수원지방법원 2024타경86279. 동탄에스알골드프라자 12층 1222호로, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김형찬이며 2021.03.23. 매매, 2021.03.25. 소유권이전 등기가 이뤄졌고 당시 거래가액은 34,000,000원입니다. 이번 사건의 말소기준은 2024.05.31. 화성시 압류입니다.
핵심은 그보다 앞선 임차권입니다. 채문기는 2021.03.05. 임대차계약·주민등록·점유를 시작했고, 등기부 기재 확정일자도 2021.03.05.입니다. 이후 2024.05.17. 임차보증금 40,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 따라서 이 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인으로 분석되며, 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경86279 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄지성로 11, 12층1222호 (반송동,동탄에스알골드프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철골철근콘크리트구조 13층 건물 내 12층 1222호 |
| 소유자 | 김형찬 (2021.03.23. 매매 · 거래가액 34,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 43,000,000원 / 596,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 채문기 / 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 말소기준 | 2024.05.31. 갑구 6번 압류 · 화성시 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 살아남는다
갑구 6번 화성시 압류가 말소기준이고, 이후의 2024.08.29. 강제경매개시결정과 2025.04.07. 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 채문기의 임차관계는 2021.03.05. 주민등록·점유부터 시작됐고 2024.05.17. 주택임차권등기까지 마쳐져 말소기준보다 선순위입니다. 매각으로 자동 소멸되는 후순위 권리와 같은 방식으로 보면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 채문기 건물 전부 | 2021.03.05. 주거 (임차권등기) | 40,000,000원 | 대항력 有 | 배당 가정상 無 | 보증기관 승계 아님 |
채문기는 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 잡힙니다. 보증금은 한 번만 계산해야 하며, 중복 합산할 대상이 없습니다. 채문기는 2024.05.17. 배당요구를 했고, 같은 이름으로 이 사건 강제경매 신청채권자이기도 합니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
현재 회차 최저가는 596,000원입니다. 그러나 대항력 임차보증금이 40,000,000원이므로 단순히 “감정가 43,000,000원짜리를 596,000원에 산다”고 해석하면 안 됩니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 낮아질수록 배당되지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 남고, 낙찰가 + 인수액으로 보는 실질취득은 약 40,000,000원 수준으로 수렴합니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 12회 유찰 | 596,000원 | 185,272원 | 39,814,728원 |
| 13회 유찰 시 | 417,200원 | 9,690원 | 39,990,310원 |
| 14회 유찰 시 | 292,040원 | 0원 | 40,000,000원 |
12회에서 14회로 더 유찰되면 표면상 매각가는 596,000원에서 292,040원으로 떨어지지만, 미배당은 39,814,728원에서 40,000,000원으로 증가합니다. 즉 유찰이 추가된다고 실질취득 부담이 같은 폭으로 줄어드는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 596,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 410,728원 |
| 인수 · 임차인 채문기 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 채문기 | 40,000,000원 | 185,272원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각대금 596,000원은 집행비용 410,728원과 신청채권자 배당 185,272원으로 소진됩니다. 매각대금 배당과 별개로 대항력 임차보증금의 미변제 잔액이 매수인에게 남을 수 있으므로, 596,000원을 총취득비용으로 보면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 주거용 임차권등기가 존재하지만 물건 자체의 감정 이용상태는 오피스텔로 확인됩니다.
- 입지. 경기도 화성시 반송동 석우초등학교 남동측 인근으로, 주상복합건물과 중소규모 상가가 혼재하는 중심상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 30미터, 남동측 약 20미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 중심상업지역 · 지목 대 · 상업용 · 평지이며 공시지가는 7,532,000원/㎡입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 13층 건물의 12층으로, 난방·위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 경고. 현재까지 12회 유찰된 사실 자체가 수요와 가격 저항을 확인해야 한다는 강한 신호입니다. 오피스텔이라는 용도와 인수형 임차권까지 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득을 볼 것. 596,000원이 아니라 대항력 임차보증금까지 반영한 약 40,000,000원을 가격 판단 기준으로 잡아야 합니다.
- 임차권등기 원문 확인. 채문기의 주민등록·점유개시·임대차계약·확정일자가 모두 2021.03.05.로 기재되어 있고, 2024.05.17. 주택임차권등기가 이뤄졌습니다.
- 배당 후 미변제 잔액 확인. 매각물건명세서상 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조이므로 실제 배당 결과가 핵심입니다.
- 임차인과 신청채권자 동일인 확인. 채문기가 실제 임차인이면서 강제경매 신청채권자입니다. 관계인 여부와 채권 성격을 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 12회 유찰 원인 점검. 반복 유찰의 원인이 가격, 임차권 인수, 오피스텔 수요, 점유·명도 가운데 무엇인지 입찰 전 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리·명도 비용 확인. 배당표에 포함되지 않은 관리비와 실제 점유 상태, 인도 과정에 필요한 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권등기 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 12회 유찰보다 중요한 것은 40,000,000원 보증금이다
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 최저가 596,000원과 12회 유찰입니다. 그러나 권리분석의 중심 숫자는 따로 있습니다. 바로 채문기의 대항력 임차보증금 40,000,000원입니다. 말소기준인 2024.05.31. 화성시 압류보다 앞서 대항력을 갖추고, 매각물건명세서도 미변제 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시합니다.
따라서 이 물건은 “43,000,000원 감정가의 오피스텔을 596,000원에 받는 경매”가 아니라, 낙찰가가 내려가도 인수액이 커져 실질취득이 약 40,000,000원에서 크게 벗어나지 않는 인수형 경매로 읽어야 합니다. 여기에 12회 유찰이라는 시장 신호까지 겹칩니다. 표면 가격은 극단적으로 낮지만, 실질 가격은 그렇지 않습니다.
