대구지방법원 2025타경31667. 대구 달서구 갈산동 성서산업단지 안의 공장·토지입니다. 감정가가 3,039,970,920원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 2,127,979,000원입니다. 감정 이용상태는 공장·창고·야적장, 사무실·체력단련실 등으로 확인됩니다. 토지는 공장용지 1,660.0㎡이며 일반공업지역에 속합니다.
권리 구조의 기준점은 2010.08.13 중소기업은행 근저당권 570,000,000원입니다. 이후 같은 중소기업은행의 근저당권들이 순차 설정됐고, 2025년 기술보증기금 가압류와 임의경매개시결정도 뒤따랐습니다. 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이전 신한은행·국민은행 근저당과 1994년 가등기는 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31667 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 갈산동 355-9 · 대구광역시 달서구 성서서로36길 12 |
| 물건종류 | 공장 + 토지 · 공장용지 1,660.0㎡ |
| 이용상태 | 공장 · 창고 · 야적장 · 사무실 · 체력단련실 · 화장실 등 |
| 소유자 | 화인기계전자주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 3,039,970,920원 / 2,127,979,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,620,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 포함 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2010년 중소기업은행이 말소기준
말소기준권리는 을구 5번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 570,000,000원이고, 공동담보로 토지와 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제645호가 기재돼 있습니다. 그 이후 설정된 중소기업은행 근저당권 5건과 기술보증기금 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)케이비앤텍스 대구지점 | B 1동 | 2020.04.09 | 27,000,000원 | 2,700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 조재형 | B동 1층 102호 | 2020.01.28 | 6,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 | 미상 · 2025.10.29 배당요구 | 승계 없음 |
| 기성규 | 확인 필요 | 2018.10.25 | 5,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
세 임차인의 전입일은 각각 2018.10.25, 2020.01.28, 2020.04.09로 말소기준권리인 2010.08.13보다 뒤입니다. 따라서 세 명 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인 3명 그대로입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘70%라 싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 2,127,979,000원입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어, 단순히 1회 유찰됐다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다. 공장·토지와 기계기구가 함께 묶인 물건인 만큼 개별 구성물의 실제 상태와 산업용 부동산 가치 확인이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,127,979,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,679,790원 |
| 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 570,000,000원 | 570,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 114,000,000원 | 114,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 576,000,000원 | 576,000,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 중소기업은행 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 324,299,210원 |
| 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 480,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 기술보증기금 | 306,375,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 2,926,375,000원 중 2,104,299,210원이 배당되고, 미배당액은 822,075,790원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 물적 구성 — 기계기구·제시외 건물 확인이 핵심
매각물건명세서상 이 사건은 일괄매각이며 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구와 제시외 건물이 포함됩니다. 다만 기계기구 감정평가명세표의 일부는 소재불명이고, 일부는 다른 일련번호와 중복돼 평가외 처리됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 갈산동의 대구성서지방산업단지(1단지) 안에 위치하고, 주변은 산업단지 내 각종 규모의 공장으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 산업단지 내 공장으로서 제반 교통상황은 대체로 양호합니다.
- 토지. 공장용지 1,660.0㎡ · 일반공업지역 · 공업용 · 평지 · 정방형 · 소로각지이며 공시지가는 879,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역·지방산업단지·재생사업지구·가축사육제한구역에 해당하고 소로1류·소로2류에 접합니다.
- 건물. 공장건물은 1987.01.26 또는 2010.10.26 사용승인된 철근콘크리트조·철골구조 등으로 구성돼 있습니다.
- 설비. 전기설비와 기타설비가 있으며, 2층 건물에는 위생·급배수·천장형 냉난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 5번 중소기업은행 근저당권(2010.08.13)이 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 실제 임차인 3명은 모두 대항력이 없지만 현재 점유상태와 각 점유부분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 조재형은 2025.10.29 배당요구가 확인되며, 나머지 임차인의 배당 관련 현황도 원본 서류와 대조하세요.
- 기계기구 현장 대조. 소재불명·중복 평가외 기계가 있으므로 감정평가명세표와 현장 설비를 일련번호별로 맞춰 보세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물·기계및기구가 실제 어떤 범위로 매각되는지 매각물건명세서와 감정평가서를 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 공장용 토지·건물·설비의 개별 가치를 별도로 검증하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 2010년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 3명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 평가대상은 토지와 여러 공장건물뿐 아니라 기계기구·제시외 건물까지 포함된 산업용 부동산입니다. 특히 일부 기계기구가 소재불명 또는 중복으로 평가외 처리됐고, 비교 가능한 실거래 시세도 없어 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 매력을 단정하기 어렵습니다. 결론적으로 권리 인수 위험은 낮지만, 현장·설비·가격 검증이 성패를 좌우하는 공장 경매입니다.
