2,542,000원
수원지방법원 2024타경88831. 화성시 석우동 석진블루체오피스텔 12층 건물 중 8층 812호입니다. 감정가는 90,000,000원이지만 10차례 유찰돼 현재 최저매각가는 2,542,000원까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 매우 저렴해 보이지만, 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 말소기준보다 앞선 임차권등기입니다.
임차인 이영서는 2020.01.31. 점유를 시작하고 2020.02.10. 주민등록을 마쳤습니다. 최초 확정일자는 2019.12.27.이며, 2024.02.22. 임차권등기명령에 따라 을구 7번 주택임차권이 등기됐습니다. 말소기준인 2024.04.26. 부평중앙새마을금고 가압류보다 모두 앞섭니다. 따라서 배당에서 보증금을 전액 돌려받지 못하면 그 잔액은 낙찰자에게 넘어옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88831 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 큰재봉길 23-4, 8층 812호 (석우동, 석진블루체오피스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 12층 건물 중 8층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 이영미 (2016.03.18. 소유권이전, 거래가액 117,471,071원) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 2,542,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이영서 / 84,951,231원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 사용승인 | 2012.08.03. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
현재 등기상 말소기준은 2024.04.26. 부평중앙새마을금고 가압류 500,000,000원입니다. 이 가압류 이후의 강제경매개시결정과 화성시 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인의 점유·전입과 임차권등기는 그보다 앞서므로 소멸 대상이 아닙니다. 매각물건명세서에도 을구 7번 임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 합산 금지
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이영서 주거 · 임차권등기 | 전유부분 건물의 전부 | 2020.02.10. 2019.12.27. | 계약별 80,000,000원 반복 기재 | 대항력 있음 우선변제 가능 미배당 잔액 인수 |
임차권등기에는 계약일자 2019.12.23., 2020.10.20., 2022.11.10.과 함께 각 계약의 보증금 80,000,000원이 기재돼 있습니다. 이는 한 명의 임차인이 계약을 갱신한 내역이므로 80,000,000원씩 세 번 더해 240,000,000원으로 계산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 이영서 1명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 97% 할인으로 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 90,000,000원의 2.82%인 2,542,000원입니다. 그러나 시세 비교의 기준은 이 최저가가 아니라 낙찰가와 인수잔액을 합친 실질취득액입니다. 임차권등기에 기재된 보증금 80,000,000원이 전액 잔존한다면 실질취득은 약 80,000,000원 수준이 됩니다.
비교 가능한 실거래 표본이 없어 약 80,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 오히려 10회 유찰이라는 결과는 권리 위험과 오피스텔 환금성에 대해 시장이 매우 보수적으로 반응하고 있음을 보여줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,542,000원 단순 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 445,756원 |
| 2. 가압류 · 부평중앙새마을금고 | 500,000,000원 | 2,096,244원 |
| 3. 경매신청채권 · 이영서 | 84,951,231원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 584,951,231원 중 예상 배당은 2,096,244원, 미배당액은 582,854,987원입니다. 위 표는 임차보증금의 최종 잔액과 배당순위를 확정하기 전의 단순 시나리오입니다. 대항력 임차권이 전액 변제되지 않으면 그 미변제 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한림대학교 동탄성심병원 북측 인근으로, 오피스텔·숙박시설·근린상가가 형성된 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 중 8층 812호이며, 기본 위생·급배수·냉난방·화재탐지· 경보·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측·남동측·북동측으로 각각 약 10m, 10m, 15m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·동탄(1)지구 지구단위계획구역·성장관리권역이며, 공시지가는 3,206,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 오피스텔로 이용 중이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 10회 유찰된 오피스텔이라는 사실 자체가 현재 수요와 환금성이 낮게 평가되고 있음을 보여줍니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 원금 확인. 임차권등기에 반복 기재된 80,000,000원이 갱신 시점별 동일 원금인지, 일부 반환 또는 증감이 있었는지 임대차계약서와 금융자료로 확인해야 합니다.
- 인수잔액 계산. 매각물건명세서, 채권계산서와 배당표를 대조해 임차인 배당액 및 낙찰자 인수액을 원 단위로 계산해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 경매 신청채권자가 모두 이영서로 표시됩니다. 실제 임대차와 채권 발생 경위를 별도로 검증해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 응찰가 판단 기준은 2,542,000원이 아니라 낙찰가와 인수잔액을 합친 실질취득액입니다.
- 시세 직접 조사. 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 매매가와 임대료를 조사해 약 80,000,000원 수준의 실질취득액이 적정한지 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 체납 관리비, 현재 점유자, 임차권자의 퇴거 여부와 명도 조건을 관리사무소 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서와 채권계산서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “254만원 낙찰”이 아니라 “약 8,000만원 인수형”
이 물건은 10회 유찰돼 감정가 90,000,000원이 2,542,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 대항력 임차인 이영서의 임차권등기가 남아 있고, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 임차권등기상 80,000,000원이 전액 잔존한다는 전제에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나 실질취득 총액은 약 80,000,000원 수준에 머뭅니다.
여기에 임차인과 경매 신청채권자가 동일인이라는 확인 과제, 정확한 보증금 잔액의 불확실성, 비교 실거래 부재, 10회 유찰이라는 낮은 시장 반응이 겹칩니다. 따라서 이 사건은 최저가가 싸서 접근할 물건이 아니라, 인수잔액을 확정한 뒤 실질취득액으로만 판단해야 하는 고위험 물건입니다. 권리 확인 전에는 입찰가를 산정할 수 없습니다.
