대구지방법원 2025타경31482. 경북 고령군 다산면의 2차금류강남타운 203동 19층 1917호, 전용 59.98㎡ 아파트입니다. 1997년 준공된 499세대 단지에 속하며, 본건은 철근콘크리트조 20층 건물 중 19층입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사미정산업개발입니다.
이 물건이 일반적인 은행 근저당 경매와 다른 점은 신청채권자가 전세권자 조진원이라는 사실입니다. 조진원은 2023.05.19 전세금 75,000,000원의 전세권을 설정했고, 2025.08.25 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 최저가에서는 전세권자에게 배당될 수 있는 금액이 전세금에 크게 못 미칩니다.
그렇다고 미배당액 전부를 매수인이 자동으로 떠안는 구조는 아닙니다. 경매를 신청한 전세권자의 전세권은 매각으로 소멸하는 것이 기본적인 권리관계입니다. 하지만 전세권자의 실제 전입·점유와 별도의 주택임대차 대항력이 확인되지 않았으므로 등기상 권리 소멸과 점유자에 대한 인도 문제를 구분해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31482 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 고령군 다산면 상곡리 150-1 2차금류강남타운 제203동 제19층 제1917호 |
| 도로명주소 | 경상북도 고령군 다산면 상곡3길 28 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.98㎡ · 지상 20층 중 19층 |
| 단지 현황 | 2차금류강남타운 · 499세대 · 1997.02.12 준공 |
| 소유자 | 주식회사미정산업개발 (2020.04.01 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 28,092,000원 |
| 유찰 횟수 | 4회 · 현 최저가 감정가 약 24% |
| 신청채권자 / 청구액 | 조진원 / 75,000,000원 |
| 전세권 | 2023.05.19 설정 · 전세금 75,000,000원 · 주거용 구분건물 전부 |
| 전세권 존속기간 | 2023.05.18 ~ 2025.05.17 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 감정평가상 이용 | 아파트 |
① 권리 흐름 — 전세권이 경매를 신청했다
2020년 선행 경매에서 이전 소유자 김성윤의 근저당권들과 가압류·압류는 매각으로 정리됐습니다. 현재 소유자 주식회사미정산업개발이 취득하면서 경산축산업협동조합 근저당권 61,080,000원을 설정했으나, 이 권리 역시 2023.05.15 말소됐습니다.
그 이후 2023.05.19 조진원 명의의 전세권 75,000,000원이 설정됐습니다. 전세권의 목적은 주거용 구분건물 전부이고, 등기상 존속기간은 2023.05.18부터 2025.05.17까지입니다. 조진원은 이번 경매개시결정의 신청채권자로 확인됩니다.
② 전세권자·점유관계 — 배당 미회수와 인수는 별개
별도로 확인된 임차인은 없지만, 조진원의 전세권 등기가 존재합니다. 전세권자의 주소도 해당 아파트로 기재되어 있습니다. 이는 실제 점유와 주민등록 전입, 주택임대차보호법상 대항력에 대한 추가 확인이 필요한 사정입니다.
| 권리자 / 관계 | 보증금·전세금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 조진원 등기상 전세권자 · 경매신청채권자 |
75,000,000원 | 미상·확인 필요 주택임대차 대항력 별도 조사 |
전세권 배당 예상배당 27,186,344원 |
전세권 소멸 별도 임차권 승계 여부 확인 |
조진원은 별도 임차인으로 중복 계산하지 않고 전세권자로 표시했습니다. 전세권 등기에 의한 배당권과 주민등록·점유 등에 따른 주택임대차 대항력은 구분하여 판단합니다.
