대구지방법원 2025타경9918. 대구 북구 칠성동2가 엠에이치엘퍼스트오페라 10층 1019호 오피스텔입니다. 감정가는 72,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 50,400,000원입니다. 등기상 현 소유자는 강상구이며, 2025.12.01. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 현재 경매의 말소기준으로 잡힌 권리는 바로 이 2025.12.01. 강제경매개시결정입니다.
핵심은 그보다 앞선 2024.11.18. 박종일의 주택임차권등기입니다. 보증금은 92,000,000원, 전입은 2022.11.10., 확정일자는 2022.10.20.이고 배당요구도 했습니다. 따라서 원칙적으로는 말소기준보다 앞선 대항력 임차권이라 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 그 원칙을 뒤집는 확약서가 제출되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9918 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 칠성동2가 1-2 엠에이치엘퍼스트오페라 10층 1019호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 20층 건물 중 10층 1019호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 강상구 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 50,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 95,722,302원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 사용승인 | 2015.10.16 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원*
등기부상 2019.06.28. 김영옥의 근저당권 34,000,000원이 설정된 적이 있으나 2020.08.12. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 박종일의 을구 3번 주택임차권입니다. 이 임차권은 전입 2022.11.10., 확정일자 2022.10.20., 보증금 92,000,000원으로 2025.12.01. 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박종일 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.10 2022.10.20 | 92,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| 시희륜 | 2025.12.12 확정일자 확인 필요 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
시희륜의 전입일은 2025.12.12.로 말소기준인 2025.12.01.보다 뒤이므로 제공된 자료상 대항력은 없습니다. 따라서 박종일 확약과 별개의 점유자이지만 대항력에 따른 보증금 승계 구조는 아닙니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 점유관계와 임대차 조건은 원본에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
③ 가격 구조 — 2회 유찰이지만 ‘싸다’ 판단은 별개
감정가 72,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 50,400,000원, 감정가의 70%입니다. 3회 유찰 시 40,320,000원, 4회 유찰 시 32,256,000원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 배당계산상 임차보증금 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 50,400,000원 | 42,907,200원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 40,320,000원 | 52,805,760원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 32,256,000원 | 60,724,608원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 박종일 보증금의 미배당액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서도 낙찰가 50,400,000원에 미배당 42,907,200원을 더하면 93,307,200원 수준이 됩니다. 그러나 본건은 확약으로 그 미배당 잔액에 대한 청구권과 대항력을 포기했으므로 실제 매수인 인수액을 0원*으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,307,200원 |
| 1. 임차인 박종일 보증금 · 우선변제 | 92,000,000원 | 49,092,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 95,722,302원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 박종일 임차보증금 부족분은 42,907,200원입니다. 다만 2026.07.22. 확약서에 따라 이 부족분에 대한 임차보증금반환청구권·대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 있어 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 배당표는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 ‘오피스텔’로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 20층 건물의 10층 1019호이며 사용승인일은 2015.10.16.입니다.
- 주위환경. 대구 북구 침산동 달산초등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·학교·관공서·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장과 대구도시철도 3호선 북구청역이 위치합니다.
- 도로. 북측으로 왕복 6~7차선, 서측으로 왕복 3차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·시가지조성사업지역이며, 토지는 오피스텔 및 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 2,895,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.22. 확약서의 대항력 포기·임차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 시희륜 점유 확인. 전입은 2025.12.12.로 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·실제 점유 여부·퇴거 협의 가능성은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 50,400,000원은 감정가 72,000,000원의 70%이지만, 할인율 자체가 시세 메리트를 의미하지는 않습니다.
- 명도. 실제 점유자가 있는 만큼 낙찰 후 인도·명도 절차와 일정은 별도로 고려해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분 및 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원본을 최종 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 핵심이다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 92,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 최저가 50,400,000원을 크게 웃도는 전형적인 인수형입니다. 실제 배당계산에서도 현재 회차 기준 42,907,200원의 부족분이 생깁니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.07.22. 그 잔액에 대한 임차보증금반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문에, 박종일 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 모든 확인이 끝난 것은 아닙니다. 확약 밖의 별도 점유자 시희륜은 보증금이 확인되지 않았고, 오피스텔 자체도 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 “주된 권리 위험은 확약으로 해소됐지만, 점유 확인과 가격 검증을 마친 뒤 들어갈 물건”입니다. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 싸다고 판단하기보다, 확약서 원문과 실제 시세를 동시에 확인하는 것이 핵심입니다.
