대구지방법원 2025타경31962. 대구 달서구 송현동 1988-10 소재 근린시설과 토지 물건입니다. 감정가는 1,207,452,000원, 현재 최저매각가는 591,651,000원으로 감정가의 49% 수준까지 내려와 2회 유찰된 상태입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 최저가보다 임차인 인수입니다. 301호와 1층 일부의 대항력 임차인은 배당되지 않는 보증금을 매수인이 인수하는 구조이고, 302호는 보증금 자체가 확인되지 않아 별도 점검이 필요합니다.
말소기준권리는 2024.01.26. 을구 20번 남부새마을금고 근저당권입니다. 이후 2025년에 설정된 가압류 2건과 임의경매개시결정 및 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 말소기준권리보다 앞선 임차권이 있어, 이 물건은 ‘후순위 권리 일괄 소멸’만으로 안전하다고 결론내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31962 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 송현동 1988-10 · 중흥로16길 56 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 |
| 이용상태 | 근린생활시설(폐문부재)로 이용 중 |
| 토지 | 378.1㎡ · 제1종일반주거지역 · 지목 대 · 주상기타 · 소로각지 |
| 소유자 | 신정숙, 정광은 |
| 감정가 / 최저가 | 1,207,452,000원 / 591,651,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 관련 경매개시 · 청구액 694,867,030원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리인 2024.01.26. 남부새마을금고 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 2025.07.31. 케이비캐피탈 가압류, 2025.08.28. 서울보증보험 가압류, 2025.10.23. 임의경매개시결정, 2025.11.06. 국민건강보험공단 압류 역시 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 중 301호와 1층 일부는 말소기준권리 이전부터 점유·전입한 것으로 조사되어 대항력이 있습니다.
② 임차인 현황 — 대항력과 미상 보증금을 분리해서 보라
| 임차인 | 부분 | 용도 | 입주일 | 보증금 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 비제이인터내셔날 | 301호 | 사무실 | 2018.03.05 | 20,000,000원 | 대항력 有 인수 |
| 주식회사 베타테크 | 302호 | 사무실 | 2020.12.11 | 미상 | 대항력 有 확인 필요 |
| 주식회사 비엔제이 | 1층 일부 | 사무실 | 2005.05.16 | 10,000,000원 | 대항력 有 인수 |
| 비제이 | - | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 |
301호·1층 일부는 우선변제권이 확인되지 않았고, 302호는 보증금과 우선변제권이 확인되지 않습니다. 비제이는 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
③ 매각가격과 실질취득 — 최저가보다 인수금을 먼저 더하라
현재 회차는 2회 유찰 후 최저매각가 591,651,000원입니다. 감정가 1,207,452,000원의 약 49% 수준입니다. 그러나 매수인 인수액이 30,000,000원이므로 현재 확인되는 최소 실질취득액은 621,651,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 591,651,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,316,510원 |
| 인수 · 주식회사 비제이인터내셔날 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 비엔제이 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 남부새마을금고 | 780,000,000원 | 583,334,490원 |
| 3. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 36,906,205원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 9,237,621원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 총 채권액 826,143,826원 중 583,334,490원이 배당되고 242,809,336원이 미배당입니다. 매수인 인수액은 30,000,000원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 별도 변동 가능성이 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 송현동 소재 송현고가교 북측 인근으로, 주변은 단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 종합할 때 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 378.1㎡, 제1종일반주거지역, 소로각지, 완경사, 사다리형입니다.
- 이용. 근린생활시설(폐문부재)로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역 및 소로2류·소로3류 관련 사항이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 실거래 자료가 확인되지 않아 가격 환금성은 매각 회차와 실제 임대·사용관계를 중심으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수금 계산. 현재 최저가 591,651,000원에 확인된 인수 30,000,000원을 더해 실질취득 621,651,000원을 기준으로 자금을 잡아야 합니다.
- 302호 확인. 주식회사 베타테크는 대항력은 있으나 보증금이 미상으로 기록되어 있어 매각물건명세서 보완과 실제 임대차 확인이 필요합니다.
- 비제이 확인. 주거 임차인 비제이는 전입신고일·보증금이 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다. 점유관계와 서류를 확인해야 합니다.
- 폐문부재. 감정평가서상 근린생활시설이 폐문부재 상태이므로 실제 내부 상태와 점유현황을 별도로 점검해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 일괄매각 및 제시외 건물 포함이 기재되어 있으므로 실제 매각 범위를 확인해야 합니다.
- 관리·세금. 당해세 및 최우선변제 등 배당 변동요인을 확인하고, 실제 체납과 인수범위를 입찰 전 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 실제 임대차 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰로 싸졌어도, 인수금부터 다시 계산”
이 물건은 감정가 1,207,452,000원에서 2회 유찰을 거쳐 최저매각가 591,651,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 크게 낮아졌지만, 대항력 임차인 2명의 보증금 30,000,000원이 매수인 인수로 남습니다. 여기에 302호는 보증금 미상이고, 주거 임차인 비제이도 대항력이 미상입니다.
따라서 현재 회차의 판단 기준은 ‘감정가 대비 몇 %인가’ 하나가 아니라 실질취득 621,651,000원 + 추가 인수 가능성 확인입니다. 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 선순위 임차인의 대항력은 별도로 남습니다. 가격은 낮아졌지만, 권리와 점유를 완전히 확인한 뒤에야 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
