대구지방법원 2026타경100085. 경산시 삼남동 154-4, 도로명주소 서상길 1의 물건입니다. 사건상 용도는 대지 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(소매점)입니다. 토지는 지목 대, 면적 92.0㎡, 제2종일반주거지역이며 평지·부정형·중로각지입니다. 건물은 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층으로 조사됐습니다.
소유자는 최재영입니다. 2018년 3월 15일 소유권을 이전받은 날 대구은행 앞으로 채권최고액 120,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재 분석의 말소기준입니다. 이후 삼성카드, 이은동, 경북 신용보증재단, 김진혁, 박효영의 가압류와 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100085 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 삼남동 154-4 · 경상북도 경산시 서상길 1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설(소매점) |
| 토지 | 92.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 부정형 · 중로각지 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 |
| 소유자 | 최재영 |
| 감정가 / 최저가 | 225,327,600원 / 225,327,600원 |
| 청구액 | 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 재매각 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
2013년 대구은행 근저당 96,000,000원은 2018년 3월 15일 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 최재영 앞으로 소유권이전이 이뤄지고, 새로 설정된 을구 3번 대구은행 근저당 120,000,000원이 말소기준입니다. 이후의 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 2025년 2월 20일 제이비우리캐피탈의 강제경매개시결정도 2025년 12월 24일 취하로 이미 말소됐습니다.
② 매각조건과 회차 시나리오 — 싸졌다고 위험이 사라지는 물건은 아니다
현재 최저매각가격은 감정가와 같은 225,327,600원입니다. 유찰 시 시나리오는 1회 유찰 180,262,080원, 2회 유찰 144,209,664원으로 제시돼 있습니다. 하지만 이 사건은 단순히 최저가가 내려가는지만 볼 물건이 아닙니다. 법정지상권과 국유지 경계 문제가 금액과 별개로 남기 때문입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (감정가 100%) | 225,327,600원 | 221,373,014원 | 79,431,738원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 180,262,080원 | 176,938,411원 | 123,866,341원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 144,209,664원 | 141,390,729원 | 159,414,023원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 225,327,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,954,586원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 15,174,712원 | 15,174,712원 |
| 3. 가압류 · 이은동 | 9,180,000원 | 9,180,000원 |
| 4. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 92,548,841원 | 77,018,302원 |
| 5. 가압류 · 김진혁 | 23,038,849원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 박효영 | 40,862,350원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 300,804,752원 중 채권자 배당액은 221,373,014원이고, 미배당은 79,431,738원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 핵심 리스크 — 법정지상권·국유지·지적경계
- 제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다. 제시외 건물 2-6은 이동 가능한 컨테이너이나 제시외 건물 2-5 및 2-8과 부합되어 제시외 건물로 평가됐습니다.
- 일체 이용. 목록 2는 제시외 건물 2-1과 벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다.
- 국유지 소재. 제시외 건물 상당부분이 인접필지인 국유지상에 소재합니다.
- 법정지상권. 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명해 관할 관청 확인이 필요합니다.
- 경계. 본건과 인접지 사이 지적경계가 불분명합니다.
⑤ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 경산시 삼남동 소재 상방사거리 북서측 인근으로, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설(소매점)로 이용 중입니다.
- 토지. 면적 92.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·부정형·중로각지이며 공시지가는 728,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 대로3류에 저촉되고 중로3류에 접합니다.
- 보호구역. 경북체육고등학교·경북체육중학교·경산초등학교 관련 절대·상대보호구역과 가축사육제한구역이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 선확인. 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부를 관할 관청과 원본 서류를 통해 확인해야 합니다.
- 국유지 경계 확인. 제시외 건물 상당부분이 인접 국유지상에 있다는 기재가 있으므로 실제 점유 범위와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 지적측량 검토. 인접지와 지적경계가 불분명하므로 현황과 공부상 경계를 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 상태 확인. 컨테이너와 부합 건물, 벽체 구분 없이 일체 이용 중인 부분의 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다.
- 보증금 조건. 재매각 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 경계를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 0원”만 보고 들어가면 안 된다
이 사건은 말소기준 뒤의 가압류가 모두 소멸하고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이라는 점만 보면 단순합니다. 하지만 매각물건명세서가 직접 경고하는 내용은 훨씬 무겁습니다. 법정지상권 성립 여부 불분명, 제시외 건물 상당부분의 인접 국유지 소재, 지적경계 불분명이 한 물건에 겹쳐 있습니다.
따라서 이 물건의 판단 순서는 “최저가가 얼마인가”보다 제시외 건물이 어디까지 걸쳐 있는지, 국유지 사용관계가 무엇인지, 법정지상권이 실제로 성립할 수 있는지를 먼저 확인하는 것입니다. 현재 회차의 등기상 인수는 0원이지만, 확인되지 않은 토지·건물 관계를 그대로 두고 가격만 보고 응찰하기에는 위험 변수가 분명합니다.
