대구지방법원 2025타경31703. 대구 달서구 용산동 성서6주공아파트 610동 16층 1605호입니다. 현재 등기상 살아 있는 핵심 권리는 2023.11.28. 서민금융진흥원의 가압류 12,960,003원과 2025.08.25. 정지윤의 강제경매개시결정입니다. 말소기준은 서민금융진흥원 가압류이고, 이 권리와 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행·국민은행 근저당, 신세계백화점·김정훈·유진희·한상일의 전세권, 삼성생명보험 근저당은 이미 말소돼 현재 인수 판단에서 제외됩니다.
임차인 정지윤은 2023.12.28. 전입했고 2025.04.17. 확정일자를 받았으며 2025.10.14. 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준 2023.11.28.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않은 상태여도 경매 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 정지윤은 현재 경매개시결정의 채권자와 동일인으로 나타나므로 임대차의 실체와 관계인 여부는 입찰 전 원본 문서로 반드시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31703 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 용산동 414-4 성서6주공아파트 610동 16층1605호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.76㎡ · 18층 내 16층 |
| 소유자 | 임동철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정지윤 / 142,646,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준, 후순위는 소멸
현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.11.28. 서민금융진흥원의 가압류 12,960,003원입니다. 2025.03.24. 넥스젠파이낸스대부의 선행 강제경매는 2025.07.22. 취하돼 2025.07.23. 말소됐고, 현재 사건은 2025.08.25. 정지윤의 강제경매개시결정입니다. 말소기준 이후의 권리는 매각으로 소멸하므로 등기권리 자체에서 매수인에게 승계되는 금액은 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정지윤 | 2023.12.28 | 2025.04.17 | 2025.10.14 | 없음 | 보증금 미상 | 0원 |
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 거래 구간 아래
성서6주공 동일 면적의 최근 실거래 12건은 2026.01부터 2026.07까지 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 113,333,333원, 최저 거래는 100,000,000원, 최고 거래는 143,000,000원입니다. 현재 최저매각가 84,000,000원은 최근 12개월 평균의 74.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.95㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 49.95㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 49.76㎡ | 6 | 112,000,000원 |
| 2026.05 | 49.95㎡ | 15 | 110,000,000원 |
| 2026.05 | 49.95㎡ | 16 | 118,000,000원 |
| 2026.04 | 49.95㎡ | 2 | 112,000,000원 |
| 2026.03 | 49.95㎡ | 15 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 49.95㎡ | 20 | 143,000,000원 |
| 2026.03 | 49.95㎡ | 4 | 114,000,000원 |
| 2026.02 | 49.95㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2026.02 | 49.95㎡ | 17 | 111,000,000원 |
| 2026.01 | 49.95㎡ | 18 | 110,000,000원 |
| 평균 | 49.76㎡·49.95㎡ | 12건 | 113,333,333원 |
특히 가장 최신인 2026.07 거래가 100,000,000원이고 2026.06 거래도 100,000,000원입니다. 현재 최저가 84,000,000원은 이 최신 거래들보다 낮고, 매수인 인수액도 0원이므로 실질취득 기준 역시 84,000,000원입니다. 권리 인수로 가격 메리트가 사라지는 유형은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 12,960,003원 | 12,960,003원 |
| 3. 경매개시결정 · 정지윤 | 142,646,000원 | 69,127,997원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 155,606,003원 중 82,088,000원이 배당되고 73,518,003원이 미배당으로 남는 계산입니다. 신청채권자 정지윤은 청구액 142,646,000원 중 69,127,997원을 배당받는 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 용산동 성산중학교 남측 인근으로, 주변에 아파트단지·학교·공원·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근 교통시설 및 편익시설 접근성을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 18층 건물의 16층 1605호이며 사용승인일은 1997.12.19입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 북측 대로2류, 남측 대로3류, 동측 중로1류, 서측 보행자전용도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,081,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 성서6주공은 1,034세대이며 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래가는 100,000,000원부터 143,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차관계 확인. 정지윤의 보증금이 확인되지 않았고 경매신청채권자와 동일인이므로 임대차계약서·현황조사·매각물건명세서·배당요구 서류를 서로 대조하세요.
- 대항력 기준일 확인. 말소기준 2023.11.28.과 전입 2023.12.28.의 선후관계가 핵심입니다. 현재 자료에서는 후순위 전입으로 대항력이 없습니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 84,000,000원, 최근 평균 113,333,333원, 최신 거래 100,000,000원을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 추가 유찰 가능성. 단지 경매 평균 유찰 횟수가 3.3회이므로 현재 1회 유찰 가격이 싸더라도 경쟁 강도와 다음 회차 가격을 함께 비교하세요.
- 배당표 한계. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·문건접수·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 이미 시세 아래”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.11.28. 서민금융진흥원 가압류가 말소기준이고, 임차인 정지윤은 그 뒤인 2023.12.28. 전입해 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 가격도 감정가 120,000,000원에서 1회 유찰돼 84,000,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 평균 113,333,333원의 74.1%입니다. 가장 최신 거래 100,000,000원보다도 낮습니다.
따라서 이 물건은 권리 인수 때문에 싸 보이기만 하는 물건은 아닙니다. 현재 자료 기준으로는 실질취득도 84,000,000원으로 유지돼 시세 비교상 가격 여유가 있습니다. 다만 임차인과 경매신청채권자가 같은 정지윤으로 확인되고 임차보증금은 미상입니다. 권리·가격은 긍정적이지만 임대차 실체 확인이 마지막 관문입니다.