대항력 있는 임대차보증금의 미배당 부분이 매수인에게 승계되는 것으로 확인된다면, 실질취득비용은 현재 계산보다 커집니다. 따라서 아래의 인수 0원은 등기상 전세권 소멸 및 현재 배당모형을 전제로 한 예상치이며, 점유·임차관계까지 확인된 확정금액은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 저가 낙찰 가능성과 하락 추세를 함께 봐야 한다
같은 단지의 전용 59.98㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 75,250,000원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 11건 평균 72,000,000원과 최신 거래 60,000,000원을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.98㎡ | 11 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 8 | 73,000,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 18 | 73,000,000원 |
| 2026.01 | 59.98㎡ | 13 | 88,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 2 | 58,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 20 | 93,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 20 | 93,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 1 | 67,000,000원 |
| 2025.10 | 59.98㎡ | 11 | 62,000,000원 |
| 2025.06 | 59.98㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2025.04 | 59.98㎡ | 17 | 111,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.98㎡ | 11건 | 72,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.98㎡ | 12건 | 75,250,000원 |
2025.04 거래는 111,000,000원이었지만, 가장 최근인 2026.04 거래는 60,000,000원입니다. 전체 평균에는 과거 고가 거래가 반영되므로, 전체 평균만으로 현재 가격 메리트를 판단하는 것은 위험합니다.
현 최저가 28,092,000원은 최근 12개월 평균의 39.0%이지만, 향후 시세 회복을 전제로 수익성을 계산해서는 안 됩니다.
전세권 외 추가 인수 없이 취득할 수 있다는 조건이 확인된다면 28,092,000원은 최신 거래가 60,000,000원 및 최근 평균 72,000,000원보다 낮은 가격대입니다. 그러나 이는 최저가 기준의 가격 비교일 뿐입니다. 낙찰가 상승, 실제 인수 의무, 명도와 수리 비용, 시장 하락을 반영한 최종 매입 타당성은 별도로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 28,092,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 905,656원 |
| 1. 을구 12번 전세권 · 조진원 | 75,000,000원 | 27,186,344원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 합계 | 75,000,000원 | 28,092,000원 |
| 전세권 미배당 | — | 47,813,656원 |
| 매수인 예상 인수 | — | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 905,656원을 제외한 27,186,344원이 전세권자 조진원에게 배당되는 것으로 추정됩니다. 전세금 75,000,000원 중 47,813,656원이 미배당됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
미배당 47,813,656원과 매수인 인수액은 같은 개념이 아닙니다. 이 경매는 전세권자가 직접 신청한 경매이므로 해당 전세권의 미배당액은 원칙적으로 전세권 소멸에 따른 미회수 채권으로 남고, 매수인의 전세권 인수채무로 연결되지 않습니다. 다만 별도의 대항력 있는 임대차가 확인되는 경우 그 법률관계는 다시 분석해야 합니다.
배당금은 현재 최저가 기준의 추정치입니다. 당해세, 최우선변제, 실제 집행비용과 배당요구 관계에 따라 변동될 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 최저매각가 | 전세권 배당 | 미배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 감정가 24% |
28,092,000원 | 27,186,344원 | 47,813,656원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% |
19,664,400원 | 18,910,441원 | 56,089,559원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 감정가 12% |
13,765,080원 | 13,117,309원 | 61,882,691원 | 0원 |
추가 유찰이 발생하면 전세권자의 예상 배당액은 감소하고 미배당액은 증가합니다. 그러나 현재 등기상 전세권 소멸을 전제로 한 계산에서는 모든 회차의 예상 인수액이 0원입니다.
이것은 전세권자가 돈을 전액 돌려받는다는 뜻이 아니라, 배당 부족분을 낙찰자가 전세권 채무로 자동 승계하지 않는다는 의미입니다. 반대로 별도의 대항력 있는 임차관계가 존재한다면 매각가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수 부담이 커질 가능성이 있으므로, 추가 유찰만을 투자 매력으로 평가하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 고령군 다산면 상곡리 소재 다산초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 단독·다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 단지까지 일반 차량 진입이 용이하고 대중교통 이용 여건도 무난한 것으로 평가됐습니다. 남측 폭 약 7~8m, 동측 폭 약 9~10m의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 19층 세대입니다. 위생·급배수, 소화전, 승강기, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도·규제. 도시지역·준주거지역으로, 소로1류 및 소로2류와 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지 관련 사항에는 침수위험지구 및 준보전산지와 접한다는 내용도 있어 개별 필지 적용 여부 확인이 필요합니다.
