대구지방법원 2025타경3026. 대구 달서구 파호동 삼성명가타운 211동 9층 907호 아파트입니다. 현재 소유자는 한정학이고, 경매의 말소기준은 2012.01.10 성서농업협동조합 근저당 117,000,000원입니다. 그 뒤 2013년·2014년·2015년 성서농업협동조합 근저당들과 2024년 박경일 근저당, 2025년 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 330,000,000원에서 한 차례 유찰돼 231,000,000원까지 내려왔습니다. 동일 평형의 최근 12개월 평균은 302,800,000원, 최신 거래는 2026.05 302,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 76.3%로 감정가 단계보다 가격 경쟁력이 분명해졌습니다. 다만 최근 거래군이 이전 거래군보다 -13.7% 낮아진 하락 흐름은 반드시 함께 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3026 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 파호동 89 삼성명가타운 211동 9층 907호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 중 9층 |
| 동일 평형 비교면적 | 104.46㎡ |
| 소유자 | 한정학 |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 231,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 성서농업협동조합 / 218,212,201원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 8번 성서농업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 을구 9번 48,000,000원, 10번 55,200,000원, 11번 18,000,000원, 12번 19,800,000원 및 15번 박경일 444,000,000원 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 70% 회차에서 가격 여유가 생겼다
삼성명가타운은 1,999세대, 사용승인일은 2000.02.24입니다. 동일 평형 104.46㎡의 거래 12건 전체 평균은 330,791,666원이지만, 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 302,800,000원, 최신 거래는 2026.05 302,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -13.7%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 104.46㎡ | 9 | 302,000,000원 |
| 2026.05 | 104.46㎡ | 8 | 285,000,000원 |
| 2026.02 | 104.46㎡ | 13 | 309,000,000원 |
| 2026.01 | 104.46㎡ | 15 | 322,000,000원 |
| 2026.01 | 104.46㎡ | 8 | 296,000,000원 |
| 2024.10 | 104.46㎡ | 13 | 390,000,000원 |
| 2024.09 | 104.46㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 2024.06 | 104.46㎡ | 15 | 360,000,000원 |
| 2024.06 | 104.46㎡ | 11 | 337,500,000원 |
| 2024.06 | 104.46㎡ | 14 | 383,000,000원 |
| 2024.04 | 104.46㎡ | 6 | 345,000,000원 |
| 2024.04 | 104.46㎡ | 18 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 104.46㎡ | 5건 | 302,800,000원 |
현재 최저가 231,000,000원은 최근 12개월 평균 302,800,000원의 76.3%입니다. 따라서 이번 회차는 감정가 대비 할인만 있는 것이 아니라 최근 거래 평균보다도 낮습니다. 반면 최신 거래군 자체가 이전 거래군보다 -13.7% 내려온 만큼, 과거 390,000,000원 같은 고가 거래를 기준으로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,034,000원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 성서농업협동조합 | 117,000,000원 | 117,000,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 성서농업협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 성서농업협동조합 | 55,200,000원 | 55,200,000원 |
| 4. 을구 11번 근저당 · 성서농업협동조합 | 18,000,000원 | 6,766,000원 |
| 5. 을구 12번 근저당 · 성서농업협동조합 | 19,800,000원 | 0원 |
| 6. 을구 15번 근저당 · 박경일 | 444,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 702,000,000원 중 예상 채권자 배당액은 226,966,000원, 미배당은 475,034,000원입니다. 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도시철도 강창역 남서측 인근에 위치하며 주변은 대규모 아파트단지, 중소규모공장, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도역이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물의 9층 907호이며, 위생·급배수·승강기·도시가스공급·지역난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 동측 폭 약 30미터, 남측 약 24미터, 북측 약 15미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·지방산업단지 배후주거지이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 1,807,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준. 전체 12건 평균 330,791,666원보다 최근 12개월 평균 302,800,000원과 최신 거래 302,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -13.7%이므로, 현재 76.3% 가격차를 그대로 안전마진으로 간주하지 말고 추가 하락 가능성까지 반영해야 합니다.
- 점유 확인. 감정서상 임대관계 미상입니다. 현장 점유자와 실제 임대차 존재 여부, 인도 가능성을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
- 배당 미충족. 현재 회차에서도 채권 총액 702,000,000원에 비해 예상 채권자 배당은 226,966,000원이고 미배당 475,034,000원이 발생합니다. 다만 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 경매 환금성. 단지 평균 유찰횟수 6.8회와 매각률 10.0%를 감안해 낙찰 후 재매각 가능성과 실제 수요층을 보수적으로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 시장 하락을 무시하면 안 된다
이 물건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2012.01.10 성서농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 근저당들과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인 인수도 0원입니다. 가격도 감정가 330,000,000원에서 1회 유찰된 231,000,000원으로 내려와 최근 12개월 실거래 평균 302,800,000원의 76.3%입니다.
다만 삼성명가타운의 최근 거래 흐름은 이전 거래군 대비 -13.7%이고, 경매 통계상 평균 유찰횟수는 6.8회, 매각률은 10.0%입니다. 따라서 결론은 “권리 소멸형·현재 가격은 최근 시세 아래, 그러나 하락장과 경매 환금성은 경계”입니다. 감정가 할인율만 보고 접근하기보다 302,800,000원의 최근 평균과 302,000,000원의 최신 거래, 그리고 실제 점유 상태를 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
