대구지방법원 2025타경31746. 경북 고령군 다산면 송곡리, 고령다산일반산업단지에 위치한 공장시설과 토지가 경매에 나왔습니다. 토지면적은 8,752.6㎡, 용도지역은 일반공업지역이며 실제 건물은 공장·전기실·사무실·식당·실험실 등으로 이용되고 있습니다. 소유자는 주식회사동성메탈입니다.
권리구조는 일반 아파트 경매보다 복잡합니다. 2020.07.07 설정된 중소기업은행 근저당권 360,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 같은 은행의 6,000,000,000원 근저당권과 중소벤처기업진흥공단·우리은행 근저당권, 다수의 가압류 및 압류가 이어졌습니다. 등기상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 소멸과 매수인의 모든 부담이 사라지는 것은 별개입니다. 임차인의 대항력과 인수보증금, 조세채권의 배당순위, 실제 공장 점유관계를 함께 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31746 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 고령군 다산면 송곡리 1029, 1028 도로명주소: 경상북도 고령군 다산면 다산산단로 28-24 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장시설 및 공장용지 |
| 건물표시 | 송곡리 1029 외 1필지 제에이동호 공장·부속시설 등 |
| 토지면적 | 8,752.6㎡ · 지목 공장용지 |
| 토지 형상 | 평지 · 가로장방형 · 중로한면 |
| 용도지역 | 도시지역 · 일반공업지역 · 지방산업단지 · 산업시설구역 |
| 소유자 | 주식회사동성메탈 (2019.11.20 소유권이전) |
| 감정가 | 7,590,450,690원 |
| 최저매각가 | 3,719,321,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 청구금액 | 6,360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 등기 확인 | 2026.07.23 발급 · 대구지방법원 서부지원 고령등기소 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 보증금은 별개
현재 권리분석의 기준점은 2020.07.07 중소기업은행 근저당권입니다. 과거 주식회사부국주철 소유 시기의 조흥은행·신한은행·국민은행 근저당권, 그리고 주식회사동성메탈 취득 당시 농협은행 근저당권은 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 농협은행 근저당권 3,960,000,000원은 2021.04.27 말소됐습니다.
말소기준권리 이후 설정된 중소기업은행·중소벤처기업진흥공단·우리은행의 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 신용보증기금, 카드사 등의 후순위 가압류 역시 낙찰자가 그 채무 자체를 승계하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인으로 기재된 3명
현황조사와 매각물건명세서에 기재된 점유·임차관계는 총 3건입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고는 없습니다. 이 가운데 매수인 보증금 인수 대상으로 계산된 것은 (주)동성메탈 30,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)디엠금속 | 전부 | 2025.06.30 | 50,000,000원 | 대항력 無 | 미확인 | 없음 |
| 김용진 | 미상 | 2023.10.06 | 150,000,000원 | 대항력 無 | 미확인 | 없음 |
| (주)동성메탈 | 미상 | 2018.12.20 | 30,000,000원 | 대항력 有* | 없음* | 없음 |
* (주)동성메탈의 대항력 및 우선변제권 표시는 제공된 권리판정과 예상배당의 전제입니다. 등기상 소유자와 동일한 명칭이므로 실제 임대차 성립과 제3자에 대한 대항력은 별도 확인이 필요합니다.
김용진의 임차보증금은 150,000,000원이며 월 차임은 2,500,000원으로 기재돼 있습니다. (주)디엠금속은 보증금 50,000,000원으로 조사됐고 점유부분이 '전부'로 표시됩니다. 두 임차인은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없는 것으로 분류되지만, 대항력이 없다는 사실이 현장 점유와 인도·명도 문제까지 없애는 것은 아닙니다.
