대구지방법원 2025타경31605. 대구 달서구 성당동 536-2 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설 및 다가구주택이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물입니다. 권리분석의 기준점은 2014년 9월 29일 설정된 안계농업협동조합의 채권최고액 780,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024년 1월 16일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 현재 경매개시결정도 농업협동조합자산관리회사가 채권자로 등기돼 있습니다.
말소기준 뒤에는 대구은행 근저당, 기술보증기금·예병근·케이비캐피탈의 가압류, 압류, 주택임차권등기 등이 순차적으로 붙어 있습니다. 등기자료상 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 순위보다 실제 점유관계입니다. 전입일이 확인되는 22명은 모두 2014.09.29 이후지만, 전입일 자체가 확인되지 않는 1명은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31605 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 성당동 536-2 · 대구광역시 달서구 장기로10길 37 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 근린생활시설 및 다가구주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 |
| 토지 | 349.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,116,000원/㎡ |
| 소유자 | 강섬균 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,120,758,400원 / 1,039,171,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 780,353,263원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 발코니, 옥상 계단실, 옥상 태양광설비 및 데크 등 건물 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸 구조
말소기준권리는 2014.09.29 안계농업협동조합 근저당권 780,000,000원입니다. 2022.09.26 대구은행 근저당권 480,000,000원과 이후 가압류·압류·임차권등기·경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤입니다. 1번 근저당권은 2024.01.16 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 우선순위의 기준일 자체는 2014.09.29입니다.
② 임차인·점유자 — 23명, 대항력 미상 1명
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 기록된 임차인·점유자는 23명입니다. 전입일이 확인되는 사람들은 모두 말소기준일인 2014.09.29 뒤에 전입해 데이터상 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다. 우선변제 여부는 별도 확정값이 없으므로 단정하지 않습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 삼부환경 | 1층 우측(101호) | 2019.01.10 / 미상 | 1,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김근택 | 1층 좌측(102호) | 2024.04.17 / 미상 | 2,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장영채 | 미상 | 2014.11.10 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 백연옥 | 502호 | 2023.11.29 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김용권 | 502호 | 2023.11.28 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박용제 | 미상 | 2023.07.10 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최정열 | 302호 | 2021.08.19 / 미상 | 미상 | 2025.08.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신홍연 | 301호 | 2023.11.29 / 미상 | 미상 | 2025.09.03 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 권종집 | 202호 | 2023.11.29 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 권영만 | 303호 | 2019.09.23 / 2019.09.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박정기 | 203호 | 2023.03.13 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 노강미 | 306호 | 2023.11.28 / 미상 | 미상 | 2025.09.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 권연희 | 미상 | 2017.04.11 / 2019.09.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤숙현 | 미상 | 2019.06.27 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 곽정하 | 503호 | 2021.01.20 / 2019.09.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김태임 | 206호 | 2022.02.03 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강시윤 | 미상 | 2016.08.31 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 공대원 | 306호 25㎡ | 2021.05.04 / 2021.05.04 | 30,000,000원 | 2023.05.17 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 예병근 | 305호 75㎡ | 2015.08.28 / 2017.02.20 | 70,000,000원 95,000,000원 중 미지급금 | 2023.10.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이선희 | 201호 약 20㎡ | 2021.09.30 / 2021.08.27 | 50,000,000원 | 2024.02.16 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍주용 | 305호 50㎡ | 2023.04.12 / 2023.03.21 | 100,000,000원 | 2025.08.28 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김영한 | 501호 40㎡ | 2019.10.22 / 2019.10.22 | 65,000,000원 | 2025.08.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 차권자 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 2025.08.18 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 구조 — 감정가 49%지만 ‘시세 49%’는 아니다
감정가는 2,120,758,400원, 현재 최저매각가는 1,039,171,000원으로 2회 유찰·감정가 49% 구간입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이므로, 현재 회차의 실질취득 기준액 역시 1,039,171,000원으로 봅니다.
다만 이 사건은 비교 가능한 실거래 가격표가 없어 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율을 동일시할 수 없습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 금지해야 합니다. 근린생활시설과 다가구주택이 함께 이용되는 건물·토지 일괄매각이라는 특성까지 감안해 별도의 현장 시세 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,039,171,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,791,710원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 안계농업협동조합 | 780,000,000원 | 780,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 480,000,000원 | 246,379,290원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 기술보증기금 | 45,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 예병근 | 70,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 50,256,318원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 1,425,256,318원, 채권자 예상배당은 1,026,379,290원이며 미배당액은 398,877,028원입니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 성당동 소재 대구남부초등학교 동측 인근이며, 주변은 단독주택·학교·두류공원·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상토지까지 차량출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중인 4층 철근콘크리트 건물입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비와 옥상 태양광설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 349.0㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역이며 완경사·사다리형·중로각지 조건입니다. 공시지가는 1,116,000원/㎡입니다.
- 토지이용계획. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역이며, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.02.05~2030.02.04입니다. 중로1류와 소로3류에 접합니다.
- 건물 상태 표시. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 표시돼 있지 않습니다.
- 매각 범위. 제시외 건물을 포함한 일괄매각이고, 건물 내부 발코니·옥상 계단실·옥상 태양광설비·데크 등도 건물에 포함해 평가돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 차권자 우선 확인. 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 실제 점유 여부와 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 23명 점유관계 대조. 호실별 실제 점유자와 전출 여부를 현황조사·매각물건명세서 및 현장에서 다시 맞춰야 합니다.
- 예병근 관계 확인. 임차권자이면서 가압류 채권자로 등장하므로 임대차계약과 보증금 지급관계의 실체를 점검해야 합니다.
- 305호 중첩 확인. 예병근의 임차권등기에는 305호 75㎡, 홍주용의 임차권등기에는 305호 50㎡가 표시돼 있어 각 도면과 점유 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 배당 미반영 항목. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당표와 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 저가매수로 판단하지 말고, 근린생활시설·다가구주택 및 토지의 현장 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 발코니·옥상 계단실·태양광설비·데크 등이 포함 평가된 범위를 현황과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유 확인과 가격 검증
등기 순위만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2014.09.29 안계농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 확인되는 임차인·점유자의 전입일은 모두 그 뒤이며, 등기된 임차권과 후순위 담보·가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수 0원을 제시합니다.
하지만 이 사건을 단순한 안전형으로 보기에는 확인할 것이 많습니다. 임차인·점유 기록이 23명이고, 차권자 1명은 전입일과 보증금이 미상입니다. 예병근은 임차권자와 가압류 채권자 지위가 겹치고, 305호에는 서로 다른 임차권등기 범위가 표시됩니다. 여기에 근린생활시설과 다가구주택의 혼합 이용, 건물·토지 일괄매각이라는 특성이 더해집니다.
가격도 마찬가지입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%인 1,039,171,000원까지 내려왔지만, 이를 곧바로 시세 할인율로 해석할 실거래 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 예상 인수는 0원, 그러나 점유 확인과 현장 시세 검증을 끝낸 뒤에야 입찰가격을 정할 수 있는 사건으로 보는 것이 타당합니다.
