대구지방법원 2025타경31319. 경상북도 성주군 선남면 유서리 소재 공장·사무실 및 토지 물건입니다. 감정 이용상태는 일련번호 가), 나)가 공장, 다)가 1·2층 사무실이고 현재 소유자는 세진이엔아이주식회사입니다. 말소기준권리는 2023.04.24 설정된 중소기업은행 근저당권 874,800,000원입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 말소기준일보다 앞선 2023.03.20 전입자가 확인되어 등기만 보고 인수 0원이라고 결론 내릴 수 없는 사건입니다.
현재 최저매각가는 598,735,000원으로 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 유찰처럼 보이지만 이 사건에는 실거래 시세보다 먼저 확인해야 할 선행 과제가 있습니다. 이형일의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 실제 인수금이 발생할 경우 낙찰가에 그 인수액을 더한 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다. 따라서 현재 최저가만 근거로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31319 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 선남면 유서리 97-4 |
| 등기 표시 | 경상북도 성주군 선남면 유서리 97-5, 97-4 에이동 · 경상북도 성주군 선남면 유서리길 145-8 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 일련번호 가), 나) 공장 · 일련번호 다) 1·2층 사무실 |
| 소유자 | 세진이엔아이주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,221,910,100원 / 598,735,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 874,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2023.03.20 전입
과거 2015년 설정된 대구은행 근저당과 2017~2018년의 가압류·압류 등은 2018.12.28 임의경매 매각을 거쳐 등기부상 말소됐습니다. 현 소유자인 세진이엔아이주식회사는 2019.01.23 소유권을 취득했고, 현재 경매의 말소기준은 2023.04.24 중소기업은행 근저당입니다. 이후 중소벤처기업진흥공단 가압류 73,034,993원, 신용보증기금 가압류 430,000,000원, 성주군·국민건강보험공단·국의 압류 및 현 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이형일 | 2023.03.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일은 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 인수금액을 산정할 수 없습니다. 이 사건에서 입찰 전 가장 먼저 보완해야 할 정보입니다.
② 가격·회차 — 49%라도 ‘싸다’ 단정은 금지
감정가 1,221,910,100원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 598,735,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 419,114,500원, 4회 유찰 시 293,380,150원으로 제시되어 있습니다.
다만 이 사건은 가격 하락률만으로 매력을 평가하면 안 됩니다. 말소기준 전 전입자의 보증금이 미상이므로 실제 인수액이 발생할 가능성을 먼저 해소해야 합니다. 보증금 확인 없이 598,735,000원만 실질취득비용으로 보는 것은 위험합니다. 실제 인수액이 확인되면 낙찰가에 해당 금액을 더해 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 598,735,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,387,350원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 874,800,000원 | 590,347,650원 |
| 3. 갑구 12번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 73,034,993원 | 0원 |
| 4. 갑구 14번 가압류 · 신용보증기금 | 430,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,377,834,993원 중 계산상 배당액은 590,347,650원, 미배당은 787,487,343원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며, 이형일의 보증금이 미상이므로 실제 배당 및 인수관계는 달라질 수 있습니다.
④ 물건·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 일련번호 가), 나)는 공장, 일련번호 다)는 1·2층 사무실입니다. 일반철골구조 기타지붕이며 사용승인일은 2015.05.27입니다.
- 주위환경. 성주군 선남면 유서리 ‘아랫질매골마을’ 북동측 인근으로, 주변은 소규모공장·전·답 등 농경지·임야·농가주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 일련번호 1)~3)까지 차량 접근이 가능하고 간선도로 및 대중교통시설 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 확인된 토지 자료는 공장용지·공업용, 계획관리지역이며 면적 218㎡, 공시지가 159,300원/㎡, 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역 등이 확인되며 일부에는 소하천구역(유안천)이 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 일괄매각·입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 이형일의 전입일은 2023.03.20으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물은 일괄매각에 포함되지만, 목록 1, 2 지상에 있는 이동이 용이한 컨테이너 2동은 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 근저당 일부이전. 2025.06.24 중소기업은행 근저당권 중 57,484,255원이 신용보증기금에 확정채권 일부대위변제로 일부이전된 등기가 있습니다.
- 가격 판단. 2회 유찰로 감정가 49%까지 내려왔지만 임차 보증금과 별도 실거래 비교값을 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정하지 마십시오.
- 원본 대조. 등기사항·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 매각범위를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%보다 먼저, 보증금을 확인해야 한다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 1,221,910,100원에서 최저가 598,735,000원까지 내려온 2회 유찰·49% 물건입니다. 그러나 권리분석의 결론은 가격표보다 앞에 있습니다. 이형일의 2023.03.20 전입이 말소기준 2023.04.24보다 빠르고, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 현재 자료만으로는 매수인 인수액 0원을 확정할 수 없습니다.
중소기업은행 근저당 이후의 가압류·압류는 매각으로 소멸하지만, 선행 전입자의 보증금이 확인되지 않은 이상 실질취득비용도 확정되지 않습니다. 감정가 49%라는 할인율은 보증금 확인 뒤에 평가할 숫자입니다. 이 사건은 ‘낮아진 최저가’보다 ‘확정되지 않은 선순위 전입 리스크’를 먼저 해결해야 하는 물건입니다.