- 지가. 공시지가 442,400원/㎡, 토지면적 14,523㎡는 단지 관련 토지 현황입니다. 이를 본건 전유부분의 개별 대지면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 499세대 아파트 단지이며 1997년 준공됐습니다. 전용 59.98㎡ 거래사례는 있지만 최근 거래 추세가 -35.1%로, 과거 거래가격을 그대로 재매각 목표가격으로 사용하는 것은 위험합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 확인. 을구 12번 조진원 전세권이 이번 임의경매의 신청 근거가 되는지 경매기록과 매각물건명세서에서 확인하고, 매각 후 소멸 여부를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 주민등록·대항력 확인. 조진원의 전입일, 실제 점유 여부, 확정일자, 임대차계약 관계를 확인해야 합니다. 전세권 등기만으로 주택임대차 대항력의 유무를 확정할 수 없습니다.
- 과거 말소기준 혼동 방지. 2019.09.06 고령군 압류는 2020.04.01 선행 경매 매각으로 말소된 권리입니다. 과거 권리를 현재의 유효한 선순위 권리로 오인하지 않아야 합니다.
- 배당 부족액 검증. 현재 예상 미배당액 47,813,656원은 전세권상 미회수액입니다. 별도 임대차보증금 인수의무가 있는지 확인하지 않은 채 이를 무조건 인수액이나 무조건 무관한 금액으로 단정해서는 안 됩니다.
- 하락장 기준 가격 설정. 전체 평균 75,250,000원보다 최근 12개월 평균 72,000,000원과 최신 거래 60,000,000원을 우선 살펴야 합니다. 최근 추세 -35.1%도 입찰가격에 반영해야 합니다.
- 명도 비용. 조진원 또는 다른 점유자의 실제 점유 상황을 확인해야 합니다. 전세권 말소와 현실적인 점유 인도는 별도 절차일 수 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 공용관리비, 당해세 및 배당 우선순위를 검토해야 합니다. 배당표상 집행비용과 배당액은 추정치입니다.
- 실제 건물 상태. 1997년 준공된 아파트인 만큼 누수, 배관, 난방, 승강기 및 내부 수리 상태를 확인하고 관련 비용을 입찰가 결정에 반영해야 합니다.
- 매각기일과 원본 대조. 2026.11.05 매각기일 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 경매기록을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적이지만, 인수 0원의 전제를 확인하라”
이 물건의 현재 최저가는 28,092,000원입니다. 감정가 117,000,000원의 약 24%이며, 최근 12개월 실거래 평균 72,000,000원의 39.0%입니다. 전세권이 매각으로 소멸하고 별도의 인수채무가 없다면, 가격상 할인 폭이 큰 것은 사실입니다.
그러나 이 경매의 핵심은 75,000,000원 전세권입니다. 전세권자 조진원이 직접 경매를 신청한 구조여서 전세권 자체는 매각으로 소멸하고, 현재 예상배당에서 47,813,656원이 미배당되더라도 이를 매수인이 자동 인수하는 것은 아닙니다. 반면 전세권자 또는 점유자에게 별도의 주택임대차 대항력이 있는지는 추가 확인이 필요합니다. 예상 인수 0원은 검증해야 할 전제이지, 무조건 확정된 사실이 아닙니다.
가격 측면에서도 낙관론은 경계해야 합니다. 최근 거래 추세가 -35.1%이고, 이미 4회 유찰됐습니다. 과거 고가 거래나 감정가와의 단순 할인율만으로 높은 수익성을 기대하기에는 하락장과 환금성 불확실성이 큽니다.
종합하면 가격 조건은 관심 대상, 권리·점유 확인은 필수, 입찰 판단은 신중입니다. 조진원의 별도 대항력과 실제 점유 상태를 확인해 인수 0원 전제가 성립하는지 검증한 뒤, 최근 하락한 실거래가격을 기준으로 응찰 상한을 결정해야 합니다. 권리 확인 전 입찰 보류가 합리적인 C등급 검토 물건으로 평가합니다.
