🏷️ 70% 🛡️ 인수 0원 👥 실제 임차인 5명 📉 1회 유찰
대구지방법원 2025타경31697. 대구 달서구 두류동 143-5의 토지 184.8㎡와 4층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 4층으로, 2층 다가구주택 4가구·3층 3가구·4층 1가구로 이용되고 있습니다. 말소기준권리는 2015년 설정된 만평새마을금고 근저당권이며, 이후의 전세권, 임차권, 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 577,778,000원으로 감정가 825,398,260원의 70%입니다. 예상배당에서는 집행비용과 만평새마을금고 근저당, 유명훈 전세권, 롯데카드 가압류 일부까지 배당되고 이후 채권에 미배당이 발생하지만, 그 부족액이 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아니어서 예상 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31697 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 두류동 143-5 · 야외음악당로49안길 18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 2층 다가구주택 4가구 · 3층 다가구주택 3가구 · 4층 다가구주택 1가구 |
| 토지 | 184.8㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 · 사용승인일 2015.12.07 |
| 소유자 | 송현철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 825,398,260원 / 577,778,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 만평새마을금고 / 327,843,470원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 법정지상권 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
핵심 기준은 2015.12.10 만평새마을금고 근저당권입니다. 이후 2022년 유명훈 전세권, 2025년 김민아 임차권등기, 2026년 배홍주 임차권등기와 각 가압류는 말소기준권리보다 후순위입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 대항력은 모두 없음
보증기관 대위·승계 신고로 중복된 인원은 없으며, 조사된 실제 임차인은 5명입니다. 모두 전입일이 말소기준일인 2015.12.10보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 이경규·박수빈은 보증금이 확인되지 않아 입찰 전 임대차 원본과 배당요구 내용을 다시 대조할 필요가 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경규 | 501호 | 2019.02.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 박수빈 | 301호 | 2023.12.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 · 배당요구 2025.10.10 | 인수 없음 |
| 유명훈 | 303호 | 2022.02.04 | 1,000원 | 대항력 없음 | 미상 · 배당요구 2025.09.09 | 인수 없음 |
| 김민아 | 201호 · 28㎡ | 2023.08.23 | 3,700,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 2025.03.11 · 배당요구 2025.07.04 | 인수 없음 |
| 배홍주 | 302호 · 30㎡ | 2023.08.28 | 1,960,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 2023.08.28 · 배당요구 2026.05.20 | 인수 없음 |
③ 가격 구조 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’과는 별개
현재 최저가는 감정가 825,398,260원에서 한 차례 유찰돼 577,778,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 404,444,600원(49%), 그 다음은 283,111,220원(34.3%)입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 경매 절차상의 가격 변화일 뿐, 실제 시장가보다 저렴하다는 의미와 같지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 577,778,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,177,780원 |
| 1. 근저당 · 만평새마을금고 | 455,000,000원 | 455,000,000원 |
| 2. 전세권 · 유명훈 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 | 5,871,063원 | 4,600,220원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 | 7,612,412원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 | 7,080,060원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 585,563,535원 중 채권자 예상배당은 569,600,220원, 미배당은 15,963,315원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구이월드 매표소 앞 광장 북측 인근, 두류네거리 남동측 주거지역입니다. 단독·다가구주택·아파트와 도로변 소매점·음식점·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 일반차량 접근이 가능하고 도보 약 3분 내외 거리에 시내버스정류장, 도보 약 4~5분 거리에 도시철도 2호선 두류네거리역이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층, 사용승인일 2015.12.07. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 184.8㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,198,000원/㎡입니다. 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실별 점유 재확인. 501호·301호·303호·201호·302호의 실제 점유 여부와 명도 대상자를 현장에서 다시 확인하세요.
- 보증금 미상 임차인. 이경규·박수빈의 보증금과 임대차계약 조건을 매각물건명세서·현황조사 원본과 대조하세요.
- 유명훈 권리 대조. 등기 전세금 110,000,000원과 임차인 조사상 1,000원 표기가 서로 달라 원본 확인이 필요합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 사실만 보지 말고, 두류동 다가구주택·토지의 실제 거래 수준과 임대수익을 별도로 확인해 응찰 상한을 정하세요.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물을 함께 취득하는 사건이므로 토지·건물의 범위와 현황을 원본 목록에서 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수는 낮지만, 단순한 물건은 아니다”
이 사건의 가장 중요한 장점은 현재 예상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 말소기준인 2015년 만평새마을금고 근저당보다 조사된 임차인의 전입이 모두 늦고, 후순위 전세권·임차권· 가압류 역시 매각으로 정리되는 구조입니다.
반면 4층 다가구주택에 실제 임차인 5명이 확인되고 일부 보증금은 미상이며, 유명훈의 전세권 관련 금액도 자료 간 표기가 다릅니다. 또 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시장가 대비 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 양호, 임차관계 확인과 가격 검증은 필수입니다.
