울산지방법원 2024타경107278. 양산시 물금읍 범어리 540-10, 도로명주소 오봉로 57에 있는 단독주택과 토지입니다. 토지는 182㎡의 대지이고, 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 단층으로 단독주택으로 이용 중입니다. 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.
최저매각가는 175,570,000원으로 감정가 358,305,440원의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 단독주택은 아파트처럼 동일 동·동일 평형의 반복 거래로 가격을 곧바로 대조하기 어렵고, 확인된 실거래 비교 자료도 없습니다. 따라서 2회 유찰과 49%라는 숫자는 할인 폭을 보여줄 뿐, 현재 최저가가 곧바로 시세보다 싸다는 증거는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경107278 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 오봉로 57 · 범어리 540-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 대 182㎡ · 제1종일반주거지역 · 완경사 · 사다리형 · 중로각지 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 단층 · 치장벽돌 외벽 · 위생·급배수·난방설비 |
| 소유자 | 김미진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 358,305,440원 / 175,570,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오케이캐피탈주식회사 / 24,073,749원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 선순위 말소기록 확인
말소기준권리는 2013.04.04. 설정된 범어새마을금고 근저당권 169,000,000원입니다. 이보다 앞서 2010.03.30. 설정된 동양산농업협동조합 근저당권 2건은 다음 날인 2013.04.05. 등기말소됐습니다. 따라서 이 두 권리는 선순위 인수권리가 아니라 이미 말소된 과거 등기입니다.
말소기준 뒤의 남양산새마을금고 근저당 39,000,000원, 문상현 근저당 100,000,000원, 오케이저축은행 가압류 22,902,732원과 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%만으로 ‘저가’라 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 대비 182,735,440원 낮은 175,570,000원입니다. 그러나 동일 조건의 최신 실거래 평균이나 최근 거래가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 175,570,000원 | 49% | 337,338,210원 |
| 3회 유찰 시 | 122,898,999원 | 34% | 389,271,817원 |
| 4회 유찰 시 | 86,029,299원 | 24% | 425,569,458원 |
유찰이 추가될수록 입찰가격은 내려가지만 후순위 채권자의 미배당액은 증가합니다. 이 미배당은 말소되는 후순위 채권자의 손실이고 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다. 다만 신청채권자 오케이캐피탈주식회사의 청구액 24,073,749원도 현재 회차 배당안에서는 배당되지 않아, 경매 진행과 배당요구 관계를 원본 기록으로 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,257,980원 |
| 1. 동양산농업협동조합 근저당 | 59,800,000원 | 59,800,000원 |
| 2. 동양산농업협동조합 근저당 | 70,800,000원 | 70,800,000원 |
| 3. 범어새마을금고 근저당 | 169,000,000원 | 41,712,020원 |
| 4. 남양산새마을금고 근저당 | 39,000,000원 | 0원 |
| 5. 문상현 근저당 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 오케이저축은행 가압류 | 22,902,732원 | 0원 |
| 7. 오케이캐피탈주식회사 | 24,073,749원 | 0원 |
| 8. 남양산새마을금고 경매개시결정 | 24,073,749원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 509,650,230원 중 172,312,020원이 배당되고, 미배당액은 337,338,210원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 양산부산대학교병원 서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독·다세대주택, 근린생활시설, 아파트, 학교, 나지, 농경지와 임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 대 182㎡, 완경사 사다리형의 중로각지이며 공시지가는 750,100원/㎡입니다.
- 도로. 폭 15m~20m 중로2류와 폭 8m~10m 소로2류에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물상태. 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없지만, 제시외 건물이 일괄매각에 포함되므로 현황·경계·사용승인 관계를 확인해야 합니다.
- 환금성. 단독주택은 아파트보다 표준화가 낮고 토지·건물 상태별 가격 편차가 커, 매도 시 수요층과 회수기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 시세조사. 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 오봉로 인근 단독주택·토지의 최신 매물과 거래사례를 별도로 비교하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 주민등록 점유자, 사업자등록과 실제 사용자를 확인하세요.
- 말소등기 대조. 2013.04.05. 말소된 동양산농업협동조합 근저당 2건이 예상배당표에는 배당 대상으로 반영돼 있으므로 등기 원본과 배당요구 서류를 대조하세요.
- 제시외 건물. 제시외 건물의 위치·구조·면적·점유·철거 가능성과 감정가 포함 범위를 현장에서 확인하세요.
- 토지 경계. 사다리형 중로각지 토지의 실제 경계, 도로 접면, 담장과 인접 건물 침범 여부를 확인하세요.
- 건물 상태. 단층 철근콘크리트 주택의 누수·균열·난방·배수·내외장 상태와 수선비를 응찰가에 반영하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 내역을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “권리 합격, 가격과 원본 대조는 보류”
이 사건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액 0원입니다. 말소기준 뒤의 권리는 소멸하고, 그보다 앞선 동양산농업협동조합 근저당 2건도 2013년에 말소됐습니다. 그러나 단독주택은 동일 조건 실거래 비교가 없으면 감정가의 49%만으로 저가 여부를 판단하기 어렵습니다.
또한 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이고, 제시외 건물이 포함되며, 예상배당표에는 이미 말소된 근저당이 배당 대상으로 잡혀 있습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원이나, 가격 검증과 배당 원본 대조가 끝나기 전까지는 보수적으로 접근할 물건입니다.
