대구지방법원 2025타경31746. 경상북도 고령군 다산면 송곡리 1029 일대, 다산산단로 28-24에 있는 공장 및 토지입니다. 감정평가상 1층 공장·지하 전기실, 식당 및 샤워실·사무실·경비실·탈의실·실험실 등으로 이용되고 있으며 토지는 공장용지 8,752.6㎡입니다. 현재 소유자는 주식회사동성메탈입니다.
권리분석의 기준점은 2020년 7월 7일 설정된 중소기업은행 채권최고액 360,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 중소기업은행 6,000,000,000원 근저당, 중소벤처기업진흥공단 근저당, 우리은행 근저당과 압류·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 점유관계에서는 기준권리보다 앞선 2018년 12월 20일 전입의 (주)동성메탈이 대항력 있는 임차인으로 조사됐고, 보증금 30,000,000원은 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31746 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 고령군 다산면 송곡리 1029 · 다산산단로 28-24 |
| 등기 부동산 | 경상북도 고령군 다산면 송곡리 1029, 1028 제에이동호 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장, 전기실, 보일러실, 식당 및 샤워실, 사무실, 경비실, 탈의실, 실험실 이용 |
| 토지 | 공장용지 8,752.6㎡ · 일반공업지역 · 공업용 · 평지 · 가로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사동성메탈 |
| 감정가 / 최저가 | 7,590,450,690원 / 3,719,320,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 6,360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 임차보증금은 별도 인수
말소기준권리는 2020.07.07 중소기업은행 근저당권 360,000,000원입니다. 2021년 이후의 중소기업은행·중소벤처기업진흥공단·우리은행 근저당과 2025년에 집중된 압류·가압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 따라서 후순위 등기채권 자체를 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
임차·점유 현황
| 점유자 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)디엠금속 | 전부 | 2025.06.30 | 50,000,000원 | — | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김용진 | — | 2023.10.06 | 150,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)동성메탈 | — | 2018.12.20 | 30,000,000원 | — | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 30,000,000원 인수 |
실제 조사된 점유자는 3명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 세 명 모두 실제 점유관계로 봅니다. 이 가운데 (주)디엠금속과 김용진은 전입이 말소기준권리 이후라 대항력이 없고, 매수인 인수액으로 반영된 것은 (주)동성메탈 보증금 30,000,000원입니다.
② 가격 구조 — 49% 최저가보다 실질취득액을 보라
감정가는 7,590,450,690원, 현재 최저매각가는 3,719,320,000원으로 2회 유찰된 회차입니다. 현재 회차 표기는 감정가의 49%입니다. 하지만 낙찰자가 부담하는 금액은 최저가만으로 끝나지 않습니다. 대항력 임차인 보증금 30,000,000원을 더하면 실질취득액은 3,749,320,000원입니다.
| 회차 | 매각가격 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 3,719,320,000원 | 30,000,000원 | 3,749,320,000원 | 6,032,319,852원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 2,603,524,000원 | 30,000,000원 | 2,633,524,000원 | 7,136,957,892원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 1,822,466,800원 | 30,000,000원 | 1,852,466,800원 | 7,910,204,520원 |
유찰이 추가되더라도 이 사건에서 매수인에게 잡힌 임차보증금 인수액은 각 시나리오 모두 30,000,000원입니다. 따라서 입찰가격을 검토할 때에는 매각가격과 인수보증금을 반드시 합산해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,719,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 39,593,200원 |
| 인수 · 임차인 (주)동성메탈 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 18번 근저당 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 을구 19번 근저당 · 중소기업은행 | 6,000,000,000원 | 3,319,726,800원 |
| 4. 을구 21번 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 320,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 22번 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 170,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 23번 근저당 · 주식회사우리은행 | 828,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 15번 가압류 · 신용보증기금 | 1,467,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 16번 가압류 · 주식회사 삼우메탈테크닉스 | 57,364,660원 | 0원 |
| 9. 갑구 17번 가압류 · 전준영 | 13,391,950원 | 0원 |
| 10. 갑구 20번 가압류 · 한국호세코 주식회사 | 26,078,778원 | 0원 |
| 11. 갑구 22번 가압류 · 하나카드주식회사 | 52,403,873원 | 0원 |
| 12. 갑구 23번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 6,256,006원 | 0원 |
| 13. 갑구 24번 가압류 · 신한카드주식회사 | 102,218,229원 | 0원 |
| 14. 갑구 25번 가압류 · 신용보증기금 | 259,108,156원 | 0원 |
| 15. 갑구 26번 가압류 · 한국에너지공단 | 50,225,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 9,712,046,652원 중 3,679,726,800원이 배당되고, 6,032,319,852원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 임차인 (주)동성메탈의 보증금 30,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 고령군 다산읍 송곡리 소재 고령다산일반산업단지 내에 위치하며, 주변은 동종 및 유사 공장이 밀집한 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 제반 차량 진출입이 용이하며, 산업단지 내 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 공장용지 8,752.6㎡, 일반공업지역·공업용·평지·가로장방·중로한면이며 공시지가는 236,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·지방산업단지·산업시설구역·가축사육제한구역에 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 건물 이용. 공장 외에 전기실·보일러실·식당 및 샤워실·사무실·경비실·탈의실·실험실로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 공장 부분은 철골조를 중심으로 구성되고 일부 건물의 층고는 약 11m입니다.
- 공부 대조. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 산업단지 내 공장용 부동산은 토지·건물 규모와 시설 구성에 따라 수요가 달라질 수 있어, 감정가 대비 유찰률만으로 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 3,719,320,000원에 대항력 임차인 인수보증금 30,000,000원을 더한 3,749,320,000원을 실제 취득 부담의 출발점으로 보세요.
- (주)동성메탈 점유 확인. 2018.12.20 전입, 보증금 30,000,000원, 대항력 있음으로 조사됐습니다. 실제 점유와 임대차 원본을 대조해야 합니다.
- 나머지 점유자 확인. (주)디엠금속은 보증금 50,000,000원, 김용진은 보증금 150,000,000원·월차임 2,500,000원으로 조사됐습니다. 두 점유자는 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없습니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 4건이 있고 당해세 해당 시 배당이 달라질 수 있으므로 체납세금의 종류와 법정기일을 확인하세요.
- 공장 공동담보. 말소기준 근저당에는 송곡리 1028·1029 토지와 건물, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2020-111호가 공동담보로 기재돼 있으므로 매각 범위를 원본과 대조하세요.
- 감정가 할인율 경계. 현재 회차가 감정가 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 산업단지 내 공장 거래와 토지·건물·설비의 실제 가치를 별도로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기는 소멸하지만 30,000,000원은 남는다”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 후순위 권리가 모두 소멸하는 구조입니다. 하지만 권리분석의 결론을 단순히 ‘인수 없음’으로 내리면 안 됩니다. (주)동성메탈이 2018.12.20부터 대항력을 갖는 것으로 조사됐고 보증금 30,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 있기 때문입니다.
현재 최저매각가는 3,719,320,000원이지만 실질취득 부담은 3,749,320,000원입니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건의 당해세 가능성과 공장용 부동산 특유의 가격·환금성 검토가 남습니다. 두 차례 유찰돼 감정가 49%까지 내려왔다는 숫자는 눈에 띄지만, 그것만으로 가격 메리트가 확인되는 사건은 아닙니다. 등기상 후순위 권리는 소멸, 대항력 임차보증금은 인수, 가격 판단은 별도. 이 세 가지를 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
