대구지방법원 2025타경31987. 경상북도 성주군 선남면 명포리 507-1 소재 토지·건물입니다. 감정가 43,916,000원에서 두 차례 유찰된 뒤 현재 최저매각가는 21,518,000원으로 내려왔습니다. 등기상 소유자는 정진옥이고, 2024.11.07 설정된 주식회사골든트리캐피탈대부의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.03.17 가압류, 2025.10.29 임의경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다.
현재 회차에서는 집행비용 787,324원을 제외하고 근저당권에 20,730,676원이 배당되며, 채권최고액 22,500,000원 대비 1,769,324원이 미배당됩니다. 여기에 가압류 채권은 배당되지 않아 현재 총 채권 미배당액은 11,588,615원입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 금액은 0원이지만, 채권자 측 미배당액은 별도로 커지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31987 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 선남면 명포리 507-1 |
| 도로명주소 | 경상북도 성주군 선남면 본성로 450 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중임 |
| 토지 | 222.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 정진옥 |
| 감정가 / 최저가 | 43,916,000원 / 21,518,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 골든트리캐피탈대부 / 16,380,739원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 구조
임차인은 없고 인수액은 0원입니다. 2024.11.07 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 갑구 2번 가압류와 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 을구 1-1의 근저당권부채권 질권설정은 별도 권리로 확인되므로 원본 등기 확인이 필요합니다.
② 가격·매각가 흐름 — 시세보다 싸다고 단정할 수는 없다
실거래 자료가 확인되지 않아 최근 거래 평균이나 최신 거래와의 비교는 할 수 없습니다. 대신 경매 자체의 가격 흐름은 명확합니다. 현재 회차는 감정가 43,916,000원의 49%인 21,518,000원이며, 3회 유찰 시 15,062,599원(감정가 34%), 4회 유찰 시 10,543,819원 (감정가 24%) 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 21,518,000원 | 11,588,615원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 15,062,599원 | 17,927,819원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 10,543,819원 | 22,365,261원 |
현재 회차에서는 신청채권자인 주식회사 골든트리캐피탈대부의 청구액 16,380,739원보다 실제 배당액 20,730,676원이 많아 신청채권 자체는 전액 충족되는 것으로 시나리오에 표시되어 있습니다. 그러나 전체 채권 기준으로는 미배당이 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 21,518,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.7% 추정) | - | 787,324원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사골든트리캐피탈대부 | 22,500,000원 | 20,730,676원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 9,819,291원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당은 집행비용 787,324원과 근저당권 20,730,676원으로 매각가 전액이 소진됩니다. 가압류는 미배당이고, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지 현황 기준)
- 입지. 명포보건진료소 남측 인근으로 농경지, 농가주택 및 임야 등으로 형성된 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 간선도로와의 접근성 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 일련번호 가는 주택으로 이용중이며, 건물은 시멘트벽돌조 함석지붕 단층 건물로 기재되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형)이며 토지면적 222.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독입니다.
- 제한상태. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등이 포함되고 준보전산지·소하천구역은 접함으로 표시되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없음으로 기재되어 있으나, 제시외 건물의 지붕 표기는 공부상 슬레이트와 현황 함석이 다릅니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 확인. 2회 유찰 뒤 최저가 21,518,000원으로 감정가의 49%입니다. 다만 실거래가 없어 시장가 대비 할인 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 15,062,599원(34%), 4회 유찰 시 10,543,819원(24%)이 제시되어 있으므로 추가 유찰 가능성까지 가격 기준을 세워두세요.
- 권리 확인. 말소기준권리는 을구 1번 근저당권이며, 갑구 2번 가압류와 갑구 3번 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 질권 확인. 을구 1-1의 근저당권부채권 질권설정은 주식회사강남캐피탈대부가 권리자로 기재되어 있으므로 원본 등기와 말소 여부를 확인하세요.
- 현황 대조. 공부상 슬레이트지붕과 현황 함석지붕 차이를 현장에서 확인하고, 주택 이용상태 및 제시외 건물 포함목록을 함께 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 시세보다 싸다”
이 물건은 임차인 인수 부담이 없고, 말소기준권리 이후 권리들이 매각으로 소멸하는 점에서 권리관계는 비교적 단순합니다. 현재 최저매각가는 감정가의 49%까지 내려와 가격 자체는 크게 낮아졌습니다. 그러나 실거래 자료가 없어 시장가 대비 할인 폭은 확인할 수 없습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 단순히 낮아진 최저가가 아니라, 토지·주택의 실제 현황과 환금성, 그리고 추가 유찰 시나리오를 함께 보는 것입니다. 권리는 비교적 깨끗하고 인수는 0원, 현재 회차에서는 채권 미배당 11,588,615원이 발생합니다. 권리는 단순, 가격은 현황 확인 후 판단이 이 물건의 핵심입니다.
