대구지방법원 2025타경31691. 대구 서구 중리동 ‘진달래’ 102동 5층 507호, 전용 82.29㎡ 아파트입니다. 현 소유자 이원규는 2012년 4월 30일 매매를 원인으로 2012년 5월 15일 소유권을 취득했고, 같은 해 11월 30일 현대해상화재보험주식회사 앞으로 채권최고액 48,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정된 현대해상의 추가 근저당과 차지은의 가압류, 국·대구광역시 서구·국민건강보험공단 관련 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
현재 회차는 2회 유찰 후 최저매각가 85,750,000원, 감정가 175,000,000원의 49% 구간입니다. 확인된 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원이므로 실질취득액은 현재 최저가와 같은 85,750,000원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 ‘미상’으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31691 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 중리동 76-1 진달래 102동 5층 507호 · 도로명 국채보상로36길 39 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 82.29㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 5층 |
| 소유자 | 이원규 (2012.05.15 소유권 취득 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 85,750,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대해상화재보험주식회사 / 63,603,729원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2012.11.30 현대해상화재보험주식회사 근저당권 48,000,000원입니다. 2014년 추가 근저당 48,000,000원, 2022년 차지은 가압류 300,000,000원, 2024년 이후의 압류와 2025년 경매개시결정도 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 등기 권리만 보면 낙찰자가 승계할 후순위 권리는 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래의 56%, 그러나 시장은 하락 중
가격 판단은 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 진달래 전용 82.29㎡의 최신 거래는 2025년 11월 153,000,000원이고, 최근 12개월 표본 역시 1건으로 평균 153,000,000원입니다. 현재 실질취득액 85,750,000원은 이 가격의 56.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 82.29㎡ | 1 | 153,000,000원 |
| 2024.11 | 82.29㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2024.07 | 82.29㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2024.06 | 82.29㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2024.06 | 82.29㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2023.05 | 82.29㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2022.03 | 82.29㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 153,000,000원 |
전체 7건 평균은 189,714,285원이지만 2022년 250,000,000원 거래 등 과거 고가 거래가 포함되어 있어 현재 가격 메리트의 주된 기준으로 쓰기 어렵습니다. 더 중요한 숫자는 최근 12개월 평균 153,000,000원과 최신 거래 153,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 구간 추세 -21.9%입니다. 즉 현재 최저가는 최근 거래보다 크게 낮지만, 동시에 시장 가격 자체도 하락해 왔다는 점을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,943,500원 |
| 2. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 48,000,000원 | 35,806,500원 |
| 4. 가압류 · 차지은 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션상 채권 총액 396,000,000원 중 83,806,500원이 배당되고 312,193,500원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 85,750,000원 | 83,806,500원 | 312,193,500원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 60,024,999원 | 58,544,549원 | 337,455,451원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 42,017,499원 | 40,861,184원 | 355,138,816원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 서구 중리동 달서초등학교 동측 인근으로, 주변은 아파트·단독주택·다가구주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다. 서측 약 12m, 동측 약 10m, 북측·남측 약 8m의 포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 위생·급배수설비, 도시가스 공급설비, 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역, 제2종·제3종일반주거지역, 아파트지구이며 교육환경 절대·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 6,233.5㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 공시지가 1,523,000원/㎡입니다.
- 환금성. 진달래는 335세대, 준공일 1983.02.04이며 동일 전용 82.29㎡ 실거래는 7건 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 1건이고 가격 추세는 -21.9%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 실제 거주자와 전입·점유 상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 당해세 여부 확인. 압류 관련 권리 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당 시뮬레이션보다 앞서 차감될 수 있습니다.
- 최근 시세 중심으로 상한 설정. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 153,000,000원이며 현재 실질취득액은 85,750,000원입니다. 과거 전체 평균 189,714,285원은 응찰가 상한의 주된 기준으로 쓰지 않는 편이 타당합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -21.9%이므로 현재 56.0% 수준의 할인폭 중 일부는 시장 하락 위험을 흡수하기 위한 안전마진으로 봐야 합니다.
- 유찰 체질 확인. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 현재 사건도 2회 유찰됐습니다. 현재가만 보고 경쟁 입찰로 가격을 높이면 할인폭이 빠르게 줄어듭니다.
- 원본 대조. 등기사항, 매각물건명세서, 점유관계와 세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격 여유는 크지만 하락장을 무시할 수 없다”
이 사건은 권리 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2012년 현대해상화재보험 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이므로 현재 최저가 85,750,000원이 곧 실질취득액입니다.
가격은 분명 낮아졌습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 153,000,000원인 데 비해 실질취득액은 그 56.0%입니다. 그러나 최근 시장 추세가 -21.9%이고, 단지 경매 평균 유찰도 2.0회입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “감정가 대비 49%라 무조건 싸다”가 아니라 “인수 없는 소멸형 권리에 최근 시세 대비 가격 여유는 충분하되, 하락 추세·점유 미상·당해세 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정할 물건”입니다.
