울산지방법원 2024타경107018. 울산광역시 동구 일산동 464-6, 방어진순환도로 693-1 소재 부동산입니다. 감정평가상 지하 2층·지상 10층 철근콘크리트조 건물로, 지상 1층은 근린생활시설, 2층부터 9층은 요양병원, 10층은 근린생활시설 및 요양병원으로 사용되고 있으며 건물 전체가 효림요양병원으로 이용 중입니다. 현 소유자는 의료법인정흡의료재단입니다.
가격은 이미 두 차례 유찰되어 3,081,469,000원까지 내려왔습니다. 감정가 기준으로는 49%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 아파트처럼 “감정가의 절반이니 싸다”는 식의 판단은 금물입니다. 이 물건은 요양병원 이용 부동산이고, 일괄매각·제시외 건물 포함 조건도 있어 최저가 자체보다 실제 자산가치와 이용 가능성을 따로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경107018 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 방어진순환도로 693-1 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 건물 전체 효림요양병원 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 · 지하 2층 / 지상 10층 |
| 토지 | 대 · 476.9㎡ · 일반상업지역 · 평지 · 세로장방 · 광대로한면 |
| 소유자 | 의료법인정흡의료재단 |
| 감정가 / 최저가 | 6,288,713,160원 / 3,081,469,000원 (2회 유찰) |
| 사건 청구액 | 96,133,721원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2020.05.11. 주식회사국민은행 근저당권 4,200,000,000원입니다. 이 근저당권 이후 등기된 울산광역시 동구 압류, 신용보증기금·정성수·강홍일·주식회사 케이비국민카드 등 다수의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 49%지만 시세와의 비교는 할 수 없다
현재 회차는 2회 유찰된 상태로 최저매각가가 3,081,469,000원, 감정가 6,288,713,160원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 2,157,028,300원, 4회 유찰 시 1,509,919,810원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 3,081,469,000원 | 2,935,362,598원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 2,157,028,300원 | 3,850,558,891원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 1,509,919,810원 | 4,491,196,296원 |
유찰이 이어질수록 낙찰자 측 취득가격은 내려가지만, 이 자료에는 실거래 평균·최신 거래 등 시장가격 비교값이 없습니다. 따라서 현재 49%라는 수치 자체는 가격 메리트의 증거가 아닙니다. 감정가 대비 할인과 시장가 대비 할인은 서로 다른 판단입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,081,469,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 33,214,690원 |
| 을구 16번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 4,200,000,000원 | 3,048,254,310원 |
| 갑구 57번 가압류 · 신용보증기금 | 89,100,000원 | 0원 |
| 갑구 59번 가압류 · 정성수 | 23,000,000원 | 0원 |
| 갑구 62번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 80,215,651원 | 0원 |
| 갑구 71번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 94,585,881원 | 0원 |
| 갑구 74번 가압류 · 주식회사 니프로동덕메디칼 | 260,371,400원 | 0원 |
| 갑구 80번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 515,257,880원 | 0원 |
| 갑구 82번 경매개시결정 · 유에스에이치유동화전문 유한회사 | 96,133,721원 | 0원 |
| 채권 총액 / 배당 합계 | 5,983,616,908원 | 3,048,254,310원 |
| 총 미배당 | - | 2,935,362,598원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 가정에서는 집행비용 33,214,690원을 제외한 매각대금이 국민은행 근저당 배당에 사용되고, 후순위 채권은 미배당이 발생합니다. 총 미배당은 2,935,362,598원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 일산초등학교 남동측 인근으로, 주변은 현대중공업 및 근린생활시설, 공동주택과 단독주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 지하 1층·2층은 주차장 및 기계실, 지상 1층은 근린생활시설, 2층부터 9층은 요양병원, 10층은 근린생활시설 및 요양병원이며 건물 전체가 효림요양병원으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비·급배수시설·옥내소화전·화재탐지설비·승강기 2대·수변전설비·비상발전기·공조실·스프링쿨러가 설치돼 있습니다.
- 토지. 면적 476.9㎡, 지목 대, 일반상업지역, 평지·세로장방 형태이며 광대로 한 면에 접합니다. 공시지가는 2,386,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등이 확인되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 건물 전체가 요양병원으로 이용되고 일괄매각·제시외 건물 포함 조건이 있어, 실제 사용 및 매각 범위에 대한 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 최저가는 3,081,469,000원으로 감정가의 49%지만 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치 할인율을 같은 것으로 보지 마세요.
- 일괄매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 실제 매각대상과 현황을 원본 서류 및 현장에서 대조하세요.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인 내역은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 건물 전체의 실제 점유 및 사용관계를 확인하세요.
- 세금 우선배당. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 권리 기준. 말소기준은 2020.05.11. 국민은행 근저당 4,200,000,000원입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 매각물건명세서와 등기부 원본을 다시 대조하세요.
- 다음 회차 시나리오. 3회 유찰 시 2,157,028,300원, 4회 유찰 시 1,509,919,810원입니다. 유찰이 진행되면 취득가는 내려가지만 미배당은 확대됩니다.
맺으며 — “49%라는 숫자보다 실제 가치 확인이 먼저”
이 사건은 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2020.05.11. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 계산상 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 이미 2회 유찰되어 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 이 비율만으로 저가 매수라고 결론 내릴 수 없습니다.
특히 건물 전체가 요양병원으로 이용되고, 일괄매각에 제시외 건물이 포함되며 임대관계도 미상입니다. 현재 회차에서 채권 총액 5,983,616,908원 중 3,048,254,310원이 배당되고 2,935,362,598원의 미배당이 발생합니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보수적으로. 이 물건의 핵심은 감정가 할인율보다 실제 이용가치와 매각 범위를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