③ 가격 분석 — 49% 할인율보다 실질취득금액
감정가는 7,590,450,690원이고, 두 차례 유찰 뒤 현재 최저매각가는 3,719,321,000원입니다. 감정가 대비 49%까지 낮아졌다는 점은 눈에 띕니다. 그러나 입찰자의 실제 부담은 최저매각가만으로 결정되지 않습니다.
| 감정가 | 7,590,450,690원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 3,719,321,000원 |
| 매수인 인수보증금 | 30,000,000원 |
| 실질취득금액 | 3,749,321,000원 |
| 현재 유찰 횟수 | 2회 |
| 가격 비교 기준 | 감정가 및 회차별 최저매각가 |
이 물건은 보증금 30,000,000원이 현재 최저매각가보다 적으므로, '낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나 실질취득금액이 보증금에 고정되는' 고액 선순위 임차보증금 인수형과는 다릅니다. 현재 예상배당은 보증금 30,000,000원 전액을 별도로 인수하는 구조입니다.
다만 감정가가 곧 현재 시장가치를 보장하지는 않습니다. 공장·토지는 산업 업종, 건물 구조, 설비 적합성, 토지 활용성, 실제 수요에 따라 가격 편차가 큽니다. 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 만큼, 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 단정할 수 없습니다.
④ 회차별 가격과 미배당 시나리오
현재 최저매각가와 추가 유찰 가정에 따른 금액은 다음과 같습니다. 모두 매수인 보증금 인수 30,000,000원을 유지한다는 전제이며, 향후 실제 기일 및 최저매각가는 법원의 변경 여부를 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 3,719,321,000원 | 3,749,321,000원 | 6,032,318,862원 |
| 3회 유찰 가정(34%) | 2,603,524,700원 | 2,633,524,700원 | 7,136,957,199원 |
| 4회 유찰 가정(24%) | 1,822,467,290원 | 1,852,467,290원 | 7,910,204,035원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 3,719,321,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 39,593,210원 |
| 인수 · (주)동성메탈 보증금 | 30,000,000원 | 0원 매수인 인수 |
| 1. 중소기업은행 · 을구 18 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 중소기업은행 · 을구 19 | 6,000,000,000원 | 3,319,727,790원 |
| 3. 중소벤처기업진흥공단 · 을구 21 | 320,000,000원 | 0원 |
| 4. 중소벤처기업진흥공단 · 을구 22 | 170,000,000원 | 0원 |
| 5. 우리은행 · 을구 23 | 828,000,000원 | 0원 |
| 6. 신용보증기금 · 갑구 15 | 1,467,000,000원 | 0원 |
| 7. 삼우메탈테크닉스 · 갑구 16 | 57,364,660원 | 0원 |
| 8. 전준영 · 갑구 17 | 13,391,950원 | 0원 |
| 9. 한국호세코 · 갑구 20 | 26,078,778원 | 0원 |
| 10. 하나카드 · 갑구 22 | 52,403,873원 | 0원 |
| 11. 우리금융캐피탈 · 갑구 23 | 6,256,006원 | 0원 |
| 12. 신한카드 · 갑구 24 | 102,218,229원 | 0원 |
| 13. 신용보증기금 · 갑구 25 | 259,108,156원 | 0원 |
| 14. 한국에너지공단 · 갑구 26 | 50,225,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저매각가 3,719,321,000원에서 집행비용 39,593,210원을 차감하면 채권자에게 배당 가능한 금액은 3,679,727,790원입니다. 먼저 중소기업은행의 을구 18번 근저당권에 360,000,000원이 배당되고, 나머지 3,319,727,790원은 을구 19번 근저당권에 배당되는 계산입니다.
채권자 청구액 합계는 9,712,046,652원, 예상 배당액은 3,679,727,790원, 미배당액은 6,032,318,862원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다. 이는 제시된 채권최고액 및 청구금액을 적용한 추정 배당이며, 실제 채권잔액과 법정 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·공장 활용성 및 환금성 (감정요항표 기준)
- 입지. 고령다산일반산업단지 내부에 위치합니다. 주변은 동종 및 유사 업종의 공장이 밀집한 공장지대입니다.
- 교통. 공장까지 제반 차량 진출입이 용이하며 산업단지 내 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 중로한면의 도로접면을 갖고 있습니다.
- 토지. 공장용지 8,752.6㎡, 평지·가로장방형으로 조사됐으며 개별공시지가는 236,100원/㎡입니다.
