대구지방법원 2025타경31973. 대구광역시 서구 비산동 770-17의 토지와 단층주택 등이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물 번호 (2-1)은 단독주택, 번호 (2-2)는 변소 및 다용도실로 이용 중이며, 토지는 46.0㎡입니다. 현재 회차 최저매각가는 7,528,000원으로 감정가 10,755,320원에서 한 차례 유찰된 상태입니다.
이 사건의 핵심은 낮아진 최저가보다 매각 대상의 성격입니다. 등기와 매각 비고를 함께 보면 김병태의 11분의 2 지분에 대한 강제경매이고, 공유자에게 우선매수권이 존재합니다. 따라서 낙찰자는 토지와 건물을 독점적으로 취득하는 것이 아니라 공유관계에 들어가게 됩니다. 실거래 시세 자료도 없어, 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31973 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 비산동 770-17 · 대구광역시 서구 북비산로59길 26-35 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 · 변소 및 다용도실 |
| 토지 | 대 46.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 시멘트블럭조 강판지붕 단층 · 시멘트블럭조 슬래브지붕 단층 · 사용승인일 1985.02.08. |
| 소유관계 | 김병권, 김병태 · 김병태 지분 11분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 10,755,320원 / 7,528,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 19,976,669원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준
말소기준은 2020.04.09. 현대캐피탈주식회사 가압류 21,780,145원입니다. 이후 김병태 지분에 설정된 주식회사케이비국민카드 가압류 13,786,590원, 엠메이드대부유한회사 가압류 10,419,611원, 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) 가압류 14,354,467원과 2025.10.27. 강제경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
② 임차관계 — 김정숙 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정숙 | 2021.07.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 조사된 임차인은 김정숙 1명입니다. 전입신고일 2021.07.16.은 말소기준인 2020.04.09.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 대항력 없는 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니어서 현재 계산상 인수액은 0원입니다.
③ 지분매각 — 이 사건의 실질적인 난점
등기상 김병태의 소유지분은 11분의 2입니다. 경매 비고에도 지분매각과 공유자의 우선매수권이 명시돼 있습니다. 낙찰자는 다른 공유자의 지분까지 취득하는 것이 아니므로, 전체 부동산을 단독으로 사용하거나 처분하는 일반적인 완전소유 경매와 성격이 다릅니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,528,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 535,504원 |
| 1. 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 21,780,145원 | 6,992,496원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 13,786,590원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 엠메이드대부유한회사 | 10,419,611원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) | 14,354,467원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 60,340,813원 중 현재 회차 예상배당은 6,992,496원이고, 미배당액은 53,348,317원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 7,528,000원 | 6,992,496원 | 53,348,317원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 5,269,600원 | 4,774,747원 | 55,566,066원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 3,688,719원 | 3,222,322원 | 57,118,491원 | 0원 |
유찰이 이어지면 낙찰가가 7,528,000원에서 5,269,600원, 3,688,719원으로 내려가지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 이 숫자는 지분의 절대가격일 뿐, 실거래 시세나 지분 거래가 자료가 없으므로 유찰 자체를 가격 메리트로 곧바로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 서구 비산동 북비산초등학교 서측 인근. 주위는 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 토지는 소형차량 접근이 가능하고 버스 등 대중교통과 간선도로 이용 여건은 보통입니다.
- 건물. 단독주택은 시멘트블럭조 강판지붕 단층, 변소 및 다용도실은 시멘트블럭조 슬래브지붕 단층이며 사용승인일은 1985.02.08.입니다.
- 설비. 단독주택에는 난방·위생·급배수설비, 변소 및 다용도실에는 위생·급배수설비가 돼 있습니다.
- 토지. 46.0㎡, 제2종일반주거지역, 주거환경개선지구·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 528,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으나, 목록2 건물 중 단층주택 24.8㎡의 지붕은 공부상 세멘기와, 현황은 강판입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 매각 대상은 김병태의 11분의 2 지분입니다. 낙찰 후 단독소유가 되는 일반 물건과 동일하게 판단하면 안 됩니다.
- 공유자 우선매수권. 다른 공유자의 우선매수권 행사 가능성을 입찰 전에 반드시 고려해야 합니다.
- 점유관계. 김정숙은 2021.07.16. 전입해 대항력은 없지만, 실제 점유범위와 명도 상태는 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 김정숙의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 배당과 점유관계를 원문 서류에서 대조해야 합니다.
- 지붕 현황. 단층주택 24.8㎡는 공부상 세멘기와지붕이나 현황은 강판지붕입니다.
- 주거환경개선지구. 건축후퇴선 지정 여부는 별도 확인이 필요한 사항으로 기재돼 있습니다.
- 가격 판단. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 유찰률만으로 싸다고 단정할 수 없습니다. 지분 거래의 환금성과 사용 제약을 가격에 함께 반영해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건은 등기상으로는 정리가 명확합니다. 2020.04.09. 현대캐피탈 가압류가 말소기준이고, 이후 채권은 모두 매각으로 소멸합니다. 김정숙도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 중심은 권리 소멸이 아니라 김병태의 11분의 2 지분만 취득한다는 점입니다. 공유관계와 우선매수권이 있고, 실거래 시세 자료도 없습니다. 감정가 10,755,320원에서 한 차례 유찰돼 7,528,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 권리 인수는 낮지만, 지분 환금성과 활용 난도가 높은 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
