대구지방법원 2025타경31631. 장기협성휴포레 101동 303호 아파트입니다. 감정가는 265,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 185,500,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 최근 12개월 실거래 평균 284,800,000원의 65.1%라 큰 할인처럼 보이지만, 이 사건에서는 최저가를 시세와 직접 비교하면 안 됩니다. 임차인 조삼성은 2022년 4월 29일 전입했고 확정일자는 2022년 4월 25일입니다. 말소기준으로 제시된 국민건강보험공단 압류는 2022년 12월 5일이므로, 임차인의 대항력 요건이 그보다 앞섭니다.
매각물건명세서도 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고 있습니다. 보증금은 350,000,000원, 현재 회차 예상배당은 182,103,000원이고 나머지 167,897,000원은 매수인이 인수할 수 있습니다. 따라서 현재 최저가 185,500,000원에 낙찰받는다고 가정하면 실질 부담은 353,397,000원입니다. 유찰돼 낙찰가가 더 내려가더라도 배당액이 줄고 인수액이 늘기 때문에 전체 경제적 부담은 보증금 350,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31631 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 장기동 535 장기협성휴포레 101동 3층303호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 69.8449㎡ · 지하3층 지상20층 중 3층 303호 |
| 소유자 | 하정미 (2016.11.28 소유권이전 · 거래가액 237,400,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 185,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 368,148,508원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 등기 말소와 보증금 인수는 별개다
말소기준은 2022.12.05 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 2026.04.21 달서구 압류는 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 주택임차권등기도 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 임차인 조삼성의 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 미배당 보증금까지 없어지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조삼성 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 350,000,000원 | 2022.04.29 / 2022.04.25 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 가능 |
③ 시세 비교 — 비교 기준은 1.855억이 아니라 실질취득
장기협성휴포레는 155세대, 2016.08.25 준공 아파트입니다. 대상 전용면적과 매칭되는 거래 10건 중 최근 12개월 거래는 5건이며 평균은 284,800,000원입니다. 최신 거래는 2026.06 290,000,000원입니다. 전체 평균 296,650,000원에는 2021.08의 422,500,000원 거래가 포함돼 있어 최근 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 69.84㎡ | 14 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 69.84㎡ | 17 | 289,000,000원 |
| 2025.12 | 69.94㎡ | 8 | 285,000,000원 |
| 2025.08 | 69.84㎡ | 17 | 290,000,000원 |
| 2025.08 | 69.94㎡ | 10 | 270,000,000원 |
| 2023.11 | 69.84㎡ | 15 | 290,000,000원 |
| 2023.06 | 69.84㎡ | 13 | 275,000,000원 |
| 2023.05 | 69.84㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2023.02 | 69.84㎡ | 15 | 285,000,000원 |
| 2021.08 | 69.94㎡ | 17 | 422,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 284,800,000원 |
최근 가격 흐름은 -7.7%입니다. 감정가 265,000,000원 자체는 최근 12개월 평균보다 낮지만, 이 사건에서 매수인이 실제로 부담하는 금액은 현재 회차 기준 353,397,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 284,800,000원과 최신 거래 290,000,000원을 모두 웃돕니다. 따라서 최저가 185,500,000원이 최근 평균의 65.1%라는 숫자를 근거로 ‘시세보다 싸다’고 평가하면 권리분석상 오류입니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,397,000원 |
| 1. 임차인 조삼성 보증금 | 350,000,000원 | 182,103,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 강제경매 | 368,148,508원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차보증금 350,000,000원 중 182,103,000원만 배당되고 167,897,000원이 부족합니다. 매각물건명세서상 이 미배당 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다. 주택도시보증공사 청구 368,148,508원은 예상배당 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 장기동 장동초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하3층 지상20층 건물의 3층 303호이며, 위생·급배수·소화·승강기·도시가스·개별난방 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 남측으로 폭 약 25미터, 서측으로 폭 약 15미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구이며 공시지가는 2,992,000원/㎡입니다. 대로3류와 중로2류에 접하고 절대보호구역·상대보호구역·부설주차장 관련 제한이 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 최저가 185,500,000원에 예상 인수 167,897,000원을 더한 353,397,000원이 실제 판단 기준입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 최저가는 129,849,999원으로 내려가지만 인수액은 222,767,901원, 3회 유찰 시 최저가 90,894,999원에 인수액 261,141,111원으로 늘어납니다.
- 임차보증금 전액변제 여부 확인. 조삼성 보증금 350,000,000원 중 실제 배당액이 얼마인지가 매수인 인수액을 결정합니다.
- 대항력 원본 확인. 전입일 2022.04.29, 확정일자 2022.04.25, 임대차계약일 2022.03.25 및 임차권등기명령 내용을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 하락장 가격 확인. 최근 12개월 평균 284,800,000원, 최신 290,000,000원, 최근 추세 -7.7%를 기준으로 시장가격을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1.855억”에 속으면 안 된다
이 사건의 숫자 중 가장 위험한 것은 185,500,000원이라는 최저매각가입니다. 감정가 265,000,000원에서 1회 유찰돼 70%까지 내려온 가격만 보면 매력적으로 보이지만, 임차인 조삼성의 350,000,000원 보증금과 대항력이 결론을 바꿉니다. 현재 회차에서는 167,897,000원이 미배당되어 매수인 인수 가능성이 있고, 낙찰가를 합친 실질 부담은 353,397,000원입니다.
더 유찰돼도 낙찰가는 내려가고 인수액은 올라가는 구조라 총부담은 보증금 350,000,000원 부근에서 사실상 고정됩니다. 반면 최근 12개월 실거래 평균은 284,800,000원, 최신 거래는 290,000,000원이고 추세도 -7.7%입니다. 실질취득이 최근 시세를 웃도는 대항력 인수형이므로, 최저가 할인율을 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 임차보증금의 미배당 인수 구조입니다.
