울산지방법원 2024타경9473. 양산시 상북면 소토리의 공장·공장 부속 사무실과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 기호(3)는 제2종 근린생활시설인 공장 부속 사무실, 기호(8)는 공장으로 이용 중입니다. 일반철골구조 건물이며, 토지 일부는 공부상 공장용지이지만 현황은 도로입니다. 최저매각가는 감정가 1,723,111,550원의 70%인 1,206,178,000원으로 한 차례 유찰된 상태입니다.
권리만 보면 현재 소유자 세종산업주식회사가 2020년 8월 28일 선행 임의경매 매각으로 취득하면서 종전 가압류·압류·근저당이 말소됐고, 같은 날 부산은행이 채권최고액 1,320,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 부산은행 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경9473 (임의경매) |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경상남도 양산시 상북면 소토리 691-6 |
| 확인 등기 부동산 | 경상남도 양산시 상북면 소토리 691-9 · 소토1길 10-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제2종 근린생활시설(공장 부속 사무실) 및 공장 |
| 소유자 | 세종산업주식회사 (2020.08.28 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,723,111,550원 / 1,206,178,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 1,215,521,608원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 선행 경매로 정리된 뒤 부산은행이 말소기준
등기 이력에는 2011년 이후 다수 근저당과 2019년 가압류·압류가 나타나지만, 세종산업주식회사가 2020.08.28 선행 경매로 소유권을 취득할 때 갑구 3번부터 9번까지와 을구 25번·27번 등 종전 권리가 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 권리를 이번 매수인이 다시 떠안는 구조로 보기는 어렵습니다.
현재 권리분석의 기준은 2020.08.28 부산은행 근저당 1,320,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단·양산시·국의 압류와 기술보증기금·신정식·중소기업은행 등의 가압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 인수액도 0원으로 산정돼 최저가 기준 실질취득액은 1,206,178,000원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 70%, 그러나 시세 검증은 별개
현재 최저가는 1,206,178,000원으로 감정가 1,723,111,550원보다 516,933,550원 낮습니다. 비율로는 감정가의 70%입니다. 다만 이 물건은 일반 주거용 부동산이 아니라 공장·부속 사무실·도로 현황 토지가 묶인 일괄매각입니다. 동일 조건의 최근 실거래 비교가 확인되지 않으므로 “감정가보다 30% 낮다”는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
③ 일괄매각 예상배당 (매각가 1,206,178,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,461,780원 |
| 경남은행 을구 1~9번 근저당 | 1,181,000,000원 | 1,181,000,000원 |
| 경남은행 을구 10번 근저당 | 960,000,000원 | 10,716,220원 |
| 경남은행 을구 11~12번 근저당 | 715,000,000원 | 0원 |
| 부산은행 을구 33번 근저당 | 1,320,000,000원 | 0원 |
| 신청채권자 부산은행 | 1,215,521,608원 | 0원 |
| 전체 채권 합계 | 7,796,848,982원 | 1,191,716,220원 |
| 총 미배당 | - | 6,605,132,762원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
일괄매각 전체 채권순위를 적용한 산정에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 배당으로 모두 소진됩니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 0순위에서 추가 차감될 수 있으며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당 부족은 채권자의 회수 문제이고, 산정된 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 주위환경. 소토초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 중·소규모 공장과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 기호(3)는 제2종 근린생활시설인 공장 부속 사무실, 기호(8)는 공장으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 기호(3)는 일반철골구조 기타지붕 2층, 기호(8)는 일반철골구조 기타지붕 단층 건물입니다. 판넬·사이딩 마감과 전기설비 등이 확인됩니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 토지 현황. 기호(4)·(5) 토지는 공부상 지목이 공장용지이나 실제로는 도로로 이용되고 있습니다.
- 경계 위험. 인접지와의 지적경계 확인이 불분명해 정확한 토지 현황을 확인하려면 정밀측량이 필요할 수 있습니다.
- 확인 토지. 도로 지목 토지는 20.0㎡, 공시지가 176,800원/㎡, 완경사·부정형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 환금성. 공장과 도로 현황 토지가 함께 묶인 물건으로 매수층이 제한될 수 있으며, 주거용 부동산보다 개별 시설 상태와 사업 목적 적합성의 영향이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 목록 대조. 사건 소재지와 확인 등기 부동산의 지번이 다르고 제시외 건물이 포함되므로, 각 목록별 토지·건물·도로와 소유권 범위를 매각목록에서 대조해야 합니다.
- 도로 토지 가치 분리. 공부상 공장용지이나 현황 도로인 기호(4)·(5)는 독립 사용성과 수익가치가 공장용지와 다를 수 있으므로 별도 평가가 필요합니다.
- 경계측량. 인접지와 경계가 불분명합니다. 공장 담장·진입로·건물 위치와 지적선의 일치 여부를 정밀측량으로 확인할 필요가 있습니다.
- 점유 및 임대관계. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 운영자, 점유 법인, 사업자등록과 인도 가능 시기를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물의 위치·면적·구조·소유관계와 감정가 반영 여부를 매각물건명세서 및 감정평가서 원문으로 확인해야 합니다.
- 세금 배당 변수. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 선순위 배당액과 부산은행의 실제 회수액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 저가매수로 판단하지 말고, 건물 상태·도로 토지·측량비·명도비용을 반영한 적정가를 별도로 산정해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 일괄매각 전체 목록을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 중요한 것은 공장 자산의 실체
이번 물건은 등기상으로는 2020년 선행 경매에서 종전 권리가 정리됐고, 부산은행 근저당 이후의 압류·가압류도 매각으로 소멸해 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 사실만으로 입찰 판단이 끝나지는 않습니다.
공장과 부속 사무실, 토지가 일괄매각되고 제시외 건물이 포함됩니다. 일부 토지는 공부상 공장용지이지만 현황 도로이며, 인접지와의 경계도 불분명합니다. 임대관계는 미상이고 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않았습니다. 권리 인수는 0원, 실질취득액은 1,206,178,000원. 다만 공장 활용성·도로 지분·측량·점유를 확인하기 전에는 이 가격을 싸다고 평가할 근거가 부족합니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 물적 실사는 보류입니다.
