대구지방법원 2025타경31577. 경상북도 성주군 월항면 대산리 878 일대의 숙박시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정 이용상태상 건물은 숙박시설(여관)로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물입니다. 현재 소유자는 김아름·배권영이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
권리구조의 중심은 2022년 4월 20일 설정된 고산농업협동조합 근저당권 1,044,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤에 등기된 중소벤처기업진흥공단·신용보증기금·대구신용보증재단· 삼성카드주식회사·성서농업협동조합의 가압류와 국의 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 주어진 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31577 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 월항면 대산리 878 · 경상북도 성주군 월항면 주산로 236-9 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 숙박시설(여관) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 · 사용승인일 2010.08.05 |
| 소유자 | 김아름 2분의 1 · 배권영 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,405,612,100원 / 688,749,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 881,644,466원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유권은 2016년 9월 30일 김아름·배권영에게 각 2분의 1씩 이전됐습니다. 그 이전에 설정됐던 김천농업협동조합·주식회사대구은행 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2022.04.20. 고산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 가압류와 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49% 할인보다 중요한 것은 ‘시세 공백’
감정가는 1,405,612,100원, 현재 최저매각가는 688,749,000원으로 두 차례 유찰 후 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭은 크지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
특히 대상은 일반 주거용 아파트가 아니라 숙박시설(여관)과 토지가 함께 매각되는 물건입니다. 토지 중 일부는 공부상 지목과 현황이 다르고, 계획관리지역·농림지역·농업보호구역·준보전산지 등 토지이용 규제가 함께 나타납니다. 감정가 할인율보다 실제 영업성·토지 활용성·재매각 가능성이 가격 판단의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 688,749,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,287,490원 |
| 을구 10번 근저당권 · 고산농업협동조합 | 1,044,000,000원 | 679,461,510원 |
| 갑구 5번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 86,133,737원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 83,293,992원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 대구신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 13,739,182원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 성서농업협동조합 | 18,295,453원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 채권 총액은 1,295,462,364원, 채권자 배당액은 679,461,510원, 미배당은 616,000,854원입니다. 고산농업협동조합도 전액 배당되지 않으며 후순위 가압류 채권은 배당액이 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 일괄매각·토지 현황 — 공부와 현황 차이를 확인
매각물건명세서 비고에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함이 기재돼 있습니다. 건물 옥상 소재 옥탑인 계단실 및 물탱크실도 본건 건물에 포함하여 평가됐습니다.
| 구분 | 공부상 | 현황 |
|---|---|---|
| 목록 1 | 전 | 대 |
| 목록 6 | 임야 | 도로 |
| 목록 7 | 전 | 도로 |
대표 토지정보상 토지면적은 1,238.0㎡, 지목은 전, 토지이용상황은 상업용이며, 완경사의 부정형 토지로 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 ㎡당 96,800원입니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성주군 성주읍 삼산리 소재 성주소방서 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·중소규모 공장·창고시설·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 33번국도가 있으며, 제반 교통사정은 대체로 보통입니다.
- 이용. 건물은 숙박시설(여관)로 이용 중이며 위생설비·급배수설비·소화전설비·화재탐지설비·객실관리설비·난방설비가 돼 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 일부 농림지역이 포함되며 성장관리계획구역, 농업보호구역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 관련 조건이 나타납니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 일반 주거용이 아닌 숙박시설과 토지 일괄매각 물건이고 실거래 비교자료가 없어, 재매각 수요와 적정가격 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수권리 확인. 현재 계산상 매수인 인수는 0원이지만, 입찰 직전 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 숙박시설 운영주체와 점유자를 확인해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 목록 1·6·7은 공부상 지목과 현황이 다르므로 현황측량·도로 이용상태·토지별 이용 가능성을 직접 확인하세요.
- 규제 확인. 농업보호구역·농림지역·준보전산지·배출시설설치제한지역 등 토지별 규제 범위를 원본 도면과 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라도 실거래 자료가 없으므로, 숙박시설 수익성·토지가치·현장 상태를 별도로 검토한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당구조. 현재 매각가에서는 신청채권자도 전액 배당되지 않습니다. 배당 부족 자체가 매수인 인수로 이어지는 구조는 아니지만, 배당요구·조세채권 등 원본을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 단순하지 않다
이 사건의 등기상 권리분석은 비교적 명확합니다. 2022년 고산농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 투자판단의 어려움은 권리보다 물건 성격과 가격 검증에 있습니다.
두 차례 유찰돼 최저가가 688,749,000원까지 내려왔지만 비교 실거래가 없고, 대상이 숙박시설과 토지의 일괄매각이며 일부 토지는 공부상 지목과 실제 이용이 다릅니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 시세 공백·숙박시설 환금성·토지 규제와 현황 차이를 가격에 충분히 반영해야 하는 물건입니다.
