대구지방법원 2025타경31637. 대구 서구 내당동 911-107, 2층 201호의 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 김미림·김창식·김현주가 각각 3분의 1 지분을 가진 공유자입니다. 이번 강제경매개시결정은 등기 목적부터 “3번 김창식지분강제 경매개시결정”으로 표시되어 있어, 매각의 초점은 전체 주택이 아니라 김창식의 공유지분에 있습니다.
등기부상 과거 내당새마을금고 근저당권 19,500,000원과 13,000,000원은 각각 2005년과 2012년에 이미 말소됐습니다. 현재 사건의 말소기준으로 선언된 권리는 2025.08.06. 강제경매개시결정이며, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다. 따라서 배당 계산상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 금전 인수 0원과 지분경매의 환금·사용 리스크는 전혀 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31637 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 내당동 911-107 2층201호 |
| 도로명 | 대구광역시 서구 달구벌대로377길 17-13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 중 2층 201호 |
| 소유관계 | 김미림 3분의 1 · 김창식 3분의 1 · 김현주 3분의 1 |
| 매각대상 핵심 | 김창식 지분 3분의 1 강제경매 |
| 감정가 / 최저가 | 53,000,000원 / 25,970,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사대한채권관리대부 / 24,119,278원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 금전 인수보다 ‘지분’이 핵심
과거 설정됐던 내당새마을금고 근저당권은 등기부에서 이미 말소됐습니다. 현재 경매개시결정은 김창식의 지분에 대해 이루어졌고, 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 확인된 임차인 신고는 없지만, 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 실거래 없이 ‘49% 할인’만 보면 안 된다
제공된 거래자료에는 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 없습니다. 명성타운(911-107)은 8세대, 1996.08.30. 준공으로 표시돼 있고 대상 면적은 68.71㎡이나, 면적 일치 여부는 불일치로 표시돼 있습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 49%라는 사실만으로 시장가격 대비 저렴하다고 결론낼 근거는 없습니다.
오히려 이 사건에서는 가격보다 지분매각 구조와 공유자 우선매수권이 먼저입니다. 매각물건명세서 비고에는 공유자가 우선매수권을 행사한 뒤 매수보증금을 납부하지 않아 신고가 실효되는 경우, 그 공유자는 이후 매각절차에서 다시 우선매수권을 행사할 수 없다는 내용이 기재돼 있습니다. 현재 특정 공유자의 우선매수권이 이미 실효됐다는 자료는 없으므로, 외부 입찰자는 공유자 우선매수권 행사 가능성 자체를 입찰 변수로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 25,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 867,460원 |
| 1. 경매신청채권 · 주식회사대한채권관리대부 | 24,119,278원 | 24,119,278원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 983,262원 |
현재 최저가 25,970,000원 가정에서는 신청채권자 청구금액 24,119,278원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 983,262원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 서구 내당동 내서초등학교 동측 인근으로, 단독주택·다가구주택·다세대주택 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 간선도로 및 대중교통시설 접근성을 감안한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 중 2층 201호이며 외장타일, 벽지도배·일부 타일, 장판지·일부 타일, 샷시창호 마감입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비와 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 893,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 명성타운(911-107)은 8세대이며, 이번 매각은 공유지분 3분의 1입니다. 실거래 비교금액이 없어 최저가의 시장가격 대비 우위를 확인하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각지분 재확인. 등기상 경매개시결정은 김창식 지분에 대한 강제경매입니다. 전체 201호 소유권을 취득하는 사건으로 오인하면 안 됩니다.
- 공유자 우선매수권. 매각물건명세서에 공유자 우선매수권 관련 비고가 있습니다. 입찰 전 해당 매각기일에서 우선매수권 행사 여부와 절차를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 점유원인을 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 비교자료가 없고 지분매각입니다. 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
- 추가 유찰 시 구조. 3회 유찰 시 매각가 18,179,000원, 4회 유찰 시 12,725,300원이며 매수인 인수액은 두 시나리오 모두 0원입니다. 다만 신청채권 미배당은 각각 6,667,500원, 12,023,033원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
이 사건은 금전 인수만 보면 단순합니다. 과거 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 최저가 25,970,000원 가정에서 신청채권도 전액 배당되며 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 중심은 여기에 있지 않습니다. 김창식의 3분의 1 지분만 매각되고, 김미림·김현주 지분은 그대로 남는 공유구조입니다. 공유자 우선매수권 관련 비고도 존재합니다.
또한 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔지만, 직접 비교 가능한 실거래 금액이 없어 시장가격보다 싸다는 결론을 낼 근거가 없습니다. 금액 인수는 0원, 그러나 지분·환금성·우선매수권 리스크는 큼. 이 물건은 할인율보다 ‘낙찰 후 이 지분을 어떻게 사용할지’를 먼저 정해야 하는 사건입니다.
