대구지방법원 2025타경31758. 대구 달서구 송현동 117-3 소재 4층 주택으로 이용상태는 주택입니다. 토지는 178.8㎡이고 제2종일반주거지역에 속하며, 공시지가는 1,028,000원/㎡입니다. 감정가는 486,421,360원에서 시작해 2회 유찰되었고, 현재 최저매각가는 238,345,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보이지만, 이 물건은 임차인 인수 가능성이 핵심입니다.
특히 매각물건명세서에는 을구 순위 10번 임차권등기(배지유, 임대차보증금 1억원), 순위 11번 임차권등기 (김현정, 임대차보증금 120,000,000원), 순위 12번 임차권등기(이나영, 보증금 100,000,000원)가 매수인 인수권리로 명시되어 있습니다. 배당에서 각 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31758 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 송현동 117-3 · 대구광역시 달서구 월배로93길 77-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 주택 |
| 소유자 | 김승찬 |
| 감정가 / 최저가 | 486,421,360원 / 238,345,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 감정가의 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 108,928,766원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 특이사항 | 일괄매각 · 옥상 태양광 전력설비 평가 및 매각 포함 |
① 권리 흐름 — ‘저가’보다 임차인 인수가 먼저다
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 권리 | 핵심 리스크 |
|---|---|---|---|---|
| 전미향 | 2021.08.17 | 미상 | 대항력 有 | 보증금 미상 · 매수인 인수 가능성 |
| 조일형 | 2024.01.29 | 미상 | 대항력 有 | 보증금 미상 · 배당요구 2025.11.04 |
| 김수희 | 2022.10.04 | 미상 | 대항력 有 | 보증금 미상 |
| 배지유 | 2022.07.11 | 100,000,000원 | 대항력 有우선변제 | 우선변제 · 인수권리 명시 |
| 김현정 | 2023.10.05 | 120,000,000원 | 대항력 有우선변제 | 우선변제 · 인수권리 명시 |
| 이나영 | 2021.08.27 | 100,000,000원 | 대항력 有 | 배당표상 별도 배당 없음 · 인수 위험 |
| 기사항전 | 2021.08.27 | 미상 | 대항력 有우선변제 | 보증금 미상 · 매각물건명세서 보완 필요 |
| 시보증 | 2023.10.05 | 별도 보증금 아님 | 보증기관 대위·승계 | 전미향 보증금 중복 신고 · 실제 임차인은 별도 1명 |
대항력은 전입신고가 말소기준권리 이전으로 표시된 경우를 기준으로 정리했습니다. 보증기관 대위·승계 표시는 별도 보증금으로 합산하지 않았습니다.
② 매각가와 인수액 — 최저가만 보면 안 된다
현재 최저가는 238,345,000원으로 감정가 486,421,360원의 약 49%입니다. 그러나 매각물건명세서에 인수권리로 명시된 임차권이 있고, 배지유와 김현정의 보증금 220,000,000원은 현재 배당표에서 전액 우선변제됩니다. 반면 을구 12번 이나영 임차권의 보증금 100,000,000원은 현재 배당표에 별도 배당되지 않아 미배당 잔액 인수 위험이 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,345,000원 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,136,830원 |
| 1. 임차인 배지유 보증금 (우선변제) | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 1. 임차인 김현정 보증금 (우선변제) | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 108,928,766원 | 14,208,170원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사 청구액 중 94,720,596원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여 및 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 더 내려가도 인수 위험은 별개
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 238,345,000원 | 94,720,596원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 166,841,500원 | 108,928,766원 | 56,294,281원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 116,789,050원 | 108,928,766원 | 105,645,997원 |
회차가 더 진행되면 매각가는 낮아지지만, 시나리오상 매수인 인수액이 오히려 커지는 구간이 존재합니다. 따라서 “유찰되면 무조건 더 싸진다”는 접근은 이 사건에 맞지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 송현동 소재 송현여자고등학교 북동측 인근으로 주변은 단독주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근 교통시설 및 편익시설 접근성을 종합하면 제반 교통상황은 보통입니다.
- 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 주택으로 사용승인일은 2003.11.24입니다. 외벽은 인조석치장 및 몰탈위페인트 등, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 옥상에 태양광 전력설비가 설치되어 있으나 위생급배수설비 및 난방설비 등 주택 제반 설비의 정상 설치 여부는 미상입니다.
- 토지. 토지면적 178.8㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 평지·정방형, 세로한면(가) 도로 접면입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어 가격 메리트는 별도로 확인해야 하며, 다수 대항력 임차인과 2회 유찰 이력이 함께 존재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수권리 최우선 확인. 을구 10·11·12번 임차권의 보증금과 배당 여부를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 이나영 보증금 1억원. 현재 배당표에 별도 배당이 없어 매수인 인수 가능성이 핵심입니다. 인수 여부와 정확한 잔액을 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 임차인. 전미향·조일형·김수희·기사항전은 보증금이 미상으로 표시되어 있어 최종 실질취득액을 확정하기 전 추가 확인이 필요합니다.
- 보증기관 중복신고 주의. 시보증은 보증기관 대위·승계로 전미향 보증금의 중복 신고이므로 별도 보증금으로 더하지 마세요.
- 태양광 설비. 옥상 태양광 전력설비가 평가 및 매각에 포함되어 있으므로 현황과 설치 상태를 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 3회·4회 유찰 시 매각가는 더 낮아지지만 매수인 인수액도 변동하므로 총취득원가 기준으로 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류의 최신본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가 49%”만 보면 위험하다
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 최저매각가 238,345,000원입니다. 감정가 486,421,360원의 49%까지 내려왔기 때문에 겉으로는 충분히 매력적인 가격처럼 보입니다. 하지만 핵심은 대항력 임차권입니다. 매각물건명세서에는 을구 10·11·12번 임차권의 미배당 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있습니다.
현재 배당표에서는 배지유 1억원과 김현정 1억2천만원이 전액 우선변제되지만, 이나영 보증금 1억원은 별도 배당되지 않아 실질취득액을 단순 최저가로 계산하면 안 됩니다. 여기에 전미향·조일형·김수희·기사항전의 보증금도 미상으로 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 ‘얼마나 싸게 낙찰받느냐’보다 얼마의 임차보증금을 최종적으로 떠안는지입니다.
