대구지방법원 2025타경9942. 대구 동구 각산동 조아빌딩을 대상으로 한 임의경매입니다. 사건상 용도는 대지이며, 감정 이용상태는 조아빌딩 제1층 제101호 외 13개 단위점포로서 제1종근린생활시설의 소매점·의원과 제2종근린생활시설의 제조업소 등으로 이용 중인 상업용 부동산입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 포함이 기재되어 있습니다.
현재 소유자는 주식회사광명원글로벌입니다. 말소기준권리는 2020.08.31 접수된 농협은행주식회사 근저당권, 채권최고액 3,840,000,000원입니다. 그 뒤 신용보증기금, 기술보증기금, 농협은행, 근로복지공단, 윤명숙의 가압류와 현재의 경매개시결정이 이어졌고, 자료상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9942 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 각산동 1081-1 조아빌딩 1층101호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 조아빌딩 제1층 제101호 외 13개호 단위점포 · 제1종근린생활시설(소매점·의원 등) 및 제2종근린생활시설(제조업소 등) |
| 토지 | 818.3㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 중로각지 |
| 소유자 | 주식회사광명원글로벌 |
| 감정가 / 최저가 | 3,931,720,000원 / 1,926,543,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프엔사일유동화전문 유한회사 / 3,814,262,807원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 공시지가 | 2,144,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 후순위는 소멸 구조
말소기준은 2020.08.31 농협은행주식회사 근저당권 3,840,000,000원입니다. 2024년 이후 설정된 가압류 6건과 2025.12.05 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 위치하며 자료상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이전 신탁등기와 2019년 압류, 2024년의 종전 임의경매개시결정 및 재산보전처분은 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 예상배당표 (매각가 1,926,543,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 21,665,430원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 3,840,000,000원 | 1,904,877,570원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 1,216,600,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 127,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 79,097,264원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 근로복지공단 | 8,237,270원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 52,370,560원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 윤명숙 | 20,947,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 21,665,430원 공제 후 농협은행 근저당에 1,904,877,570원이 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게는 배당이 내려오지 않습니다. 전체 채권액 5,344,752,474원 가운데 예상배당은 1,904,877,570원, 미배당은 3,439,874,904원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액과는 다릅니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 1,926,543,000원 | 1,904,877,570원 | 3,439,874,904원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 1,348,580,100원 | 1,332,694,299원 | 4,012,058,175원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24.01%) | 944,006,069원 | 932,166,008원 | 4,412,586,466원 | 0원 |
현재 회차의 배당모형에서는 최저가와 실질취득액이 모두 1,926,543,000원입니다. 추가 유찰 시에도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산됩니다. 다만 이는 권리 승계가 없다는 의미이지, 해당 가격이 시장가보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 이미 2회 유찰됐다는 사실은 감정가 수준에서 시장의 응찰이 성립하지 않았다는 가격 신호로 볼 수 있어, 실제 임대수익·공실·점포별 환금성과 비교해야 합니다.
④ 이용상태·현황·환금성 메모 (감정요항표·매각 비고 기준)
- 이용상태. 기호 1~5는 제1종근린생활시설 소매점 등, 기호 6~10은 제1종근린생활시설 의원 등, 기호 11~14는 제2종근린생활시설 제조업소 등으로 이용 중입니다.
- 일괄 이용. 목록 1~3, 4~5, 8~10, 11~14는 각각 벽체를 제거해 일체로 이용 중입니다. 개별 호실 단위의 독립성과 실제 사용구획을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 표시 차이. 목록 11~14는 집합건축물대장상 2020.12.09 제4층 제401호·제402호로 표시변경됐지만 등기사항증명서는 변경되지 않아 일괄평가됐습니다.
- 부속설비. 목록 10과 목록 14 사이에 설치된 화물승강기와 내부 철제계단은 목록 10에 포함 평가됐고, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구가 일괄매각 대상에 포함됩니다.
- 입지. 한국가스안전공사 남동측 인근의 대구혁신도시 상가지대로, 공기업·단독주택·아파트를 배후로 각종 점포와 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 간선도로와 시내버스승강장이 인근에 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 토지는 정방형 평지의 상업용 건부지이며 남측 약 15m, 동측·북측 약 10m 포장도로에 접합니다. 단지 지하층은 주차장으로 이용 중입니다.
- 규제. 근린상업지역·제1종지구단위계획구역·공공주택지구·혁신도시개발예정지구에 포함되고, 비행안전제6구역(전술) 등의 제한이 있습니다.
- 위반건축물. 감정 자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 확인. 현장조사상 임대차 관계가 미상이므로 실제 점유자, 임대차계약, 사업자등록 현황과 명도 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 제101호 외 13개 호와 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구, 화물승강기·내부철제계단의 포함 범위를 매각목록 원문과 현장에서 대조해야 합니다.
- 호수 표시변경 확인. 목록 11~14의 집합건축물대장상 401호·402호 표시변경과 등기사항증명서의 불일치가 실제 사용·처분·대출에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 벽체 제거 상태 확인. 여러 호실이 일체로 이용되고 있으므로 원상복구 필요성, 구분사용 가능성 및 비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 49% 할인율 과신 금지. 감정가 대비 할인율이 크더라도 실거래·임대수익·공실률 확인 없이 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 마세요.
- 배당 부족과 인수액 구분. 현재 미배당 3,439,874,904원은 채권자 측 부족액입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이므로 두 금액을 혼동하면 안 됩니다.
- 관리비·세금·원본 대조. 공용 관리비, 체납세금, 법정 우선변제 항목과 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸형”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2020.08.31 농협은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 난점은 권리보다 물건의 형태와 가격 검증에 있습니다.
최저가는 2회 유찰 뒤 1,926,543,000원, 감정가의 49%입니다. 하지만 조아빌딩의 14개 호 일괄매각, 벽체 제거에 따른 일체 이용, 일부 호수의 공부 표시 차이, 기계기구 포함, 임대차 관계 미상이라는 요소를 감안하면 할인율만 보고 저가 매수로 평가할 수 없습니다. 권리는 소멸형이지만, 현황과 환금성 검증이 선행돼야 하는 물건. 이 사건의 승부처는 ‘감정가에서 얼마나 떨어졌는가’보다 실제 임대·점유·사용구획과 재매각 가능한 시장가가 얼마인지 확인하는 데 있습니다.
