대구지방법원 2025타경31758. 대구 달서구 송현동 117-3에 있는 2003년 사용승인 4층 주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 등기부상 소유자는 김승찬, 경매 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 감정평가액은 486,421,360원인데 4회 유찰로 현재 최저매각가격은 116,789,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 가격 하락의 의미를 이해하려면 등기된 임차권과 실제 임차보증금을 먼저 살펴야 합니다.

매각물건명세서는 배지유·김현정·이나영의 임차권등기 3건을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시합니다. 각 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 남은 금액을 매수인이 인수한다는 내용입니다. 따라서 경매개시결정 등기가 말소된다고 해서 임차보증금 채무까지 사라지는 구조가 아닙니다. 특히 전입과 확정일자가 경매개시결정보다 앞선 임차관계가 여러 건 존재하므로, 배당으로 얼마를 갚고 얼마가 남는지가 실제 취득원가를 좌우합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차관계가 먼저다

이 사건의 말소기준권리는 2025.09.03 접수된 강제경매개시결정입니다. 그 이후의 국세 압류와 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 다사농업협동조합 및 다사새마을금고 근저당권도 이미 말소되어, 해당 과거 담보권 자체를 현재 인수할 이유는 없습니다.

반면 임차권은 판단이 다릅니다. 배지유의 임차권등기는 2024.07.22로 말소기준보다 앞섭니다. 김현정과 이나영의 임차권등기일은 경매개시 이후지만, 각각의 전입일과 확정일자는 그 이전입니다. 따라서 등기일이 늦다는 이유만으로 보증금 인수 위험을 배제할 수 없습니다. 매각물건명세서 역시 이 3건을 매수인에게 대항 가능한 임차권으로 특정하고 있습니다.

② 임차인 분석 — 실명 확인 6명, 보증금 미상 3명

성명이 식별되는 실제 임차인·점유관계인은 전미향·조일형·김수희·배지유·김현정·이나영의 6명입니다. 이 가운데 배지유·김현정·이나영은 보증금 액수를 확인할 수 있으며, 전미향·조일형·김수희는 보증금과 확정일자를 추가 확인해야 합니다. 보증기관의 전미향 관련 승계·대위 신고는 별도 임대차로 합산하지 않습니다.

임차권등기·현황조사·매각물건명세서상 기재를 종합한 판정입니다. 대항력은 최초 점유·전입의 유지 및 임대차 동일성에 관한 원본 확인을 전제로 하며, 보증금·확정일자 미상 점유자에 대해서는 대항력을 확정하지 않았습니다.

한편 매각물건명세서에는 성명으로 보기 어려운 ‘기사항전’이라는 표기도 존재합니다. 이를 독립된 실제 임차인으로 확정해 집계하지 않았습니다. 원본 문서에서 성명과 해당 호실, 기존 임차인과의 중복 여부를 대조할 필요가 있습니다.

③ 실질취득 분석 — 최저가를 내려도 인수 부담은 사라지지 않는다

이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 크다는 사실입니다. 확인된 보증금 320,000,000원에 비해 현재 최저매각가격은 116,789,000원에 불과합니다. 최저가 수준에 낙찰된다고 가정하면, 매각대금만으로 이들 보증금을 전부 변제할 수 없습니다.

현재 회차의 제시 배당액에 매각물건명세서상 이나영 보증금 100,000,000원을 추가 반영한 계산입니다. 실제 배당순위가 달라지면 임차인별 배당액과 인수액의 배분도 변할 수 있습니다.

이 계산은 배당으로 임차인들에게 지급되는 총액이 114,353,954원이라는 전제에서 출발합니다. 낙찰자가 내는 116,789,000원 가운데 집행비용 2,435,046원을 제외하면 이 금액이 남고, 확인 보증금 320,000,000원과의 차액 205,646,046원이 미변제로 남습니다.

결국 낙찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 보증금 총액 320,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다. 낙찰가가 내려갈수록 배당 가능액은 줄고, 그만큼 인수해야 하는 보증금은 늘어날 수 있습니다. 집행비용을 포함하면 현재 계산상 322,435,046원이며, 전미향·조일형·김수희의 미상 보증금까지 인수하게 된다면 취득 부담은 더 커질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 숫자만 내려가는 것은 최저가다

각 회차의 표시 인수액은 일부 임차권만 반영된 추정치로, 전체 매수인 인수액이나 실질취득원가를 의미하지 않습니다. 특히 후속 회차의 표시 인수액에는 확인된 다른 임차보증금의 미변제 위험이 충분히 반영되어 있지 않습니다.

5회 유찰 시 최저가가 81,752,300원, 6회 유찰 시 57,226,610원으로 낮아져도 확인된 임차보증금 320,000,000원 자체는 줄어들지 않습니다. 배당에 쓰이는 대금이 줄면 보증금 미변제액이 늘어나므로, 권리 인수가 전부 유지되는 경우 낙찰가와 보증금 인수액의 합계는 크게 내려가지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 116,789,000원 가정)

제시된 배당안의 금액을 기준으로 이나영 임차권을 추가 표시한 분석용 표입니다. 이나영의 2021년 확정일자와 다른 임차권의 우선순위를 재심사하면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 및 보증금 미상 점유자의 배당은 별도로 확정해야 합니다.

⑥ 시세 판단 — 감정가 대비 할인율과 시장가격은 다르다

현재 최저매각가격은 감정가의 24.01%입니다. 하지만 확인된 임차보증금 인수 위험을 반영하면 매수인의 실질취득 부담은 322,435,046원 이상으로 추산됩니다. 이는 낙찰가격 116,789,000원만을 시장가격과 비교하는 방식이 이 사건에서는 부적절하다는 뜻입니다.

