대구지방법원 2025타경3088. 경상북도 고령군 개진면 부리 325 일대의 공장 및 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 난연판넬지붕 지상 1층으로, 현재 공장으로 이용 중입니다. 감정가는 1,557,511,800원이고 2회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 763,180,000원입니다. 권리의 기준점은 2023년 2월 16일 대구대서신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 1,236,000,000원입니다.
등기상 오래된 가압류·압류·대구은행 근저당들은 이미 말소돼 있고, 말소기준 뒤에 설정된 장병진의 소유권이전청구권가등기, 신용보증기금의 가처분, 경매개시결정, 고령군 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 갑구 13번 가등기는 담보가등기 여부 및 종류를 원문에서 반드시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3088 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 고령군 개진면 부리 325 · 부리 325, 337 디동 · 개경포로 1353-30 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 난연판넬지붕 지상 1층 · 처마고 약 8미터 |
| 소유자 | 장명우 |
| 감정가 / 최저가 | 1,557,511,800원 / 763,180,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매 청구액 | 1,031,235,446원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록4,5,6 토지는 지분매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 소멸, 가등기 성격은 확인
말소기준은 2023.02.16. 을구 10번 대구대서신용협동조합 근저당권 1,236,000,000원입니다. 그보다 앞선 대구은행 근저당들은 이미 말소됐고, 말소기준 이후의 가등기·가처분·경매개시결정·고령군 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2026년 2월 27일에는 이 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있습니다.
② 임차·점유 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 현재 계산상 매수인이 승계하는 임차보증금은 0원입니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유자와 실제 사용관계는 별도로 확인해야 합니다. 공장 물건인 만큼 사업자 점유, 시설·기계 사용주체와 인도 범위를 현장에서 대조하는 절차가 중요합니다.
③ 배당 구조 — 최저가에선 근저당 전액 회수 불가
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,031,800원 |
| 1. 근저당 · 대구대서신용협동조합 | 1,236,000,000원 | 753,148,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 763,180,000원 가정. 근저당 채권최고액 1,236,000,000원 중 753,148,200원이 배당되고 482,851,800원이 미배당으로 남는 계산입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 763,180,000원 | 753,148,200원 | 482,851,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 534,225,999원 | 526,483,739원 | 709,516,261원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 373,958,199원 | 367,922,784원 | 868,077,216원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 1,031,235,446원입니다. 현재 회차에서도 예상배당은 753,148,200원에 그쳐 청구액 전액 충족이 되지 않고, 3회·4회 유찰 시에는 배당 가능액이 더 줄어드는 구조입니다. 다만 이 미배당은 채권자 측 회수 부족을 뜻할 뿐, 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 공장으로 이용 중이며 일반철골구조 난연판넬지붕 지상 1층입니다. 전기설비가 돼 있습니다.
- 주위환경. 창동마을 남동측 인근으로 공장, 공업나지, 농경지 및 농가주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 일반차량 출입이 가능하며 주간선도로와의 거리 등 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 면적은 2,409.0㎡입니다. 평지·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 198,700원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
- 매각범위. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되고 목록4,5,6 토지는 지분매각입니다. 공장 전체 사용관계와 등기·현황상 범위를 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 성격 확인. 갑구 13번 소유권이전청구권가등기의 원인과 담보가등기 해당 여부를 매각물건명세서·등기원문에서 확인하세요.
- 지분매각 범위 확인. 목록4,5,6 토지는 지분매각이므로 실제 취득 지분과 공장 사용에 필요한 토지 범위를 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함돼 있으므로 감정평가서의 제시외 건물 범위와 현황을 현장에서 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 공장 사용자·사업자와 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 토지·건물·시설의 개별 가치와 처분 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 권리이전 확인. 말소기준 근저당권이 2026.02.27. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 점을 최신 등기에서 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 뜻이 아니다
이 사건의 장점은 분명합니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 뒤의 주요 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 공장·토지라는 물건 성격, 2회 유찰, 일부 토지의 지분매각, 제시외 건물 포함, 그리고 담보가등기 여부를 확인해야 하는 갑구 13번 가등기가 동시에 존재합니다.
또한 시장 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 763,180,000원이 실제 시장가 대비 어느 수준인지 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수액은 낮지만 물적 범위와 환금성 검증이 필요한 공장 경매로 보는 것이 맞습니다. 핵심은 감정가의 49%라는 숫자보다 가등기 원문, 지분 토지 범위, 제시외 건물, 실제 점유상태를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
