수원지방법원 2024타경84167. 화성시 반송동 엔터프라임빌딩 10층 1007호입니다. 감정평가서상 이용상태는 다세대주택(원룸형)으로, 동탄 중심상업지역 내 상가 및 오피스텔이 밀집한 곳에 위치합니다. 감정가 4,500만 원으로 시작한 경매가 13회 유찰을 거쳐 최저 43만 6,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 극단적으로 할인된 물건처럼 보이지만, 권리분석의 핵심은 최저가가 아닌 대항력 있는 임차보증금의 승계입니다.
등기부에는 조정현 명의의 주택임차권등기가 남아 있습니다. 전입·점유개시·확정일자는 모두 2022.02.24이며, 임차권등기 접수일은 2023.10.04입니다. 현재 강제경매개시결정일인 2024.08.19보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 이 임차권의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
여기에 엄현주가 2023.11.21 전입한 별도 임차인으로 조사되어 있습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 실제 인수 범위는 확정할 수 없습니다. 따라서 확인된 실질취득액만을 최종 매수가격으로 받아들이는 것도 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경84167 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄중심상가1길 40, 10층 1007호 (반송동, 엔터프라임빌딩) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 다세대주택(원룸형) · 지상 10층 건물 중 10층 1007호 |
| 소유자 | 서정숙 (2018.04.19 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 45,000,000원 / 436,000원 (13회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조정현 / 63,999,451원 |
| 말소기준권리 | 2024.08.19 갑구 11번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 을구 5번 조정현 · 임차보증금 60,000,000원 |
| 매수인 예상 인수 | 59,971,848원 + 엄현주 관련 추가 위험 미확정 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차권
과거 수산업협동조합중앙회 및 동수원신용협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 과거 강제경매개시결정 등기도 취하에 따라 말소된 상태입니다. 현재의 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 이것이 그보다 앞선 임차권의 보증금 인수 문제까지 없애는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수 범위는 미확정
조사상 실제 임차인은 조정현과 엄현주, 2명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복 신고는 확인되지 않습니다. 다만 두 사람의 임대차관계와 점유 범위, 보증금의 독립성은 원본 자료로 대조해야 합니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조정현 주거용 건물 전부 · 을구 5번 임차권 |
2022.02.24 2022.02.24 |
60,000,000원 | 有 | 有 배당요구 확인 |
미배당액 인수 현재 추정 59,971,848원 |
| 엄현주 현황조사·매각물건명세서 |
2023.11.21 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 위험 미확정 |
③ 가격 분석 — 436,000원이 실질 매수가격은 아니다
감정가 45,000,000원이 13회 유찰을 거쳐 최저가 436,000원까지 하락했습니다. 하지만 조정현의 선순위 임차보증금은 그 자체로 매수인의 경제적 부담을 결정합니다. 낙찰대금이 내려가면 배당 가능한 금액도 감소하고, 그만큼 미배당 보증금이 증가할 수 있습니다.
| 현재 회차 비용 구성 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 최저매각가 | 436,000원 | 현재 입찰 시작가격 |
| 조정현 임차보증금 | 60,000,000원 | 대항력 있는 선순위 보증금 |
| 예상 배당액 | 28,152원 | 현재 회차 집행비용 차감 후 추정 |
| 매수인 예상 인수 | 59,971,848원 | 미배당 보증금 |
| 확인된 실질취득 | 60,407,848원 | 최저가 + 조정현 인수 추정액 |
| 엄현주 관련 추가 부담 | 미확정 | 별도 확인 필요 |
엔터프라임빌딩은 40세대이며, 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 7.0회로 집계되어 있습니다. 본건은 이미 13회 유찰되었습니다. 다만 비교 가능한 동일 면적의 실제 거래가격이 확보되지 않아 실질취득액 약 6,000만 원이 최근 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 감정가 4,500만 원과 비교하는 것만으로 투자수익을 추정하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 436,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 407,848원 |
| 1. 임차권 · 조정현 | 60,000,000원 | 28,152원 |
| 2. 신청채권 · 조정현 | 63,999,451원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 인수 | — | 59,971,848원 |
매각대금 배분은 현재 회차에 대한 추정치입니다. 집행비용 407,848원은 매각가의 약 93.5%에 해당하는 추정액으로, 실제 확정 비용이 아닙니다. 임차보증금 미배당 인수액은 매각대금 외 매수인 부담이며, 배당대금에 중복 합산하지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 반송동 다은마을4거리 남동측 인근으로, 동탄택지개발지구 내 중심상업지역에 위치합니다. 주변에는 상가와 오피스텔이 밀집하고 서측 도로 건너편에는 아파트 등 주거지역이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하며 시내 간선도로가 인접합니다. 근거리에 경부고속도로 기흥동탄IC와 SRT 동탄역이 소재하여 교통 여건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 2007.06.27 사용승인된 일반철골구조·(철근)콘크리트지붕 건물입니다. 승강기, 화재탐지·소화설비, 개별 난방, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(동탄1지구), 성장관리권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부조사가 불가능하여 건축물대장 도면, 주민탐문 및 평가 선례 등을 참조했습니다. 실내 상태와 점유 실태는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 엔터프라임빌딩은 40세대이고, 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 7.0회입니다. 본건은 13회 유찰 상태로, 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 처분 가능 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 43만 원 착시 제거. 입찰 판단의 기준은 최저가만이 아니라 선순위 임차보증금 인수액을 포함한 실질취득액입니다. 현재 추정액은 60,407,848원이며 추가 위험은 별도입니다.
- 조정현 임차권 확인. 을구 5번 임차권등기의 존속 여부, 우선변제 범위, 실제 배당액, 미배당 보증금 인수 조건을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
- 신청채권과 임차권 관계 확인. 조정현이 신청채권자와 임차권자로 각각 등장하므로 채권의 동일성 및 별도 청구 관계를 확인하고 중복 계산을 피해야 합니다.
- 엄현주 조사. 임대차계약서, 실제 점유, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 조정현과의 관계를 확인하여 추가 승계액 발생 여부를 판단해야 합니다.
- 집행비용 재산정. 현재 회차 집행비용 추정액이 매각대금에서 차지하는 비중이 매우 큽니다. 실제 비용과 배당표에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 실거래 검증. 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래 및 임대차 시세를 확인한 뒤 실질취득액과 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
- 내부 및 점유 확인. 폐문부재로 내부조사가 이루어지지 않았습니다. 실제 사용 상태, 시설 하자, 점유자 현황 및 명도 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역과 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “43만 원 낙찰”과 “43만 원 취득”은 전혀 다르다
이 사건의 본질은 최저가가 아니라 선순위 임차권에 묶인 보증금입니다. 13회 유찰로 최저매각가는 436,000원까지 내려왔지만, 조정현의 대항력 있는 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 승계합니다.
현재 추정배당에 따르면 보증금 인수액은 59,971,848원으로, 최저가를 더한 실질취득은 60,407,848원입니다. 입찰가가 내려간다고 실질취득비용까지 같은 폭으로 내려가는 구조가 아닙니다. 여기에 엄현주의 미상 보증금 문제가 별도로 남아 있어 총 취득부담을 확정하기 어렵습니다.
비교 가능한 최근 실거래가격도 확보되지 않았으므로 실질취득액이 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 선순위 인수액과 별도 임차인의 권리를 확정하기 전에는 낮은 최저가를 투자 기회로 해석해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라 실제 승계할 보증금과 점유관계를 명확히 확인하는 데 있습니다.
