대구지방법원 2025타경31824. 사건 용도 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 소유자는 장경문이며, 등기상 말소기준은 2021.03.02 설정된 중소기업은행 근저당권 168,000,000원입니다. 이 근저당권의 채무자는 주식회사아진스틸이고, 2024.07.22 확정채권양도로 한국자산관리공사에 근저당권이 이전됐습니다. 이후 붙은 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 구조만 놓고 보면 매수인에게 남는 산정상 인수액은 0원입니다. 신고된 임차인은 없으며, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 자료에서 보증금 인수형 임차인 구조는 확인되지 않습니다. 다만 가격 판단은 별개입니다. 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 결론 낼 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31824 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 대가면 옥성리 109-6 · 도로명주소 경상북도 성주군 대가면 옥성3길 94-25 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 소유자 | 장경문 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 208,934,800원 / 146,254,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
| 토지 | 530.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 55,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.03.02 중소기업은행 근저당권 168,000,000원입니다. 2024.07.22 해당 근저당권은 확정채권양도로 한국자산관리공사에 이전됐고, 이후 서울보증보험·신한은행·중소기업은행·현대카드·삼성카드의 가압류, 국의 압류, 한국자산관리공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격·유찰 구조 — 70%라는 숫자만으로 저평가 판단 금지
현재 회차는 1회 유찰 후 최저매각가 146,254,000원, 감정가의 70%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 2회 유찰 102,377,800원(감정가 49%), 3회 유찰 71,664,460원(감정가 34%)입니다.
하지만 이 사건에는 직접 비교할 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 커졌다는 사실을 곧바로 시장가격보다 싸다는 의미로 해석할 수 없습니다. 가격 메리트는 현장 상태와 인근 실제 거래 수준을 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,254,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,847,556원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 168,000,000원 | 143,406,444원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 신한은행 | 25,143,028원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 36,870,076원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 26,969,022원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,809,421원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 313,791,547원, 예상 배당액은 143,406,444원, 미배당은 170,385,103원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 경량철골구조 판넬지붕 단층건이며, 외벽은 드라이비트 및 징크판넬 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비가 있고 LPG가스에 의한 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 입지. 성주군 대가면 옥성리 ‘여수동마을회관’ 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 승강장이 있으며, 북측 근거리에 중부내륙고속도로 성주IC가 소재합니다.
- 토지. 토지면적 530.0㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 계획관리지역이고 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 준보전산지에 해당합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정평가상 공부와의 차이도 없다고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 건물 소재 확인. 등기상 건물은 옥성리 109-6, 108-13, 108-18, 109-2, 109-4, 110-7 지상에 소재하는 것으로 적혀 있으나, 실제로는 옥성리 109-6 지상에 소재한다고 명시돼 있습니다. 일괄매각 범위와 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·사용관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 146,254,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 인근 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·준보전산지에 해당하므로 향후 이용계획이 있다면 관련 제한을 확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 배당 산정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 매력”은 다른 문제
이 사건은 말소기준이 2021.03.02 중소기업은행 근저당권으로 잡히고, 이후 후순위 권리가 매각으로 소멸하며 현재 배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 법정지상권 역시 해당사항없음으로 정리돼 있어 권리 구조의 핵심은 비교적 명확합니다.
반면 가격은 신중하게 봐야 합니다. 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%인 146,254,000원까지 내려왔지만, 직접 비교할 실거래 기준이 없어 ‘감정가보다 싸다 = 시세보다 싸다’고 연결할 수 없습니다. 여기에 감정평가상 이용상태는 단독주택이고, 일괄매각 건물의 등기상 소재 필지와 실제 소재 필지에 관한 별도 명시도 있습니다. 권리 인수는 낮지만, 가격과 현황 검증은 반드시 필요한 물건으로 보는 것이 타당합니다.
