울산지방법원 2024타경107018. 울산 동구 일산동 방어진순환도로 693-1의 물건으로, 감정 이용상태는 지하 1·2층 주차장 및 기계실, 지상 1층 근린생활시설, 2~9층 요양병원, 10층 근린생활시설 및 요양병원이며 건물 전체가 효림요양병원으로 이용 중입니다. 등기상 현재 소유자는 의료법인정흡의료재단이고, 현재 경매 권리분석의 기준이 되는 권리는 2020.05.11 설정된 국민은행 근저당권입니다.
이 사건에서 핵심은 낙찰자가 떠안을 등기상 권리보다 배당 부족과 물건의 운영·점유 실사입니다. 현재 매각가를 3,081,469,000원으로 놓으면 집행비용 33,214,690원을 제외한 3,048,254,310원이 국민은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권자에게는 미배당이 발생합니다. 전체 채권총액 5,983,616,908원 대비 예상 미배당은 2,935,362,598원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경107018 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 방어진순환도로 693-1 · 일산동 464-6 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 지하 2층/지상 10층 · 근린생활시설 및 요양병원 · 건물 전체 효림요양병원 이용 중 |
| 소유자 | 의료법인정흡의료재단 |
| 토지 | 476.9㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대로 한면 |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
| 공시지가 | 2,386,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 6,288,713,160원 / 3,081,469,000원 (2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2020.05.11 국민은행 근저당이 기준
현재 말소기준권리는 을구 16번 국민은행 근저당권으로, 채권최고액은 4,200,000,000원입니다. 이후 2023년부터 설정된 압류·가압류와 2024.05.07 강제경매개시결정, 2024.06.25 임의경매개시결정 등은 자료상 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 유찰가 해석 — 감정가 49%가 곧 ‘시세 할인’은 아니다
현재 회차는 2회 유찰 후 최저매각가 3,081,469,000원으로, 시나리오상 감정가의 49% 구간입니다. 추가 유찰 시에는 3회 유찰 2,157,028,300원, 4회 유찰 1,509,919,810원으로 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 3,081,469,000원 | 3,048,254,310원 | 2,935,362,598원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 2,157,028,300원 | 2,133,058,017원 | 3,850,558,891원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 1,509,919,810원 | 1,492,420,612원 | 4,491,196,296원 |
여기서 주의할 점은 감정가 대비 낙폭과 시장 시세 할인은 같은 개념이 아니라는 것입니다. 이 사건은 동일 용도의 최근 실거래 가격을 기준으로 한 비교가 제시되어 있지 않으므로, 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 현재 확실히 읽을 수 있는 것은 유찰이 진행될수록 채권자의 미배당 규모가 커진다는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,081,469,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 33,214,690원 |
| 을구 16번 근저당 · 주식회사국민은행 | 4,200,000,000원 | 3,048,254,310원 |
| 갑구 57번 가압류 · 신용보증기금 | 89,100,000원 | 0원 |
| 갑구 62번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 80,215,651원 | 0원 |
| 갑구 71번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 94,585,881원 | 0원 |
| 갑구 74번 가압류 · 주식회사 니프로동덕메디칼 | 260,371,400원 | 0원 |
| 갑구 80번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 515,257,880원 | 0원 |
| 갑구 82번 경매개시결정 · 유에스에이치유동화전문 유한회사 | 96,133,721원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
표는 주요 후순위 채권과 신청채권을 발췌한 것입니다. 전체 채권총액은 5,983,616,908원, 채권자 총배당은 3,048,254,310원, 총 미배당은 2,935,362,598원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 주위환경. 일산초등학교 남동측 인근으로 현대중공업, 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 지하 1·2층은 주차장 및 기계실, 지상 1층은 근린생활시설, 2~9층은 요양병원, 10층은 근린생활시설 및 요양병원이며 건물 전체가 효림요양병원으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하 2층·지상 10층이며, 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·승강기 2대·수변전·비상발전기·공조실·스프링쿨러 설비가 있습니다.
- 토지. 면적 476.9㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 세로장방, 광대로 한면이며 일반상업지역입니다.
- 토지이용. 국가산업단지·공공시설구역·특별대책지역·대로3류에 접하고, 가축사육제한구역·일반상업지역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 점검. 현재 이용형태가 요양병원 중심의 대형 일괄매각 물건이고 이미 2회 유찰된 만큼, 감정가 대비 할인율보다 실제 운영 가능성·용도 적합성·매수 수요를 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 현황. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 병원 운영주체와 실제 점유자, 임대차 관계를 현장에서 재확인하세요.
- 말소기준 확인. 2020.05.11 국민은행 근저당권이 기준이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정의 소멸 여부를 등기부 원본과 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 세금. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 여부와 법정기일을 확인해 실제 배당순위를 검토하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 토지·건물·제시외 시설의 매각 포함 범위를 원문과 현황에서 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가 6,288,713,160원에서 2회 유찰돼 3,081,469,000원이 됐다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 2,157,028,300원, 4회 유찰 1,509,919,810원 시나리오에서도 인수액은 0원이지만 채권자 미배당은 각각 3,850,558,891원, 4,491,196,296원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실제 점유·시설 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “투자 매력”은 별개다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2020.05.11 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 한 가지 장점만으로 높은 평가를 주기에는 확인할 요소가 많습니다.
현재 물건은 효림요양병원으로 이용되는 지하 2층·지상 10층 시설이고 일괄매각·제시외 건물 포함 조건입니다. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상이며, 2회 유찰된 현재 가격에서도 전체 채권 5,983,616,908원 중 2,935,362,598원이 미배당으로 남습니다. 국세·지방세 압류 3건의 배당순위도 추가 확인 대상입니다.
따라서 이 물건은 “말소형이라 권리는 상대적으로 단순하지만, 점유·운영·세금·매각범위와 가격 검증이 필요한 사건”으로 보는 것이 맞습니다. 현재 최저가 3,081,469,000원을 실질취득 기준으로 보되, 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 않는 접근이 필요합니다.
