수원지방법원 2024타경86279. 화성시 반송동 동탄에스알골드프라자 12층 1222호 오피스텔입니다. 감정가는 43,000,000원이지만 13회 유찰을 거치면서 최저매각가가 417,000원까지 떨어졌습니다. 표면적으로는 감정가의 약 0.97%라는 이례적인 가격입니다. 그러나 등기부를 살펴보면 매수인이 인수해야 할 수 있는 임차권등기가 가격 하락의 핵심 변수로 나타납니다.
임차인 채문기는 2021년 3월 5일 전입·점유를 시작했고, 2024년 5월 17일 임차보증금 40,000,000원에 관한 임차권등기를 마쳤습니다. 이 임차권은 2024년 5월 31일 화성시 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다.
현재 배당 가정에서는 임차보증금 전액인 40,000,000원이 인수액으로 잡혀 있습니다. 입찰가가 더 내려가더라도 보증금 부담이 남아 있으므로 실질취득 부담은 약 4,000만원 수준에 머뭅니다. 인근 실거래 비교가격은 확인되지 않아 이 실질취득 금액이 시장가격보다 낮은지는 판단을 보류해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경86279 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄지성로 11, 12층 1222호 (반송동, 동탄에스알골드프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 철골철근콘크리트구조 · 지상 13층 중 12층 |
| 소유자 | 김형찬 (2021.03.25 소유권이전 · 거래가액 34,000,000원) |
| 감정가 | 43,000,000원 |
| 최저매각가 | 417,000원 (13회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 신청채권자 / 청구액 | 채문기 / 40,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.31 화성시 압류 (갑구 6번) |
| 선순위 임차권 | 채문기 · 보증금 40,000,000원 (을구 3번) |
| 매수인 인수액 | 40,000,000원 (제시된 배당 가정) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 인수한다
말소기준권리는 2024년 5월 31일 화성시 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 반면 채문기의 임차권등기는 말소기준보다 앞선 2024년 5월 17일 접수되었으며, 임대차의 전입·점유 개시일도 그보다 앞섭니다.
매각물건명세서에 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다. 현재 배당 가정상 매수인 인수액은 보증금 전액인 40,000,000원입니다. 최저매각가 417,000원만으로 취득비용을 계산하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 내역 | 대항력 / 우선변제 | 보증금 / 인수 |
|---|---|---|---|
| 채문기 을구 3번 임차권등기 |
건물 전부 · 주거 임대차계약 2021.03.05 전입·점유 2021.03.05 임차권등기 2024.05.17 배당요구 있음 |
대항력 有
우선변제 확인 필요 잔액 승계 |
40,000,000원 인수 40,000,000원 |
임차권등기에는 확정일자 2021.03.05가 기재되어 있습니다. 다만 우선변제의 구체적인 인정·배당관계는 원본 확인이 필요하며, 아래 배당표는 우선변제에 따른 임차인 현금배당이 없는 것으로 산정된 가정입니다.
③ 가격 분석 — 13회 유찰에도 싸다고 단정할 수 없다
감정가는 43,000,000원이고 현재 최저매각가는 417,000원입니다. 그러나 가격 메리트를 판단할 기준은 입찰가 자체가 아니라 입찰가와 매수인 인수보증금을 합한 실질취득 부담입니다.
| 매각 회차 | 최저가 | 인수보증금 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 13회 유찰 | 417,000원 | 40,000,000원 | 40,417,000원 |
| 14회 유찰 시 | 291,900원 | 40,000,000원 | 40,291,900원 |
| 15회 유찰 시 | 204,330원 | 40,000,000원 | 40,204,330원 |
매수인 인수보증금 40,000,000원이 유지된다는 가정입니다. 실질취득 부담은 낙찰대금과 인수보증금의 합계이며 취득세·등기비용·관리비 등 부대비용은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 417,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 407,506원 |
| 1. 채문기 임차보증금(인수 처리) | 40,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매 신청채권자 채문기 | 40,000,000원 | 9,494원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 417,000원 |
집행비용은 매각대금의 약 97.7%로 추정되어 있습니다. 신청채권자 예상배당 9,494원, 미배당 39,990,506원입니다. 임차인과 신청채권자가 동일하므로 이 미배당액을 임차보증금 40,000,000원과 별개의 추가 인수채무로 합산하지 않습니다. 집행비용과 실제 배당순위·금액은 법원의 확정 배당표에 따라 달라질 수 있으며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 반송동 석우초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 주상복합건물과 중소규모 상가가 혼재한 중심상가지대로, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북동측 약 30m, 남동측 약 20m 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 13층 건물의 12층 1222호입니다. 난방·위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다. 등기된 임차권은 주거 목적의 임대차 내용을 담고 있습니다.
- 토지. 중심상업지역이며 주상용 건부지로 이용되고 있습니다. 공시지가는 7,532,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 보고되지 않았으며, 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 임대관계는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 중심상업지역 내 오피스텔로서 실제 매수층과 적정 거래가격을 확인해야 합니다. 13회 유찰 이력과 선순위 임차권 인수 부담을 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 확인. 을구 3번 채문기 임차권등기와 매각물건명세서의 매수인 인수 문구를 반드시 대조하세요. 현재 산정된 인수액은 40,000,000원입니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 경매 신청채권자가 동일한 채문기입니다. 임대차계약서·보증금 지급 증빙·집행권원·배당요구 내역을 확인하고 채권의 중복 산정을 경계해야 합니다.
- 대항력·우선변제 확인. 전입·점유일 및 확정일자와 임차권등기의 선후관계를 확인하고, 실제 배당에 따라 인수할 잔액이 어떻게 결정되는지 검토하세요.
- 실질취득 기준으로 응찰가 계산. 현재 최저가 417,000원에 제시된 인수보증금 40,000,000원을 더하면 40,417,000원입니다. 최저가만을 취득원가로 보지 마세요.
- 시세 원본 확인. 동일 건물·동일 용도의 최근 실거래와 임대수요를 확인한 뒤 실질취득 부담과 비교하세요. 단순 감정가 대비 할인율은 가격 메리트의 근거가 되지 않습니다.
- 점유·명도 및 관리비. 실제 점유자, 보증금 반환에 따른 인도관계, 미납 관리비와 공용부분 부담을 확인하세요.
- 배당액 재검증. 예상 집행비용이 매각대금의 대부분을 차지하므로 실제 집행비용, 조세채권, 배당순위 및 확정 배당표를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·기일변경 여부를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “41만원짜리 물건이 아니라, 4,000만원 인수형 물건”
동탄에스알골드프라자 1222호의 현재 최저매각가는 417,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 40,000,000원이 남아 있어 제시된 배당 가정에 따른 실질취득 부담은 40,417,000원입니다. 추가 유찰로 입찰가가 낮아져도 실질취득 부담은 약 4,000만원 수준으로 유지됩니다.
더욱이 이 사건은 임차인과 신청채권자가 동일하고, 13회 유찰이 누적된 상태입니다. 임대차 및 배당관계의 검증과 적정 시세 확인이 모두 중요합니다. 핵심은 극단적으로 낮아진 최저가가 아니라 실제 인수할 보증금과 그 권리관계의 확정입니다. 인수금액을 포함한 취득원가가 주변 실거래에 비해 유리한지는 별도로 확인해야 하며, 현재로서는 최저가만을 이유로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