- 건물 구조. 주된 공장동은 철골조(일부 철파이프 및 철근콘크리트구조)로, 일부 슬레이트·강판·판넬 지붕을 사용합니다. 공장동 층고는 약 11m로 기재돼 있습니다.
- 부속시설. 전기실, 보일러실, 식당, 샤워실, 사무실, 경비실, 탈의실 및 실험실 등이 있습니다. 일부 건물에는 위생설비와 급배수설비가 마련돼 있습니다.
- 규제. 일반공업지역·지방산업단지·산업시설구역에 속하며, 가축사육제한구역도 포함됩니다. 산업단지 입주 업종과 시설 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 실제 시설 상태와 설비 가동 여부까지 보장하는 것은 아닙니다.
- 환금성. 공장시설은 일반 주택과 달리 업종·설비·시설규모에 맞는 매수자를 찾아야 합니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 단기간 재매각 가능성과 적정 매각가격을 별도로 검증해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득금액 기준 입찰. 현재 최저가 3,719,321,000원에 인수보증금 30,000,000원을 반영한 3,749,321,000원을 기본 판단 금액으로 사용하세요. 이는 취득세·명도·시설 보수 등 부대비용을 제외한 금액입니다.
- 임차인과 소유자 동일 명칭 확인. (주)동성메탈의 법인 동일성, 임대차계약의 실체, 보증금 지급 사실, 점유 및 대항력 요건을 원본 서류로 검증해야 합니다.
- 실제 점유 확인. (주)디엠금속의 '전부' 점유 표시와 김용진·(주)동성메탈의 점유관계가 어떻게 구분되는지 현장 확인하세요. 공장 명도는 생산설비·재고·사용 중인 공간과 연계될 수 있습니다.
- 조세채권 확인. 고령군 및 서대구세무서 관련 압류, 당해세 해당 여부, 법정기일과 교부청구금액을 확인해 실제 배당과 부담 구조를 검토하세요.
- 공장저당 목록 확인. 중소기업은행 근저당에는 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2020-111호, 제2021-54호 등이 기재돼 있습니다. 건물·토지 외 기계기구 등의 매각 포함 여부를 매각목록과 대조하세요.
- 산업단지 입주 조건. 일반공업지역·산업시설구역의 업종 제한, 공장등록 및 산업단지 관리기관의 입주 조건을 확인하세요.
- 시장 시세 확보. 동일 산업단지의 토지·공장 거래 사례, 건물 노후도, 설비 상태와 실제 업종 수요를 검토하세요. 감정가 대비 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록, 임대차계약 및 공장저당 목록을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 인수와 활용 가능성이 먼저”
이 경매의 가장 강한 숫자는 감정가 대비 49%라는 현재 최저매각가입니다. 그러나 이 숫자만으로 투자성을 판단하기에는 중요한 확인 사항이 남아 있습니다.
등기상 후순위 근저당·가압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 채권자 미배당액 6,032,318,862원을 매수인이 그대로 인수하는 것도 아닙니다. 반면 대항력 있는 것으로 기재된 (주)동성메탈의 보증금 30,000,000원은 별도 인수로 계산됩니다. 현재 최저가 기준 실질취득금액은 3,749,321,000원입니다.
특히 소유자와 임차인이 같은 명칭이라는 특이점, 서로 중첩될 수 있는 공장 점유관계, 국세·지방세 압류, 산업단지 업종 제한과 시설 인수범위를 확인해야 합니다. 또 최근 실거래 시세가 확인되지 않는 만큼 감정가의 할인율을 시장가치 대비 할인율로 받아들일 수 없습니다.
결론은 권리 일부 정리 가능, 가격 판단 및 입찰은 신중 검증입니다. 대규모 후순위 채권이 소멸한다는 점은 유리하지만, 공장·토지의 낮은 환금성과 점유·조세·시설 위험이 남아 있습니다. 실제 임대차관계와 공장 활용성, 독립적인 시세 검증이 끝나기 전에는 저가 낙찰의 매력만으로 접근하기 어려운 물건입니다.
