수원지방법원 2024타경84167. 동탄 엔터프라임빌딩 10층 1007호로, 감정평가상 다세대주택(원룸형)입니다. 감정가는 45,000,000원이지만 12회 유찰되어 현재 최저매각가는 623,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 파격적인 할인처럼 보이지만 이 사건의 핵심은 매각가격이 아닙니다. 등기부 을구 5번에 임차권자 조정현의 임차보증금 60,000,000원이 등기되어 있고, 주민등록·점유·확정일자가 모두 2022.02.24로 경매개시결정 2024.08.19보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 회차의 배당계산에서는 매각대금 623,000원 중 집행비용 411,214원을 먼저 제외한 뒤, 조정현에게 211,786원이 배당됩니다. 따라서 보증금 중 59,788,214원이 남아 매수인에게 넘어갑니다. 낙찰대금과 합치면 60,411,214원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 배당액이 줄고 인수액이 늘어나는 구조라, 총 부담은 60,000,000원 안팎에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경84167 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄중심상가1길 40, 10층1007호 (반송동, 엔터프라임빌딩) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(원룸형) |
| 건물 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 중 10층 1007호 |
| 소유자 | 서정숙 |
| 감정가 / 최저가 | 45,000,000원 / 623,000원 (12회 유찰) |
| 청구액 | 63,999,451원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차보증금을 먼저 봐야 한다
과거 수산업협동조합중앙회 근저당과 동수원신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 경매개시결정은 2024.08.19 조정현이 신청한 강제경매입니다. 문제는 그보다 앞선 2022.02.24에 조정현이 주민등록과 점유를 시작하고 확정일자를 받았으며, 2023.10.04에는 임차보증금 60,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤다는 점입니다.
② 임차인 — 실제 위험은 두 갈래
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조정현 | 주거용 건물 전부 · 2022.02.24 | 60,000,000원 | 2022.02.24 | 대항력 우선변제 잔액 인수 |
| 엄현주 | 2023.11.21 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
조정현은 보증금·전입·확정일자·임차권등기가 확인되는 대항력 임차인입니다. 배당요구도 2023.10.04에 이루어졌고 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저매각가 자체가 보증금에 훨씬 못 미치므로 배당만으로 보증금을 회수할 수 없습니다.
엄현주는 2023.11.21 전입 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 조정현의 59,788,214원 인수액과 별개로 엄현주의 보증금이 존재하고 대항력이 인정될 경우 추가 부담이 생길 수 있으므로, 이 위험은 따로 남겨야 합니다.
③ 가격 판단 — 623,000원이 아니라 60,411,214원으로 봐야 한다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 45,000,000원에서 최저가가 623,000원까지 떨어졌으니 싸다”는 식으로 판단해서는 안 됩니다. 현재 회차에서 매수인이 실질적으로 부담하는 금액은 60,411,214원입니다. 이는 감정가 45,000,000원보다도 높은 금액입니다.
| 회차 | 매각가 | 조정현 미배당·인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (12회 유찰) | 623,000원 | 59,788,214원 | 60,411,214원 |
| 13회 유찰 시 | 436,100원 | 59,971,750원 | 60,407,850원 |
| 14회 유찰 시 | 305,270원 | 60,100,225원 | 60,405,495원 |
표에서 보듯 낙찰가가 623,000원에서 305,270원까지 더 내려가도 실질부담은 60,411,214원에서 60,405,495원 수준으로 거의 변하지 않습니다. 낙찰가가 내려간 만큼 임차보증금 인수액이 늘기 때문입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서 최저가격 할인율은 투자판단의 핵심지표가 될 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 623,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 411,214원 |
| 1. 임차인 조정현 보증금 | 60,000,000원 | 211,786원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 조정현 | 63,999,451원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 623,000원에서는 집행비용 411,214원을 제외하고 조정현에게 211,786원만 배당됩니다. 보증금 부족분 59,788,214원은 매수인 인수로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 반송동 다은마을4거리 남동측 인근이며, 동탄택지개발지구 내 중심상업지역으로 상가와 오피스텔이 밀집하고 서측 도로 건너편은 아파트 등 일반주택지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 시내간선도로 인근이며, 근거리에 경부고속도로 기흥동탄IC와 SRT동탄역이 소재합니다.
- 용도. 감정평가상 다세대주택(원룸형)이며, 10층 건물 중 10층 1007호입니다.
- 설비. 승강기, 화재탐지 및 소화설비, 호별 위생설비, 개별 난방설비, 지하주차장이 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(동탄1지구)이며 공시지가는 7,565,000원/㎡입니다.
- 단지 경매 특성. 엔터프라임빌딩 경매물건의 평균 유찰 횟수는 6.8회이며, 본건은 이미 12회 유찰된 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 623,000원이 아니라 현재 확인된 인수액을 합친 60,411,214원을 출발점으로 판단해야 합니다.
- 조정현 보증금. 임차보증금 60,000,000원의 지급관계와 임대차 실체, 임차권등기 및 배당요구 내용을 원본에서 대조하세요.
- 엄현주 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 임대차계약, 전입세대, 점유현황과 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 13회·14회로 더 유찰되어도 조정현 미배당 인수액이 증가해 실질부담은 거의 줄지 않습니다.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부조사가 불가했고 건축물대장상 도면과 주민탐문, 평가선례를 참조해 평가됐습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차 관련 원본 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “12회 유찰 = 싸다”가 아니다
이 사건은 최저매각가만 보면 623,000원이라는 숫자가 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대입니다. 조정현의 대항력 있는 임차보증금 60,000,000원 중 현재 배당되지 않는 59,788,214원을 매수인이 인수하므로, 실질취득 부담은 60,411,214원입니다. 감정가 45,000,000원보다도 높습니다.
더구나 엄현주라는 별도 점유자의 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자는 알 수 없어 대항력 가능·미상 위험이 추가로 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 더 유찰되느냐”가 아니라 임차보증금 인수액과 미상 임차 위험을 얼마나 정확히 확정하느냐입니다. 현재 자료만으로는 최저가가 낮다는 이유로 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 권리위험이 큰 고주의 물건입니다.
