대구지방법원 2025타경31482. 경북 고령군 다산면 ‘2차금류강남타운’ 203동 19층 1917호, 전용 59.98㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 주식회사미정산업개발로, 2020.04.01 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 신청채권자는 조진원이고 청구금액은 75,000,000원입니다. 조진원 명의의 전세권도 전세금 75,000,000원으로 등기되어 있으나, 이 권리는 매각으로 소멸하고 예상 미배당액 19,101,940원 역시 매수인에게 승계되지 않는 구조로 제시되어 있습니다.
따라서 이번 물건의 승부처는 ‘전세권 75,000,000원을 떠안느냐’가 아닙니다. 예상배당에서는 현재 최저가 57,330,000원 중 집행비용 1,431,940원을 제외한 55,898,060원이 전세권자에게 배당되고, 19,101,940원이 미배당으로 남지만 매수인 인수액은 0원입니다. 권리보다 더 까다롭게 봐야 할 부분은 최근 시세의 하락 속도와 실제 매수 가격의 안전마진입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31482 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 고령군 다산면 상곡리 150-1 2차금류강남타운 203동 19층1917호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.98㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 중 19층 |
| 소유자 | 주식회사미정산업개발 · 2020.04.01 임의경매로 인한 매각 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 57,330,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조진원 / 75,000,000원 |
| 전세권 | 조진원 · 전세금 75,000,000원 · 주거용 구분건물 전부 · 2023.05.18~2025.05.17 |
| 매수인 인수액 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 전세권 미배당이 있어도 매수인 인수는 0원
현재 임차인은 확인되지 않습니다. 다만 등기상 전세권자 조진원의 전세권 75,000,000원이 존재하며, 해당 전세권은 이번 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 최저가 57,330,000원 기준 예상배당액은 55,898,060원, 미배당액은 19,101,940원이지만 매수인 인수는 0원입니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조와는 다릅니다.
② 시세 비교 — 감정가 49%보다 ‘최신 60,000,000원’이 중요하다
2차금류강남타운은 499세대, 1997.02.12 준공 단지입니다. 동일 면적 59.98㎡의 실거래 12건 평균은 75,250,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 111,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 72,000,000원과 최신 거래 60,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 가격 추세는 -35.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.98㎡ | 11 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 8 | 73,000,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 18 | 73,000,000원 |
| 2026.01 | 59.98㎡ | 13 | 88,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 2 | 58,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 20 | 93,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 20 | 93,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 1 | 67,000,000원 |
| 2025.10 | 59.98㎡ | 11 | 62,000,000원 |
| 2025.06 | 59.98㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2025.04 | 59.98㎡ | 17 | 111,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 72,000,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 반영한 실질취득 기준 금액은 57,330,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 72,000,000원의 79.6%입니다. 숫자만 보면 최근 평균보다 낮지만, 가장 최근 2026.04 실거래가가 60,000,000원이라는 점이 중요합니다. 현재 최저가는 최신 거래와 가까운 가격대여서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘매우 싸다’고 판단하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,431,940원 |
| 2. 을구 12번 전세권 · 조진원 | 75,000,000원 | 55,898,060원 |
| 미배당 · 조진원 | 19,101,940원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 회차에서는 전세권 75,000,000원 중 55,898,060원이 배당되고 19,101,940원이 미배당으로 남습니다. 그러나 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독 및 다가구주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 아파트 단지까지 일반 차량 출입이 용이하고 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 19층 1917호이며, 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 7-8미터, 동측으로 폭 약 9-10미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며, 공시지가는 442,400원/㎡입니다. 가축사육제한구역에 포함되고 침수위험지구에 접하는 것으로 표시되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 임대관계는 미상으로 평가되어 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 499세대 단지이고 동일 면적 실거래는 확인되지만, 최근 가격 추세가 -35.1%로 나타나 매수가와 향후 매도가의 안전마진을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 미배당과 인수를 혼동하지 않기. 조진원 전세권 75,000,000원 중 19,101,940원이 미배당으로 남아도 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 감정가 할인율보다 최신 거래 우선. 현재 최저가 57,330,000원은 감정가 49%지만 최신 실거래 60,000,000원에 가까운 수준입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 추세 -35.1%입니다. 최근 12개월 평균 72,000,000원보다 낮다는 사실만으로 충분한 가격 안전마진이 확보됐다고 단정하면 안 됩니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 40,131,000원, 4회 유찰 시 28,091,700원 시나리오가 제시되어 있습니다. 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 점유관계 확인. 임차인은 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 가볍지만, 가격은 최신 거래를 봐야 한다”
이 물건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 전세권 75,000,000원과 감정가 대비 49%까지 내려온 최저가 57,330,000원입니다. 그러나 두 숫자 모두 첫인상 그대로 해석하면 안 됩니다. 전세권은 현재 가격에서 전액 배당되지 않지만 매수인 인수액은 0원이고, 반대로 최저가는 감정가보다 크게 낮아졌어도 최신 동일 면적 실거래가가 60,000,000원까지 내려와 있습니다.
최근 12개월 평균 72,000,000원 대비 최저가는 79.6%이고 권리 부담도 낮다는 점은 장점입니다. 하지만 최근 가격 추세가 -35.1%이고 이미 2회 유찰된 물건인 만큼, 감정가 대비 낙폭을 가격 메리트로 과대평가해서는 안 됩니다. 권리분석은 비교적 단순하지만, 가격 판단은 보수적으로. 이 사건은 ‘전세권을 떠안느냐’보다 ‘하락 중인 시장에서 57,330,000원이 충분히 낮으냐’가 핵심입니다.
