대구지방법원 2025타경9965. 수성구 두산동 수성SK리더스뷰 101동 10층 1002호 아파트입니다. 감정가 1,060,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 742,000,000원입니다. 등기상 말소기준은 2021.08.26. 설정된 청운신용협동조합 근저당권 1,030,700,000원이고, 경매개시결정도 이 권리에 기초합니다. 예상배당에서는 매수인이 떠안을 금액이 0원으로 계산돼 있습니다.
가격 쪽은 권리보다 눈에 띕니다. 비교 대상 수성SK리더스뷰의 최근 실거래 12건 평균은 1,019,416,666원, 최신 거래는 2026.06. 890,000,000원입니다. 현재 최저가의 최근 12개월 평균 대비 비율은 데이터상 72.8%입니다. 실거래 최저 800,000,000원보다도 현재 최저가가 낮아, 제공된 최근 거래만 놓고 보면 1회 유찰 후 가격대는 감정가보다 시장 거래에 가까운 방향으로 내려온 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9965 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 두산동 113 수성에스케이리더스뷰 101동 10층1002호 |
| 도로명 | 대구광역시 수성구 동대구로 95 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트구조 43층건 중 10층 1002호 |
| 시세 비교면적 | 110.9656㎡ · 비교면적 일치 |
| 소유자 | 홍순표 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,060,000,000원 / 742,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 청운신용협동조합 / 976,026,648원 |
| 매각기일 | 2026.08.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 근저당과 후속 부기
과거 국민은행 근저당권과 에스비아이저축은행 근저당권은 2021.07.23. 해지로 말소됐고, 같은 날 주식회사무궁화신탁 앞으로 신탁등기가 이뤄졌습니다. 이후 2021.08.26. 신탁재산이 홍순표에게 귀속되면서 소유권이 돌아오고, 같은 날 청운신용협동조합이 채권최고액 1,030,700,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 현재 사건의 말소기준권리입니다.
2025.12.04. 청운신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기된 뒤, 2025.12.12. 해당 근저당권이 글로리대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 청운신협협동조합을 채권자로 하는 근저당권부채권 질권설정 부기가 추가됐습니다. 제공된 배당계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 채권자 명의와 부기 관계는 입찰 전 최신 등기사항전부증명서와 경매기록을 함께 대조하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가 72.8%
수성SK리더스뷰는 788세대, 사용승인일은 2010.09.30.입니다. 비교면적은 110.9656㎡이며 실거래 면적이 일치하는 것으로 분류돼 있습니다. 최근 12개월 비교 거래는 12건, 평균 거래금액은 1,019,416,666원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 110.61㎡ | 12 | 890,000,000원 |
| 2026.05 | 110.61㎡ | 17 | 1,180,000,000원 |
| 2026.04 | 110.97㎡ | 39 | 1,035,000,000원 |
| 2026.04 | 110.61㎡ | 33 | 1,250,000,000원 |
| 2026.02 | 111.01㎡ | 34 | 930,000,000원 |
| 2026.01 | 111.01㎡ | 17 | 900,000,000원 |
| 2026.01 | 111.01㎡ | 35 | 920,000,000원 |
| 2026.01 | 111.01㎡ | 28 | 1,135,000,000원 |
| 2026.01 | 110.61㎡ | 35 | 969,000,000원 |
| 2026.01 | 110.61㎡ | 35 | 969,000,000원 |
| 2025.12 | 110.97㎡ | 7 | 800,000,000원 |
| 2025.11 | 110.61㎡ | 34 | 1,255,000,000원 |
| 평균 | 110.9656㎡ | 12건 | 1,019,416,666원 |
거래 범위는 800,000,000원~1,255,000,000원이고 최신 거래는 2026.06. 890,000,000원입니다. 현재 최저매각가 742,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 72.8%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 권리분석상 실질취득금액도 742,000,000원으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 742,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,820,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 청운신용협동조합 | 1,030,700,000원 | 732,180,000원 |
| 채권 미배당 | - | 298,520,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 1,030,700,000원 중 732,180,000원이 배당되고 298,520,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당은 채권자 측 부족액이며, 제공된 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 742,000,000원 | 732,180,000원 | 298,520,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 519,399,999원 | 511,805,999원 | 518,894,001원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 363,579,999원 | 357,689,879원 | 673,010,121원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 두산동 소재 황금네거리 남서측 인근. 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 후면 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스승강장과 도시철도역이 있습니다. 간선도로변 입지로 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 동측 동대구로 왕복 10차선, 북측 청수로 왕복 9차로, 남측 및 서측 폭 약 10~12미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 4,702,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 43층건 중 10층 아파트 단위세대이며, 위생·급배수·소방·승강기·도시가스·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 비교면적 최근 거래 12건이 확인되며 거래금액은 800,000,000원~1,255,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 확인. 현재 최저가 742,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 1,019,416,666원 대비 72.8%입니다.
- 실질취득 기준. 예상 인수액이 0원이므로 현재 회차 실질취득금액은 742,000,000원 기준으로 비교합니다.
- 점유관계 확인. 감정요항표에 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서에서 실제 점유 및 임대차를 확인합니다.
- 근저당 부기 확인. 2025.12.12. 근저당권 이전과 근저당권부채권 질권설정이 있으므로 최신 등기부와 경매기록의 채권자 관계를 대조합니다.
- 배당 부족액 구분. 현재 회차 채권 미배당 298,520,000원은 예상배당상 매수인 인수액 0원과 구분해 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서와 매각조건을 입찰 전에 직접 확인합니다.
맺으며 — 권리는 0원 인수, 승부처는 점유 확인과 가격
이 사건의 숫자만 놓고 보면 구조는 선명합니다. 감정가 1,060,000,000원에서 1회 유찰된 현재 최저가는 742,000,000원, 최근 12개월 실거래 평균 1,019,416,666원 대비 72.8%입니다. 최신 실거래는 2026.06. 890,000,000원이고, 제공된 거래 중 최저는 800,000,000원입니다.
권리 측면에서는 2021.08.26. 청운신용협동조합 근저당이 말소기준이며 예상배당상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상이고, 경매개시 뒤 근저당권 이전과 질권설정 부기가 추가된 만큼 입찰 전 점유관계와 최신 권리관계를 원본에서 확인해야 합니다. 가격은 1회 유찰로 충분히 내려왔고, 권리 계산은 인수 0원 — 최종 확인 포인트는 점유와 부기등기의 실제 매각조건입니다.
