대구지방법원 2025타경3149. 대구 달서구 본동 월성주공5단지 508동 207호, 전용 41.3㎡ 아파트입니다. 감정가는 84,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 41,160,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 소유자는 남윤석이며 2007.11.28. 거래가액 52,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 2013.04.23. 설정된 경북대구낙농협동조합 근저당 53,300,000원입니다. 그 뒤 2014년 같은 조합의 근저당 12,700,000원, 대구광역시달서구 압류, 대구신용보증재단 가압류 9,062,500원, 현재 임의경매개시결정이 이어지지만 모두 말소기준 이후 권리입니다. 따라서 배당 부족이 생겨도 매수인에게 남는 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3149 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 본동 616 월성주공5단지 508동 2층 207호 · 구마로12길 89 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 41.3㎡ · 철근콘크리트조 · 지하1층, 지상15층 중 2층 |
| 소유자 | 남윤석 · 2007.11.28. 소유권이전 · 거래가액 52,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 41,160,000원 (2회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구 | 경북대구낙농협동조합 / 42,955,900원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 배당 부족과 매수인 인수는 다르다
과거 2001년 박태우 명의의 주택임차권은 보증금 23,000,000원, 주민등록일자 1998.11.28., 점유개시일자 1998.11.29., 확정일자 1998.10.28.로 등기됐지만 2001.07.16. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 그보다 훨씬 뒤인 2013년 근저당입니다.
말소기준 이후의 경북대구낙농협동조합 추가 근저당, 대구광역시달서구 압류, 대구신용보증재단 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 별도 임차인 표기 없이 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 권리 자체는 단순합니다. 다만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰 가격은 최근 거래대보다 낮다
월성주공5의 최근 실거래 12건 평균은 71,708,333원이고, 최신 거래는 2026.08. 73,000,000원입니다. 거래 범위는 58,000,000원~93,000,000원으로 형성돼 있습니다. 현재 최저가 41,160,000원은 최근 12개월 평균의 57.4%로, 최근 거래 범위의 최저액보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 41.3㎡ | 7 | 73,000,000원 |
| 2026.08 | 38.64㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2026.08 | 41.3㎡ | 2 | 93,000,000원 |
| 2026.08 | 38.64㎡ | 1 | 58,000,000원 |
| 2026.08 | 38.64㎡ | 13 | 75,000,000원 |
| 2026.07 | 38.64㎡ | 5 | 63,500,000원 |
| 2026.07 | 38.64㎡ | 14 | 63,000,000원 |
| 2026.07 | 41.3㎡ | 1 | 79,000,000원 |
| 2026.07 | 41.3㎡ | 12 | 70,000,000원 |
| 2026.07 | 38.64㎡ | 7 | 71,000,000원 |
| 2026.06 | 44.94㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 2026.06 | 38.64㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 71,708,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 41,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,140,880원 |
| 1. 을구 11번 근저당 · 경북대구낙농협동조합 | 53,300,000원 | 40,019,120원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 경북대구낙농협동조합 | 12,700,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 15번 가압류 · 대구신용보증재단 | 9,062,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 75,062,500원 중 예상배당은 40,019,120원, 미배당은 35,043,380원입니다. 경매채권자의 청구액 42,955,900원도 현재 회차 배당액 40,019,120원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 41,160,000원 | 40,019,120원 | 35,043,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 28,812,000원 | 27,893,384원 | 47,169,116원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 20,168,400원 | 19,405,369원 | 55,657,131원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 늘지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 채권자 배당 부족과 매수인의 권리 인수를 분리해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본리네거리 남서측 인근 월성주공5단지로, 주변은 아파트단지·단독주택·다가구주택·근린생활시설·학교·관공서 등으로 형성돼 있습니다.
- 규모. 월성주공5는 1,740세대이며 준공일은 1992.08.16.입니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 간선도로 접근성 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 서측은 폭 15m 왕복 2차선 아스팔트 포장도로, 남측 폭 10m, 동·북측 폭 8m 도로에 각각 접합니다.
- 이용·구조. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상15층 건물의 2층입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,919,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 거주인 부재 등으로 내부 마감상태와 구조를 직접 확인하지 못했습니다.
- 말소기준 확인. 2013.04.23. 을구 11번 경북대구낙농협동조합 근저당 53,300,000원이 기준입니다.
- 과거 임차권 구분. 박태우의 23,000,000원 주택임차권은 2001.07.16. 이미 말소된 과거 권리입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 35,043,380원이 발생해도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당 미반영 항목. 당해세·임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았으므로 원본 서류를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 점유 확인이 마지막 변수
이 사건의 숫자는 명확합니다. 감정가 84,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가는 41,160,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 71,708,333원의 57.4%입니다. 최신 거래 73,000,000원은 물론 최근 12건의 최저 거래 58,000,000원보다도 낮습니다.
권리 쪽에서는 2013년 경북대구낙농협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수 0원입니다. 현재 회차에서 채권자 미배당 35,043,380원이 생기지만 그것이 매수인 부담으로 넘어오는 구조도 아닙니다. 반면 감정평가 당시 임대관계가 미상이고 내부도 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 이 물건은 가격과 등기권리는 유리하지만, 실제 점유·내부 상태 확인을 마치고 들어가야 하는 아파트로 정리됩니다.
