대구지방법원 2025타경2481. 대구광역시 달성군 다사읍 세천리 1607-6에 있는 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 감정가는 591,723,960원이고 현재 최저매각가는 289,944,000원으로 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 두 차례 유찰 뒤의 가격이라는 점이 가장 눈에 띕니다.
권리관계의 중심은 2018.10.31. 설정된 성삼우리신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 300,000,000원이며 말소기준권리입니다. 그 이후의 가압류 2건과 경매개시결정 2건, 임차권등기 4건은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인별 대항력 및 보증금 확인 문제가 남아 있으므로, 단순히 “후순위이니 안전”하다고만 보고 입찰해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경2481 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 세천리 1607-6 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 다사읍 세천로10길 44-1 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 소유자 | 이강희 |
| 감정가 / 최저가 | 591,723,960원 / 289,944,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 성삼우리신용협동조합 / 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 · 사용승인일 2018.10.26 |
| 이용상태 | 1층 다가구주택 1개호(101호) · 2층 3개호(201호, 202호, 203호) · 3층 3개호(301호, 302호, 303호) · 4층 3개호(501호, 502호, 503호) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2018.10.31. 소유권보존과 동시에 성삼우리신용협동조합의 근저당권이 설정되었고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 2023년의 가압류 2건, 2025년의 경매개시결정 2건은 모두 말소기준 이후 권리입니다. 을구 임차권등기 4건 역시 말소기준 이후 접수되었고 각 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 확인 — 보증금 미상과 대항력 미상에 주의
| 임차인 | 호실/범위 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김춘자 | 301호 | 2018.11.01 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이치용 | 502호 | 2020.10.26 | 2018.11.01 | 미상 | 없음 |
| 윤도훈 | 302호 | 2020.06.16 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박철균 | 건물 지상 2층 79.92㎡ 중 별지 도면 | 미상 | 미상 | 45,000,000원 | 미상 |
| 김세환 | 3층 중 별지 도면 | 2018.12.10 | 2018.12.10 | 40,000,000원 | 없음 |
| 이종현 | 건물 지상 2층 중 별지 도면 | 2020.04.01 | 2020.04.01 | 40,000,000원 | 없음 |
| 김수빈 | 건물 2층 중 별지 도면 | 2020.03.10 | 2020.02.10 | 30,000,000원 | 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 정순이 | 주거 | 미상 | 2018.11.01 | 0원 | 미상 |
확인된 보증금은 박철균 45,000,000원, 김세환 40,000,000원, 이종현 40,000,000원, 김수빈 30,000,000원입니다. 김춘자·이치용·윤도훈·기사항전은 보증금이 미상입니다. 정순이는 보증금 0원으로 기재되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 289,944,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,859,216원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 성삼우리신용협동조합 | 300,000,000원 | 285,084,784원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 19,378,180원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 40,786,337원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 경매개시결정 · 김춘자 | 45,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 경매개시결정 · 김세환 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 총 채권청구액은 450,164,517원이고 총 배당액은 285,084,784원으로, 부족액은 165,079,733원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 다사읍 세천리 소재 대구세천초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 세천로 남측의 주택 및 소규모 공장지대로 제조업소·판매시설·창고·물류센터·다가구주택 등이 혼재합니다. 동측 인근에는 대단위 아파트단지, 서측 인근에는 성서5차첨단산업단지가 위치합니다.
- 교통. 본건 토지까지 일반차량 접근이 가능하고, 북측 인근 간선도로 세천로변으로 도보 약 7~8분 거리에 시내버스정류장이 소재합니다. 감정요항표상 지역적 위치·도로상태·접근성·대중교통을 고려한 전반적 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로 외벽은 시멘몰탈 위 치장타일붙임 및 샌드스톤, 징크판넬 등, 내벽은 벽지·벽면타일·몰탈위 페인팅·목재붙임 등으로 마감되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(7층이하), 소로3류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 토지구획정리사업지구에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 아닙니다.
- 임대관계. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 실제 점유·임차권등기·보증금 자료가 여러 건 존재하므로 현황조사 및 매각물건명세서 재확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 확인. 2회 유찰 후 최저가 289,944,000원은 감정가의 49%입니다. 실거래 자료가 없으므로 절대 가격의 시세 적정성은 별도로 검증해야 합니다.
- 회차 시나리오. 3회 유찰 시 202,960,800원, 4회 유찰 시 142,072,560원으로 계산됩니다. 추가 유찰을 기다리는 경우에도 배당·임차관계 확인을 먼저 끝내야 합니다.
- 임차권등기 확인. 박철균은 보증금 45,000,000원이 확인되지만 전입신고일이 미상이라 대항력 판정이 불가합니다. 다른 등기 임차권도 각자의 전입·확정일자를 기준으로 순위를 다시 대조하세요.
- 관계인 여부 확인. 김춘자와 김세환은 등기부상 권리자·채무자와 동일 이름으로 확인되어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 적시되어 있습니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에 일괄매각 제시외 건물 포함이 기재되어 있으므로 실제 매각대상과 제시외 건물의 범위를 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 임차관계부터 끝내야 한다”
이 사건은 감정가 591,723,960원에서 두 차례 유찰되어 현재 289,944,000원까지 내려온 물건입니다. 선순위 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 산식상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임차관계는 완전히 단순하지 않습니다. 보증금이 미상인 점유자들이 있고, 박철균은 전입신고일 미상으로 대항력 판정이 불가능하며, 김춘자와 김세환은 등기부상 권리자·채무자와 동일 이름으로 확인됩니다. 따라서 현재 가격만 보고 안전한 할인매물로 단정하기보다 임차관계와 매각대상 범위를 원본으로 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 핵심입니다.
