |
| 소유자 | 이진규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 193,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 139,166,734원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금이 없고 예상 배당상 인수액도 0원입니다. 과거 대구은행·동부화재해상보험주식회사·유연이·주식회사저스트인타임대부 등의 근저당은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 분석의 말소기준은 2014.03.28 삼성생명보험주식회사 근저당이며, 그 뒤 설정된 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로도 할인 폭이 크다
시지5태왕하이츠는 416세대, 사용승인일은 2004.12.30입니다. 비교 대상 면적은 80.8508㎡이며 최근 거래에는 80.85㎡와 84.71㎡ 거래가 함께 포함돼 있습니다. 최근 12개월 11건 평균은 303,636,363원, 최신 거래는 2026년 6월 278,000,000원입니다. 현재 최저가 193,200,000원은 최근 평균의 63.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 80.85㎡ | 6 | 278,000,000원 |
| 2026.04 | 84.71㎡ | 15 | 330,000,000원 |
| 2025.11 | 84.71㎡ | 22 | 350,000,000원 |
| 2025.11 | 80.85㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2025.10 | 84.71㎡ | 2 | 315,000,000원 |
| 2025.10 | 84.71㎡ | 3 | 343,000,000원 |
| 2025.09 | 84.71㎡ | 17 | 334,000,000원 |
| 2025.09 | 80.85㎡ | 10 | 270,000,000원 |
| 2025.09 | 80.85㎡ | 20 | 260,000,000원 |
| 2025.08 | 80.85㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2025.07 | 84.71㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2025.04 | 80.85㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 303,636,363원 |
전체 12건 범위는 260,000,000원~350,000,000원, 전체 평균은 300,833,333원입니다. 다만 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하면 됩니다. 현재 최저가 193,200,000원은 최근 평균뿐 아니라 최신 거래 278,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래군과 과거 거래군의 추세는 +12.5%로 하락장이 아니라 상승 방향으로 나타납니다.
③ 예상배당표 (매각가 193,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,504,800원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 36,000,000원 | 9,695,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 216,000,000원 중 189,695,200원이 배당되고 26,304,800원의 미배당이 발생합니다. 그러나 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 193,200,000원 | 189,695,200원 | 26,304,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 135,240,000원 | 132,546,640원 | 83,453,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 94,668,000원 | 92,563,976원 | 123,436,024원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 커지지만 매수인의 인수액은 모든 제시 시나리오에서 0원입니다. 대항력 임차인의 보증금 때문에 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 전환되는 유형이 아니므로, 이 사건에서는 유찰이 실제 취득가격을 낮추는 방향으로 작동합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 욱수동 시지고등학교 동측 인근으로, 아파트단지·학교·일반상가 등이 형성된 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스승강장이 있으며 남측으로 유니버시아드로를 접해 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 22층 건물 중 5층 503호이며 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 토지이용상황은 아파트, 지형높이는 평지, 공시지가는 2,598,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 최신 80.85㎡ 거래는 278,000,000원, 최근 12개월 평균은 303,636,363원입니다. 현재 최저가와의 차이를 실제 내부 상태·층·수리비와 함께 비교해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 매각물건명세서 원문에서 실제 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2014.03.28 삼성생명보험주식회사 근저당을 기준으로 등기부 최신본과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당이 발생하더라도 제시된 배당 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다.
- 현장 확인. 현재 실거래 범위보다 최저가가 낮은 만큼 내부 상태, 수리 필요 여부, 실제 점유 및 명도 상황을 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 입찰가가 승부처
이 물건은 임차인 없이 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후의 권리가 매각으로 정리되는 비교적 단순한 권리구조입니다. 가격도 이미 한 차례 유찰되면서 276,000,000원에서 193,200,000원으로 낮아졌습니다. 최근 12개월 실거래 평균 303,636,363원 대비 63.6%, 최신 거래 278,000,000원보다도 낮습니다.
시세 추세가 +12.5%이고 현재 최저가가 최근 실거래 범위의 최저 260,000,000원보다도 낮다는 점은 가격 측면의 강점입니다. 다만 실제 낙찰 판단은 임대관계·점유·내부상태와 원본 권리서류를 확인한 뒤 해야 합니다. 권리는 단순, 인수는 0원, 현재 승부처는 실제 상태를 반영한 응찰가입니다.
