대구지방법원 2025타경2726. 대구광역시 달성군 현풍읍 신기리 소재 부동산으로, 감정 이용상태는 주택·화장실·창고입니다. 말소기준은 2019.08.02. 설정된 달성대건신용협동조합의 채권최고액 264,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 박주환 근저당 37,500,000원과 하나캐피탈 가압류 8,058,220원, 신한카드 가압류 6,444,567원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 기준권리 이후의 후순위 권리가 정리되고, 현재 회차 배당표에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가요항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 ‘임차인 0명’으로 단정하기보다는 현황조사·매각물건명세서 원문에서 실제 점유관계를 재확인하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경2726 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 현풍읍 신기리 217-1, 206-2, 217-2 · 대구광역시 달성군 현풍면 과학북로100길 114-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 · 화장실 · 창고 |
| 소유자 | 박동열 |
| 감정가 / 최저가 | 336,915,190원 / 165,088,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 230,856,672원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 토지 | 대 · 323㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리
말소기준은 2019.08.02. 을구 9번 근저당권입니다. 채권최고액은 264,000,000원, 채무자는 박동열입니다. 이후 2019.09.18. 박주환 근저당권, 2025년 하나캐피탈·신한카드 가압류, 2025.08.28. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당권은 2026.03.11. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기되었습니다.
② 가격 판단 — 49%지만 시세 비교 근거는 없다
현재 최저매각가는 165,088,000원으로 감정가 336,915,190원의 49% 수준입니다. 두 차례 유찰로 절대 금액은 크게 낮아졌지만, 이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 비교값이 없습니다.
따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 표현하거나 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다. 특히 이 부동산은 주택뿐 아니라 토지가 함께 매각되고, 주위가 단독주택과 농경지 등으로 형성되어 있어 일반 공동주택처럼 단순한 동일평형 실거래 비교가 가능한 구조도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,088,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,111,232원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 달성대건신용협동조합 | 264,000,000원 | 161,976,768원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 박주환 | 37,500,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 8,058,220원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,444,567원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 316,002,787원 중 161,976,768원이 배당되고 154,026,019원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 신청채권 청구액 230,856,672원도 현재 회차에서는 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수는 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 토지·건물 특이사항
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다.
- 목록3 토지. 신기리 206-2 토지는 2026.05.17. 토지수용으로 4㎡가 달성군으로 소유권이전되었습니다. 목록3 토지 평가 및 매각면적은 211㎡입니다.
- 매각 제외. 본건 지상에 있는 이동가능한 창고는 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 이용상태. 감정평가상 가) 주택, 나) 화장실, 다) 창고입니다.
- 건물 구조. 연와조 슬라브지붕 1층, 조적조 샌드위치판넬지붕 1층, 경량철골조 판넬지붕 1층 건물입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대구광역시 달성군 현풍읍 신기리 ‘신기마을’ 내에 위치하며, 주위는 단독주택과 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상토지까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 고도지구(7층 이하), 가축사육제한구역에 해당합니다. 일부 토지는 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 토지 특성. 지목은 대, 이용상황은 단독, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 206,800원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 선확인. 현재 최저가 165,088,000원이 감정가의 49%라도 실거래 비교자료가 없으므로 인근 주택·토지의 실제 거래가를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유관계. 임대관계가 미상이므로 현장점유자·전입세대·현황조사 및 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 토지 면적. 신기리 206-2의 4㎡ 수용 및 목록3 평가·매각면적 211㎡를 입찰 전 등기와 다시 맞춰봐야 합니다.
- 매각 제외물. 이동가능 창고는 평가·매각 제외이므로 현장에 존재하는 구조물 가운데 실제 매각대상과 아닌 것을 구분해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 115,561,600원, 4회 유찰 시 80,893,120원으로 내려가지만, 낮은 최저가 자체가 시장가 대비 저평가를 의미하지는 않습니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격·점유·토지가 승부처
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2019.08.02. 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이것만으로 높은 등급을 주기는 어렵습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 시세 근거가 없고, 임대관계는 미상입니다. 여기에 주택과 토지가 함께 얽혀 있고, 목록3 토지의 일부 수용, 이동가능 창고의 매각 제외까지 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 없지만, 가격과 점유·매각범위를 확인해야 하는 실사형 물건”으로 보는 것이 적절합니다.
