대구지방법원 2025타경31661. 미진이지비아 110동 23층 2302호, 전용 약 59.99㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 권기활이며, 과거 우리은행 근저당 129,800,000원은 2018.07.23 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 담보권이 아니라 임차권입니다. 김경선의 전입일·점유개시일·확정일자가 모두 2022.11.07이고, 2024.11.13 보증금 160,000,000원의 주택임차권등기가 설정돼 있습니다. 강제경매개시결정일 2025.08.13보다 앞선 권리이므로 매각으로 자동 정리되는 권리가 아닙니다.
현재 회차의 매각대금 126,000,000원을 가정하면 집행비용 2,564,000원을 제외한 123,436,000원이 임차인에게 우선 배당되고, 보증금 중 36,564,000원이 남습니다. 이 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 따라서 낙찰대금만 보고 “1.26억에 사는 아파트”라고 판단하면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31661 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 옥포읍 본리리 2590 미진이지비아 110동 23층 2302호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.9907㎡ · 33층 건물 내 23층 |
| 소유자 | 권기활 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 126,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 1.6억 임차권
우리은행 근저당은 2018.07.23 이미 말소됐기 때문에 현재 경매에서 매각으로 정리되는 선순위 담보권으로 볼 수 없습니다. 이후 김경선이 2022.11.07 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2024.11.13 임차권등기까지 마쳤습니다. 경매개시결정은 그보다 늦은 2025.08.13입니다. 매각물건명세서에도 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음이 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 김경선 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.07 / 2022.11.07 | 160,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 가능 |
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 약 1.6억에 묶인다
이 사건에서 가장 중요한 계산입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 유찰로 최저가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 반대로 커집니다. 즉 표면상 낙찰가는 낮아져도 낙찰가 + 인수액으로 보는 실질취득 부담은 보증금 160,000,000원 부근에 계속 남습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 126,000,000원 | 36,564,000원 | 162,564,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 88,200,000원 | 73,787,600원 | 161,987,600원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 61,739,999원 | 99,771,321원 | 161,511,320원 |
④ 시세 비교 — 비교 기준은 1.26억이 아니라 실질취득 1.63억
미진이지비아는 1,278세대, 2017.03.08 준공 단지이며 비교 대상 전용면적은 약 59.96~59.99㎡입니다. 최근 12개월 실거래 12건 평균은 170,500,000원, 최저 160,000,000원, 최고 185,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.09 전용 59.99㎡ 31층 162,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.99㎡ | 31 | 162,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 33 | 170,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 13 | 172,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 14 | 176,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 3 | 163,000,000원 |
| 2026.02 | 59.96㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2026.02 | 59.96㎡ | 16 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 59.96㎡ | 20 | 165,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 12 | 178,000,000원 |
| 2026.01 | 59.96㎡ | 12 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 170,500,000원 |
최저매각가 126,000,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 73.9%라 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 권리 인수까지 합친 현재 회차 실질취득은 162,564,000원으로, 최근 12개월 평균 170,500,000원보다는 낮지만 최신 거래 162,000,000원보다 오히려 약간 높습니다. 따라서 이 물건을 “시세보다 크게 싸다”라고 평가할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 1. 임차인 김경선 보증금 | 160,000,000원 | 123,436,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 임차인 보증금 중 36,564,000원이 미배당으로 남아 매수인에게 인수될 수 있습니다. 주택도시보증공사 청구액 160,000,000원은 이 가정에서 배당 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥포JC 북동측 인근 미진이지비아로, 주위는 단독주택·근린생활시설·창고시설 등이 혼재하며 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 33층 건물 내 23층 2302호이며, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지·스프링클러·도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측 약 15m, 서측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 토지구획정리사업지구·가축사육제한구역에 포함되고, 중로2류 및 소로3류에 접합니다. 공시지가는 826,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 1,278세대 아파트이며 최근 12개월 동일 면적 실거래가 12건 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가는 반드시 인수액과 합산. 현재 최저가 126,000,000원을 단독 취득가격으로 보지 말고 미배당 임차보증금 36,564,000원을 함께 계산해야 합니다.
- 추가 유찰 효과를 과대평가하지 말 것. 2회 유찰 시 매각가 88,200,000원으로 내려가도 예상 인수액이 73,787,600원으로 증가합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 김경선의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 임차권 관련 부담이 매수인에게 이어질 수 있으므로 배당 및 인도 조건을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 최신 실거래와 비교. 현재 실질취득 162,564,000원은 최신 실거래 162,000,000원보다 낮지 않습니다. 경매라는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 추가 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.26억 낙찰”이 아니라 “약 1.6억 취득”으로 봐야 한다
이 사건의 함정은 숫자가 아주 선명합니다. 감정가 180,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 126,000,000원으로 내려왔지만, 김경선의 대항력 있는 보증금 160,000,000원이 앞에 있습니다. 현재 회차에서는 36,564,000원의 인수 가능액이 붙어 실질취득이 162,564,000원이 됩니다. 더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 커져 총 부담은 약 160,000,000원 부근에 머뭅니다.
가격 비교도 따라서 최저가 126,000,000원이 아니라 이 실질취득액으로 해야 합니다. 최근 12개월 평균 170,500,000원보다는 낮지만, 최신 실거래가 162,000,000원과 비교하면 경매 할인은 사실상 없습니다. 표면 최저가는 매력적으로 보이지만, 권리 인수를 합치면 일반 실거래와 거의 같은 가격. 이 물건은 최저가 할인율보다 대항력 임차권의 미배당 승계를 먼저 계산해야 하는 전형적인 인수형 경매입니다.