송현동 해당 주택과 직접 비교할 최근 12개월 실거래 평균 및 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 322,435,046원 이상의 실질취득원가가 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 특히 본건은 호실별 임차관계가 존재하는 4층 주택과 토지가 일괄매각되는 구조입니다. 일반 아파트의 전용면적별 평균가격을 그대로 적용할 수 없습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 달서구 송현동 소재 송현여자고등학교 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택과 근린생활시설 등으로 구성된 주거지역입니다.
• 교통. 인근 교통시설과 편익시설에 대한 접근성 등을 종합한 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 주택이며, 2003.11.24 사용승인됐습니다. 외벽은 인조석치장 및 몰탈 위 페인트 등으로 마감됐고, 창호는 새시창호입니다.
• 설비. 옥상에 태양광 전력설비가 설치되어 있으며 매각에 포함됩니다. 다만 위생·급배수·난방 등 주택설비의 정상 작동 여부는 확인이 필요합니다.
• 토지. 면적 178.8㎡, 지목 대, 평지·정방형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 분류됩니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 개별공시지가는 1,028,000원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 공동주택 단일 호실이 아닌 여러 임대차가 존재하는 주택·토지 일괄매각으로, 매수 후 임차보증금 정산과 점유 해소가 환금성을 좌우할 수 있습니다. 거래 사례에 기반한 환금성 평가는 별도 검토가 필요합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서의 인수 문구 확인. 을구 10·11·12번 임차권등기의 미배당 보증금 인수 조건을 원본과 대조해야 합니다. 특히 이나영 보증금 100,000,000원이 인수 계산에서 누락되지 않도록 확인해야 합니다.
• 실제 임차인과 점유 호실 확인. 배지유 203호, 김현정 4층 전부, 이나영 201호 외에도 전미향·조일형·김수희의 호실과 점유관계를 특정해야 합니다. 중복 신고나 동일 임대차 여부도 검증해야 합니다.
• 미상 임차보증금 확인. 전미향·조일형·김수희의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 점유 유지 여부를 확인하기 전에는 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 배당순위 전면 재검토. 이나영의 2021년 확정일자, 배지유와 김현정의 확정일자, 실제 대항력 취득 시점 및 배당요구의 효력을 대조하여 임차인별 배당·인수액을 다시 계산해야 합니다.
• 보증기관 승계 정리. 전미향 관련 대위·승계 신고는 원보증금과 합산하지 말고, 승계의 주체·범위 및 실제 잔여채권을 확인해야 합니다.
• 국세 압류와 당해세. 2025.11.18 수성세무서장 관련 압류가 있습니다. 등기상 압류의 매각 말소와 별개로, 실제 조세채권의 배당순위가 임차인 배당액을 바꾸는지 확인해야 합니다.
• 과거 임차권 말소 확인. 한국토지주택공사의 202호 90,000,000원, 301호 95,000,000원 임차권은 2023.07.07 말소됐습니다. 현재 인수할 별도 등기채권으로 중복 계산하지 않되, 현 점유·보증금 관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 명도와 보증금 반환. 임차인에게 인수해야 할 보증금이 남는 경우 보증금 반환과 점유 인도가 연결될 수 있습니다. 낙찰가만 확보했다고 곧바로 모든 호실을 인도받는다고 가정해서는 안 됩니다.
• 시설 및 관리 상태. 난방·급배수설비의 작동 상태, 옥상 태양광설비의 소유·운영상태, 유지보수 부담 및 미납 공과금 등을 확인해야 합니다.
• 실거래 비교와 입찰 상한. 동일 권역의 유사한 주택·토지 일괄거래 사례를 확보한 뒤, 낙찰가와 전체 인수 가능 보증금, 명도·수선·거래비용을 합산한 금액으로 입찰 가능 여부를 판단해야 합니다.

맺으며 — “1.17억 낙찰이 1.17억 취득은 아니다”

이 사건의 표면적인 할인율은 강렬합니다. 486,421,360원으로 감정된 주택과 토지가 4회 유찰 끝에 116,789,000원부터 입찰에 부쳐집니다. 그러나 매각물건명세서에 명시된 임차권 3건의 보증금은 320,000,000원으로 현재 최저매각가격을 크게 초과합니다.

현재 배당 흐름에서 확인되는 3건의 미변제 보증금을 합산하면 205,646,046원이며, 매수인 실질취득은 322,435,046원 이상으로 추산됩니다. 미상 임차인 3명의 보증금과 점유관계가 정리되지 않았기 때문에 이 금액을 최종 상한으로 봐서도 안 됩니다. 또한 이나영의 선행 확정일자를 반영한 배당순위 검증이 선행되어야 합니다.

현재 확인 가능한 사실만으로는 실질취득금액이 최근 시세보다 낮다고 입증할 수 없습니다. 여기에 다수의 임차권·미상 보증금·4회 유찰·주택과 토지의 일괄매각에 따른 환금성 불확실성까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 낮은 입찰가에 현혹되기보다, 임차인별 미변제액을 확정하고 전체 취득원가를 계산한 뒤 판단해야 하는 고위험 권리분석 대상입니다.

종합 판단: D등급. 현재 상태에서 적극 입찰을 권하기 어렵습니다. 최저가의 추가 하락이 인수 위험의 해결을 의미하지 않으며, 확인되지 않은 임차보증금과 실제 배당순위가 해소되기 전까지 가격 메리트 판단도 보류하는 것이 타당합니다.